Uusarenduskodu võimaldagu äärelinna mugavusi, ent lihtsat logistikat

Pealinnas ja selle lähistel ringi sõites võib saada kinnitust, et uusi elamuprojekte arendatakse praegu nii Tallinnas sees kui ka selle ümbruses. Kinnisvaraekspertide sõnul alustatakse arendamist aga vaid põhjalikult analüüsitud asukohtades, kus nõudlikele ostjatele on võimalik pakkuda erinevaid väärtusi.

RE Kinnisvara ärikliendi teenuste juhi Rasmus Tali hinnangul on Tallinna ja selle lähipiirkondade elukondliku kinnisvara turg viimaste aastate jooksul läbinud äärmiselt volatiilse, ent samas turgu korrastava ja fundamentaalselt muutva tsükli. „Pärast 2022. aastal alanud ja kuni 2024. aasta alguseni kestnud sügavat langustsüklit hakkas turg 2024. aasta teises pooles taas elavnema,” ütleb Tali. Tema sõnul on viimaste aastate arengud jätnud sügava jälje nii arendajate strateegilistesse asukohavalikutesse, riskijuhtimismudelitesse kui ka ostjate ootustesse uusarenduste ruumilise, arhitektuurse ja funktsionaalse kvaliteedi osas. „Turul on hetkel tugev realiseerimata nõudlus, kuid ostjad on muutunud kordades valivamaks. See tähendab, et uusi projekte käivitatakse vaid hoolikalt analüüsitud asukohtades,” selgitab ekspert.

Muutust on Tali sõnul näha eeskätt Tallinna lähiümbruses, kus on aastaid planeeringuid tehtud ning nüüd neid projekte realiseerima hakatud. „Valik Tallinna lähiümbruses on noorte perede jaoks linnasisestele arendustele heaks alternatiiviks, kuna pakuvad soodsamat hinnataset, kogukonnatunnet ja looduslähedust,” ütleb ta. Tali märgib, et suuremad uusarendused on hetkel käsil Rae, Viimsi ja Kiili vallas, kus on kokku aktiivses müügis umbes 400 korterit. Samas tõmbavad ka Tallinna sees asuvad linnaosad tema sõnul investeeringuid ligi ja seda erinevatel põhjustel, alates Kesklinna ajaloolise linnaruumi taaselustamisest kuni Põhja-Tallinna ja Haabersti mereäärsete tühermaade väärindamiseni. Tugevalt on arendajate fookusesse tõusnud just Haabersti tänu selle suurele potentsiaalile siduda linnaline infrastruktuur loodusega. „Hetkel on selle piirkonna pakkumiste arv selgelt ülekaalus, mis ei ole ajalooliselt tavapärane,” analüüsib ekspert.

Aktiivsete projektide ja pakkumiste poolest järgnevad Põhja-Tallinn ja Kesklinn. „Põhja-Tallinna ehk Kopli poolsaare näol on tegu atraktiivse mereäärse piirkonnaga, kus võib lähiaastatel prognoosida nõudluse ja elukondliku arendustegevuse tõusvas joones jätkumist. Kesklinnas on märksõnadeks aga kõrgeim maksejõuline nõudlus, ajaloolise väärtuse säilimine, 15 minuti linna kontseptsioon ja turvalisem kapitalipaigutus investoreile,” lausub ta. Lasnamäe ja Mustamäe piirkonnas täidavad uusarendused Tali sõnul eesmärki pakkuda alternatiivi vanemale elamufondile.

Linnarajoonides kasvab nõudlus äärelinna hüvede järele
Peamised põhjused, miks inimesed on aegade jooksul otsustanud asuda elama Tallinna ümbritsevatesse valdadesse, on Tali sõnul ajalooliselt olnud isiklik murulapp, parkimiskoht maja ees, turvaline lastemänguväljak ja naabruskonna tugev ühtekuuluvustunne. Praegu otsivad ostjad neidsamu hüvesid tema hinnangul aga ka pealinna siserajoonides asuvatest arendustest. „Arendajad on pidanud oma kontseptsioone kohandama, sest need elemendid ei ole enam „toredad lisad”, vaid määravad konversiooni ja korteri lõpphinna,” leiab ta.

Neist mugavustest tekitab teravamaid konflikte ja mõjutab muu hulgas ka kinnisvara lõpphinda just parkimine. Äärelinna arendustes, näiteks elujõulises Peetri alevikus, on ruumi laialt, mistõttu tasapinnalised asfalteeritud parkimiskohad maja ees on standard. „Tallinna sees sunnib aga maalapi kõrge hind ja linnapoolne haljastuse säilitamise nõue viima parkimise maa alla. See muudab ehituse — eriti arvestades Tallinna paekivipinnast ja kõrget põhjavett — oluliselt kallimaks, tõstes korteri lõpphinda,” selgitab Tali.

Linnakeskusest kaugemal saab sama raha eest rohkem
Vaatamata sellele, et linnarajoonides asuvaid uusarendusi täiustatakse tänapäeval varasemalt eksklusiivselt äärelinnaprojektide juurde kuulunud omadustega, on siiski arendusfookus liikunud järjest enam Tallinna piirialadele ja lähivaldadesse. Põhjuseid sellele on mitmeid, leiab Everaus Kinnisvara tegevjuht Janar Muttik.

„Üks oluline põhjus on hinnatase. Tallinna südalinna ja populaarsete asumite kinnisvarahinnad on jõudnud tasemele, kus Tallinna 3-4-toalisest korterist vaid 15-20-minutilise autosõidu kaugusel on võimalik soetada turvalises piirkonnas kaasaegne ridaelamuboks koos terrassi ja aiaga,” ütleb Muttik. Teiseks oluliseks põhjuseks on tema sõnul pealinna lähivaldade taristu areng. „Kõigis Tallinna lähivaldades on olemas kaasaegsed koolid, lasteaiad, spordirajatised ning muud eluks vajalikud teenused ja kaubad. Lisaks on Tallinna lähistel asuvate uusarenduste juurde rajatud uued kergliiklusteed, haljasalad, kogukonnaaiad ja mänguväljakud, mida on kesklinnas üksikobjekti juurde raskem luua,” kirjeldab Muttik. Kaugtöö levik on vähendanud tema sõnul igapäevast liikumisvajadust veelgi, muutes privaatsuse ja turvalise keskkonna olulisemaks kiirest linnaühendusest.

Muttika sõnul loob Everaus linnasüdamest väljaspool teadlikult võimalikult funktsionaalseid planeeringulahendusi. „Kui linnakorter on tihti koht, kus käiakse vaid magamas ja pesemas, siis linnalähedane kodu kujutab endast reeglina keskkonda, kus samade seinte vahel töötatakse, õpitakse, tehakse sporti, aga ka puhatakse ja tegeletakse meelelahutusega,” kirjeldab ettevõtte tegevjuht. Erinevus seisneb tema sõnul ka õueruumi käsitluses. „Loome keskkonna, kus on vabadus õues liikuda ja piisavalt ruumi privaatsuseks — kodud ei paikne tihedalt üksteise kõrval. Igal kodul on oma tagaaed, mis pakub rahu ja eraldatust,” tutvustab Muttik. Samas täiendavad Everausi loodud kodudes isiklikku õueala mitmed ühisalad, nagu mänguväljakud, jalutuspromenaadid ja tarbe- või viljaaiad.

Kõik need arengud on Muttika sõnul tingitud eeskätt sellest, et emotsionaalse ja sotsiaalse väärtuse tähtsus kodu valimisel on ostjate seas kasvanud. „Inimesed eelistavad elada sarnase elustiili, väärtuste ja sotsiaalmajandusliku taustaga inimeste keskel, mistõttu on naabruskond koduvalikul oluline tegur. Tugev kogukonnatunne ja ühtne identiteet loovad turvalise elukeskkonna ning toimiva tugivõrgustiku — naabritest saavad sageli ka head sõbrad,” lausub ta. Heaks näiteks on Muttika sõnul uued terviklikult arendatud elamurajoonid, kus lapsed veedavad suure osa päevast õues koos piirkonna teiste lastega. „Turvaline ja usalduslik keskkond annab vanematele kindlustunde ning toetab laste iseseisvust, aktiivsust ja rõõmsat igapäevaelu,” ütleb ta. Kõigi eelnimetatud väärtuste tõttu hindavad noored pered eeslinnas elamist kõrgelt, mille tulemusel on Tallinnaga vahetult piirnevad alad Eesti keskmisega võrreldes ka noorema elanikkonnaga, lisab Muttik.

Arendaja: hea projekt ei saa olla universaalne lahendus
Küsimustele vastab Liveni tegevjuht Andero Laur.

1. Millised piirkonnad Tallinnas ja Harjumaal on praegu arendajate fookuses ning mis on peamised põhjused, miks just need asukohad investeeringuid ligi tõmbavad? Fookuses on eelkõige piirkonnad, kus on koos hea ühenduvus, teenusvõrk ja olemasolev elukeskkonna kvaliteet. Tallinnas tähendab see sageli kesklinnalähedasi või ühistranspordiga hästi ühendatud alasid, Harjumaal aga tugevaid lähivaldu, kus saab rohkem ruumi ilma Tallinna mõjualast lahkumata. Investeeringuid tõmbavad ligi eelkõige asukohad, kus ostja näeb lisaks kodule ka toimivat igapäevaelu ja kus on juba olemas sotsiaalne infrastruktuur.

2. Millistel põhjustel võib üks piirkond ostjate jaoks kiiresti väga populaarseks osutuda, teine jälle sedavõrd kiirelt end sisse ei tööta? Üldiselt saavad kiirelt populaarseks piirkonnad, mille ümber juba elu käib. Paljud inimesed ei soovi oma olemasolevast asukohast kaugele kolida, sest elu on juba paigas — lapsed käivad koolides, lasteaedades ja huviringides ehk täiesti uude piirkonda kolimine on tihti tülikas. Aga populaarsuse tõusule aitab kaasa see, kui seal jooksevad kokku hea ühenduvus, tugev identiteet ja vajalikud teenused.

3. Kui oluline roll on uusarenduste planeerimisel nn 15 minuti linna kontseptsioonil ehk võimalusel jõuda igapäevaste teenusteni jalgsi või rattaga? Kas 15 minuti linna kontseptsioon on teostatav ka äärelinnas või eeldab äärelinna kolimine vaikimisi ikkagi auto omamist? See on väga oluline, sest inimeste jaoks loeb üha rohkem see, kui mugavalt saab igapäevased toimingud tehtud. Ka äärelinnas on see osaliselt teostatav, kui kool, pood, lasteaed ja vaba aja võimalused on lähedal. Samas tuleb tõdeda, et äärelinnas ja lähivaldades jääb auto roll enamasti siiski suuremaks kui kesklinnas või ühistranspordiga hästi ühendatud aladel elades. 15 minuti linna kontseptsioon tekib loomulikult koos hea ühistranspordivõrgu arenguga, kus sõlmpeatuste ümber on ärid ja teenused. N-ö kunstlikult tekitatud keskused võivad tihti virelema jääda.

4. Kas ja kuidas mõjutab konkreetne piirkond Liveni vaates iga uue planeeritava uusarendusprojekti struktuurset ning (linna)ruumilist lahendust? Mõjutab väga otseselt. Piirkond määrab ära, millist elukeskkonda on sinna mõistlik luua — kas rõhk on rohkem linnalisusel, privaatsusel, rohealadel, peresõbralikkusel või kogukondlikkusel. Meie jaoks ei ole hea projekt kunagi universaalne lahendus, vaid peab lähtuma konkreetsest asukohast ja sealsete inimeste ootustest. Hea arhitektuur on selline, mis ei keskendu üksnes lisanduvale hoonele, vaid sellele, et uue hoonestuse kaudu näeks kogu naabruskond parem välja.

Artikkel ilmus Delfi eriväljaandes