Uut äripinda üürilevõtta soovijal valik praktiliselt puudub
Ärikinnisvara turg lubab ostjatel objekte valida kauem ja teha põhjalikumat taustakontrolli. Pealtnäha tasakäigul tiksuval turul aga toimuvad tehingud pidevalt – ehkki esiotsa need ei pruugi paista eriti atraktiivsed, vormuvad nende varjus uued rõhuasetused ja jõujooned.
RE Kinnisvara partner ja juhtiv konsultant Andi Pleskovski, vastates kahele küsimusele, analüüsib Eesti ärkinnisvara turu olukorda, naaberriikide rolli ja toob välja, kes saavad võitjaiks.
1. Soomest ja Rootsist tulevad järjest uudised sealsetest kinnisvaravaldkonna keerulistest arengutest. Kuidas ja millisel määral sealsed arengud mõjutavad Eesti kinnisvaraturgu ärikinnisvara osas? Milleks tuleb olla valmis arendajate, investorite, vahendajate vaatest? Mis ootab ees poole aasta, mis aasta lõikes?
Tõsi on see, et suuremad välisturud mõjutavad Eesti kinnisvaraturul toimuvat. Kuna aga kohalik turg on piisavalt väike, teatud segmentides ka üsna likviidne, siis üks-ühele paralleele kõikide suuremate naabritega ei saa tõmmata ja iga riigi turud käituvad isemoodi. Pigem on Eesti turul rohkem ühisosa Läti ja Leeduga, mitte niivõrd Põhjamaa riikidega.
Sel aastal on tehinguaktiivsus olnud madal, aga see ei tähenda, et tehinguid ei toimu. Klassikalisi suuri rahavoo-objekte, mis ka meedia tähelepanu köidavad, hetkel ei müüda, aga toimub mitmeid tehinguid hinnatasemel 2-5 miljonit eurot. Järgmist poolaastat saabki ilmselt iseloomustama tehingusse jõudvate objektide struktuuri muutus. Viimasel ajal on tulnud pakkumisele ja ka jõutud tehinguteni näiteks arendusprojektidega, mis tähendab, et müüakse detailplaneeringuga, ehitusõigusega maatükke. Viimastel aastatel on selliste objektide osas käinud tihe rebimine arendajate vahel, kes omale nö püssirohtu portfelli kogusid. Kuna aga finantseerimise turg on muutunud, intressid on tõusnud ja enam nii julgelt mitme projektiga korraga välja ei tulda, siis on mitmed arendajad valmis likviidsuse säilitamiseks mõnedest positsioonidest loobuma.
Praegune aeg on selline, mis lubab ostjatel pikemalt objekte valida ja analüüsida, teha põhjalikumat taustakontrolli. Mitmed turuosalised on maininud, et paremaid võimalusi pakuvad hoopis Leedu ja Läti turud.
Tublimad vahendajad kindlasti ei puhka, sest igas turutsüklis toimub liikumisi. Tehinguteni jõudmiseks peab tegema tööd ja olema kannatlik. Mõne aja tagune “ei” võib aja möödudes muutuda “jah” otsuseks.
Äripindade üüriturg on hetkel samuti veel hea tervise juures. RE Kinnisvara värske turuülevaade kajastab muuhulgas seda, et 2023. aastal tuleb Tallinna turule 53 000 m2 büroopinda, millest ca 70% on juba üüritud ja 2024. aastal tuleb turule ca 73 000 m2 üüripinda, millest üüritud on juba ca 85%. Seega on tõsiasi see, et uue büroopinna soovijal valikut praktiliselt pole. Sama kehtib ka lao- ja tootmispindade ning stockoffice-hoonete turul. Arendajad muutusid üheskoos ettevaatlikuks juba mõnda aega tagasi ja seetõttu tekib uute pindade turule lähema kahe aasta jooksul arvestatav defitsiit. Võidavad olukorrast need, kes on hästi kapitaliseeritud, kogemusega ja omavad piisavalt julgust, et madala pakkumisega perioodi targalt ära kasutada. Kõik hooned ei saa valmimise hetkeks üürnikega küll täidetud, aga nõudlus siiski täitsa ära ei kao.
2. Kas ja millal võiksid Eestis tegutsevate suurinvestoritest fondide ja kinnisvaraarendajate hinnaootused kohtuda ärikinnisvara osas? Mis on seni olnud takistavad asjaolud?
Peamine takistav asjaolu on seni olnud ikkagi raha hind. Madalate ja olematute intresside aeg on möödas, aga selle teadmise turuosalisteni (müüjateni) jõudmine võtab aega. Kevadel prognoosisime, et sügis toob teatava aktiivsuse või vähemalt näitab kätte suuna, aga praegu veel seda näha pole. On endiselt investoreid, kes ootavad, et pakkumisele tuleb väga häid võimalusi, aga praktika seda ei kinnita. Võidavad need, kellel on piisavalt omakapitali ja ei sõltu ainult panga laenutingimustest, et õigel ajal reageerida. Ka vakantsused on üldiselt püsinud madalal ja üürihindasid on üldise hinnatõusu najal ülesse indekseeritud, seega rahavood püsivad tugevana.
Tehingusse jõudmine eeldab kahe osapoole kokkuleppele jõudmist. Kõrged intressid ei luba hetkel veel ostjatel piisavaid järeleandmisi teha. Müüjate poolelt vaadatuna peab olema väga kindel vajadus tehingusse minekuks ja vabanevale rahale ka rakendus leitud. Kuna ärikinnisvaras võtavad trendide muutused pigem kaua aega, siis ilmselt 2023. aastal tõde ei selgu ja “passimine jätkub”. Samas, nagu varem mainitud, siis taustal toimuvad tehingud ja positsioonide ringi mängimine arendusprojektide portfellides, mis avalikkuse tähelepanu enamjaolt ei pälvi.
Andi Pleskovski
RE Kinnisvara AS juhtiv konsultant/ partner
