Ärikinnisvaraturg on vaikne ja ettevaatlik
Mitmendat kvartalit kestev majanduslangus ja ettevaatlikkus tuleviku suhtes mõjutavad hetkel väga tugevalt ka ärikinnisvaraturgu, kirjutab RE Kinnisvara partner Andi Pleskovski.
Üldiselt järgib äripindade turg majanduse käekäiku viitajaga ja on stabiilsem, mis tähendab, et kõikumised on väiksemad kui majanduses üldiselt. Stabiilsus tuleneb suuresti asjaolust, et enamik ärikinnisvarast on üürile antud pikemate tähtajaliste üürilepingute alusel –- lühiajalise majanduslanguse puhul on väga vähe neid üürnikke, kellel üürilepingu tähtaeg kätte jõuab ja kes majanduse olukorrast tingituna olemasolevat lepingut ei pikenda või uusi ruume üürile ei võta. Samuti põhjustab lühiajaline majanduslangus vähesel määral üürilepingute lõpetamist üürniku makseraskuste või maksejõuetuse tõttu.
Nii näiteks avaldas pandeemiast tingitud ühe kvartali pikkune ulatuslik majanduslangus 2020. aastal (–5,7% II kvartalis) äripindade turule kokkuvõttes vähe mõju, seda isegi hoolimata asjaolust, et turu aktiivsus kukkus 2020. aasta kevadel mõneks ajaks sisuliselt nulli ehk tehinguid praktiliselt ei toimunud.
Pikemaajalisel langusel on aga kahtlemata mõju ka ärikinnisvaraturule. Kuna käesolev kvartal on ilmselt majanduslanguse kuues ehk tegu on vähemalt 1,5 aastat kestnud langusega, siis on sellel perioodil ärikinnisvara turgu oma otsustega mõjutanud üürnike arv suurem.
Meeleolu turul on ettevaatlik
Suurt rolli mängib ärikinnisvaraalaste otsuste tegemisel üldine meeleolu. Kui majanduslanguse alguses olid üürnikud jätkuvalt suhteliselt positiivselt meelestatud ja tegutsesid üüriturul aktiivselt, siis käesoleval hetkel ollakse ettevaatlikud ja uute ruumide üürile võtmise asemel pigem jätkatakse olemasolevates ruumides ning pikendatakse sealset üürilepingut. Kuna üürilepinguid pikendatakse enamasti vähemalt aasta kaupa, siis iga selline otsus vähendab võimalusi hetkel vabu äriruume pikemaks ajaks üürile anda.
Kuna pakkumine äripindade turul on kasvanud ja kasvab lähiaastatel veelgi uute ärihoonete arvelt, siis peavad üürnikud turu tervise huvides regulaarselt liikuma uutesse ruumidesse ja sealjuures veel ka laienema ehk võtma üürile varasemast rohkem pinda –- nii ei kasva vakants turu kokkuvõttes. Hoogne laienemine Eesti kiire majanduskasvu aastatel on aga praegusel majanduslanguse perioodil asendunud vähemalt paigalseisuga, mõnes kliendigrupis ka langusega, mis sunnib üüritavate ruumide mahtu vähendama.
Ärikinnisvara turu segmentide lõikes on olukord mõneti erinev. 2023. aastal on vabade ruumide üürileandmine olnud keerulisim büroopindade sektoris – see puudutab nii 2022. ja 2023. aastal valminud uusi hooneid, lähitulevikus veel valmivaid ruume kui ka vakantseid büroosid vanemates hoonetes. Suhteliselt stabiilne on olukord lao- ja tootmispindade sektoris.
Ehitussektoril oluline mõju ärikinnisvarale
Nii majanduse kui ärikinnisvara turu aspektist on oluline ehitussektori käekäik. Ehitussektor on loodava lisandväärtuse kaudu oluline panustaja majanduskasvu ning suur tööandja.
Ärikinnisvara turgu mõjutavad ehitushinnad üürihindade kaudu -– uute äriruumide üürihind tuletub hoone ehitusmaksumusest ja arendaja soovitud tootlusest. 2021. aastal alguse saanud hoogsa ehitushindade tõusu tõttu loobusid nii avalik sektor kui erasektor 2022. aastal paljude hoonete ja rajatiste ehitamisest.
2023. aastal on ehitushindade tõus peatunud, II kvartalis fikseeriti isegi ehitushinnaindeksi langus -0,53%, millele aitas kaasa mõningane materjalide hinna langus. Eelmise aasta sama perioodiga võrreldes on ehitushinnaindeks siiski 6,83% võrra tõusnud. Kui varasemalt vedas hinnatõusu materjalide hinna kasv, siis viimase aasta jooksul on enim kasvanud tööjõukulud.
Erinevate ärikinnisvara arendajate sõnul on ehitushinna pakkumised võrreldes 2023. aasta kevadega kas samal tasemel või vähesel määral langenud. Kuna aga samal ajal on seoses intresside tõusuga kasvanud finantseerimiskulud, siis üürihindade tõusuta on uute ärihoonete rajamise äriplaane siiski keeruline toimima saada.
2022. aasta II kvartalis pöördusid ehitusmahud langusele ja 2023. aastal on mahtude kahanemine olnud järsk. Nii langes I kvartalis ehitusmaht 4,4%, II kvartalis ehitasid Eesti ettevõtted püsivhindades aga juba 12% vähem kui eelmise aasta samal perioodil, sh sealjuures Eesti turul ehitati 14% vähem.
Erinevad hinnanägemused vähendavad tehingute mahtu
2023. aastal on ärikinnisvaraga tehtud tehingute arv varasemate aastatega võrreldes oluliselt vähenenud. Selle peamine põhjus on müüjate endiselt varasemate aastate tasemel olevad hinnaootused, kuid tänased finantseerimistingimused – eeskätt oluliselt kõrgemad intressid – ei võimalda potentsiaalsetel ostjatel varalt eelnevate aastatega võrreldavat tulu teenida.
Lisaks mõjutab turgu üha enam majanduslangusega seotud ebakindlus. Ootused lühiajalisest majanduslangusest ja majanduse tõusule pöördumisest ei ole täitunud ning värskemad prognoosid lähituleviku osas optimismi ei sisenda.
Tehingute vähenemine kajastub veenvalt ka statistikas. Äri- ja tootmismaadega sooritati 2021. aasta I ja II kvartalis Harjumaal kokku 310 ostu-müügitehingut, 2022. aastal 162 ja käesoleval aastal vaid 143 tehingut. Neist hoonestatud maadega ehk sisuliselt ärihoonetega tehti 2021. aasta I poolel 161, aga 2022. ja 2023. aasta samal perioodil vastavalt vaid 87 ja 75 tehingut.
Ärikinnisvarasse investeerimine järsult vähenenud
Kui varasematel aastatel moodustasid suure osa tehingute mahust tehingud ärikinnisvara investeerimisturul ehk rahavooga ärihoonete müük investoritele, siis ka see turg on praeguseks märgatavalt kokku tõmmanud.
2021. aastal küündis investeerimisturu ostu-müügitehingute kogumaht ligikaudu 620 miljoni euroni, mis oli rekordkõrge summa ja oluliselt suurem eelnevate aastate mahust. Eesti ärikinnisvara investeerimisturu eelmine rekordmaht ca 500 mln eurot pärines suisa 2015. aastast. Vahepealsel perioodil tehingute maht aasta-aastalt vähenes, sest müüdavate objektide arv kuivas kokku, kuna kinnisvara oli jõudnud pikaajaliste investorite portfellidesse.
2022. aasta investeerimisturu kogumaht oli ligi 340 miljonit eurot, kuid valdav osas suuremaid tehinguid toimus aasta esimesel poolel. 2023. aasta I poolaasta ärikinnisvara investeerimisturu mahuks hinnatakse u 64 miljonit eurot ja tähelepanu pälvinud suuremaid tehinguid oli varasemate aastatega võrreldes äärmiselt vähe. Juulis ja augustis on siiski teada antud veel mitmest tehingust, mis kogu aasta peale tehingumahtu oluliselt kasvatavad.
Mis saab edasi?
Ärikinnisvara ostu-müügiturul peaksid tehingute arvu ja mahtude taastumiseks müügihinnad langema. Müüjatel ei ole aga kiire ja real juhtudel ollakse küll survestatud müüma 6–12 kuu perspektiivis, kuid üldiselt kiirmüügiks vajadus puudub.
Investeerimisturul või tekkida olukord, kus hinnad nominaalselt ei lange, sest üürihinnad on inflatsiooni tõttu kerkinud ja suurem rahavoog tasandab kõrgemast tootlusest tuleneva müügihinna languse.
Kokkuvõttes tooks uue elavnemise ärikinnisvaraturul kaasa laenuintresside langus ja Eesti majanduse taas tõusule pöördumine. Selle aasta sees aga kumbki neist teguritest suure tõenäosusega veel ennast ei ilmuta.
Andi Pleskovski
RE Kinnisvara AS juhtiv konsultant/ partner
