Milleks kinnisvara seadustamine?
RE Kinnisvara pakub nüüdsest ka kinnisvara seadustamise teenust. Et seda lähemalt tutvustada, vastab meie seadustamise projektijuht mõnele levinuimale küsimusele.
Miks on oluline, et Sinu kinnisvara puhul pole mingis osas tegemist ebaseadusliku ehitusega?
Pärast 2015. aastal ehitusseadustiku (EhS) muutumist on kohalikud omavalitsused ning krediidiasutused hakanud järjest rohkem tähelepanu pöörama sellele, et kõik ehitusega seonduv oleks ka seadusega kooskõlas. Näiteks kinnisvara pangalaenuga ostes toob korrektne kinnisvara hindaja hinnangus välja kõik ebakõlad projekti ja tegelikkuse vahel. Kui koduostja pöördub laenusooviga panka, siis pank hindab sellist ebakõla riskina, mis võib kajastuda väiksemas laenu kogusummas, millele kinnisvara turuväärtus hinnatud on.
Kohalikul omavalitsusel on ka õigus ebaseadusliku ehitise või ehituse eest trahvi nõuda. Näiteks kui hoonele paigaldatakse uus soojuspump ning sellega koos ei esitata vajalikke dokumente kohalikule omavalitsusele. Sellise juhtumi üks ebameeldivamaid tagajärgi võib olla trahv kohalikult omavalitsuselt, mille suurus võib olla 300-100 000 trahviühikut, olenevalt sellest, kes kütteseadme paigaldas (EhS § 138 lg 1 ja 2).
Samuti on kindlustusseltsidel õigus keelduda ebaseadusliku ehitustegevuse tõttu või selle tulemusel tekkinud kahjude hüvitamisest. Näiteks, kui hoones on vahetatud küttesüsteem, kuid vastav dokumentatsioon on korrastamata ning hoones puhkeb tulekahju, mille allikaks selgub olevat just see küttesüsteem, siis võib hüvitistest vaid und näha ning tekkinud kulud peab omanik ise katma.
Mis on ebaseaduslik ehitis või ehitustegevus?
Ehitis või ehitise osa on ebaseaduslik siis, kui see ei vasta ehitusloa või -teatise nõuetele või on ehitatud ilma ehitus- või kasutusloata. Kui hoonel on puudub ehitusluba ja -teatist pole väljastatud või loa/teatise aluseks olev ehitusprojekt ei vasta olemasolevale, on samuti tegemist ebaseadusliku ehitisega. Siin on ka mõningad erisused, näiteks kui hoone või hooneosa on ehitatud enne 1. jaanuari 2003, siis võib anda ehitus- või kasutusloa või lugeda ehitamine või ehitise kasutamine teavitatuks, lähtudes ehitusseadustikus sätestatust ja arvestades EhSRS § 28 tulenevaid erisusi. Ehitusprojekti puudumisel tuleb enamasti tellida vastav audit või isegi mitu, mille põhjal hinnatakse ehitise ohutust.
Kuidas kontrollida, kas ehitis või selle osa on seaduslik või mitte?
Seda, kas ehitis või ehitise osa on seaduslik, saab kontrollida Ehitisregistrist (ehr.ee). Kui hoone andmete ja tegelikkuse vahel esineb suuri ebakõlasid või kehtivad plaanid ei vasta tegelikkusele, siis võib tegemist olla ebaseadusliku ehitise või selle osaga. Seda, kas ja milliseid lubasid ehitustegevus nõuab, saab kontrollida EhS lisast 1. Kasutusloa olemasolu on vajalik hoonetel, mis on valminud alates 1995. aastast. Kui hoone on valminud enne seda ning ehitatud vastavalt ehitusloa saanud projektile, siis pole vaja kasutusluba taotleda. Kui aga hoone erineb oluliselt ehitusloa saanud projektist või seda on vahepealsel perioodil oluliselt renoveeritud, siis tuleb tehtud muudatused viia seadusega kooskõlasse.
Alati on võimalik konsulteerida ka kohaliku omavalitsuse spetsialistidega, kes saavad kinnitada seaduslikkust või ebaseaduslikkust ning anda olukorra kohta nõu. Tuleb silmas pidada, et ebaseadusliku olukorra ilmnemisel võib KOV esitada ka koheselt trahvinõude ning seadustamise protsessis võidakse nõuda erinevaid auditeid ja projekte, et teha kindlaks ehitise turvalisus ja ohutus.
Kui vajad abi kinnisvara seadustamise protsessis, võta ühendust RE Kinnisvara spetsialistidega. Vastame hea meelega tekkinud küsimustele ning oleme abiks ka teiste kinnisvaraga seotud teemadega. Pöördu meie poole julgelt, sest esimene konsultatsioon on tasuta.
Anett Pook
RE Kinnisvara AS seadustamise projektijuht
