Ärikinnisvaras tuleb üks suur kompromisside leidmise aasta

Alanud aasta saab ärikinnisvaraturul olema üpris mitmekesine. Vakants, aga ka varjatud vakants koguvad tuure, valdkonna erinevates sektorites on oodata reljeefseid arenguid. RE Kinnisvara partner ja juhtiv konsultant Andi Pleskovski, vastates kolmele küsimusele, prognoosib ärikinnisvaraturu arenguid ja näitab, mis ootab ees erinevaid osapooli.

1. Kas ja kuidas muutub alanud aastal vakants ärkinnisvara erinevates sektorites?

Kui jaotada büroohoonete turg kolmeks kvaliteedivaldkonnaks ja nimetada neid alates kvaliteetsematest pindadest A, B ja C tasemeteks, siis eraldi vaadelduna prognoosime järgmist. A-klassi pindade pakkumine ja nõudlus on õiges tasakaalus ja seal ülepakkumist täheldada ei saa. Vakantsused on tõusma hakanud madalama klassi büroohoonetes, eelkõige B-klassis, kus vabaks jäänud pindasid on tänasel turul keerulisem üürile anda ja konkurents on tihe. Vakantsuse mõningast tõusu on järgmiseks kuueks kuuks ette näha kõikides segmentides, aga suurem muutus ootab ees B ja C taseme hooneid. A-klassi puhul võib rolli hakata mängima varjatud vakantsuse faktor, mille puhul 2023.-2024. aastal valminud ja valmivates hoonetesse üürilepingu sõlminud kliendid pidid oma otsused pinna suuruse ja vajalikkuse osas tegema juba mõningatel juhtudel 12 kuud varem, aga vahepeal on majandusolukord ja ettevõtte vajadused ja harjumused selgelt muutunud.

Laopindade turg on 2024. aastal uute hoonete arendamise vaates selgelt aktiivsem kui büroopindade turg. Viimastel kuudel on alustatud või kohekohe alustatamas mitme uue hoone ehitamisega. Nõudlust turul jagub nii uutele pindadele kui ka vanematele pindadele. Üllatuslikult on vakantsused püsinud väga madalad ja kohati ka olematud vanemates laohoonetes.

Tootmispindade sektoris on endiselt löögi all välisturgudele suunatud ettevõtete käekäik. Sealt sektorist võib ka alanud aastal tulla negatiivseid uudiseid, mis tähendab tootmistegevuse kokku tõmbamist või sulgemist, mis kindlasti pakub väljakutseid selliste hoonete omanikele.

Kaubanduspindade osas suuri muutuseid aasta jooksul ette ei ole näha, kuna kaubanduskeskuste üürnikeks on üldiselt pika tegevusajaloo ja kas rahvusvahelised või siis kohalikul tasandil üleeestilise haardega kauplejad. Seega on nende plaanid üldiselt püsivad ja pikaajalised ja erinevaid turukonjuktuure arvestavad ning isegi kui keegi otsustab tegevuse lõpetada või füüsilise kaupluse sulgeda, siis on neid üksikuid. Uusi tulijaid turule ei ole tulemas näha ning samuti ei rajata ka uusi keskuseid. Sellest tulenevalt on vakants stabiilne.

2. Milline saab olema uue büroohoone tähendus aastal 2024? Kas ka neid ähvardab vakants ja kui altid on ettevõtted vanematelt pindadelt kolima uutele? Millal võiks saabuda uute büroopindade põud?

2024. aastal valmivad vaid üksikud büroohooned ja needki on suures plaanis üürnikega kaetud. Olenevalt tootest ja asukohast on müügiedu muidugi erinev. Me ei näe, et uutes büroohoonetes hakkab vakantsus oluliselt tõusma, sest need on üürile võetud tugevate ja maksejõuliste ettevõtete poolt. Nagu ülalpool mainisin, siis võib sel aastal suuremat rolli mängida varjatud vakantsus, kus pikaajaliselt üürile võetud pinna puhul võib tekkida vajadus kas osaliselt või üksikutel juhtudel ka tervenisti need teatud perioodiks asendusüürnikuga täita.

Kuna uudiseid uute büroohoonete ehitusega alustamisest pole viimasel ajal tulnud ja esimese kuue kuu jooksul võib neid tulla vaid üksikuid, siis võib see tekitada teatava defitsiidi 2024.-2025. aastal pakutavate valikute osas. Viimased aastad on üürnikele pakkunud väga head valikuvõimalust.

3. Milliseid võimalusi peidab endas ärikinnisvaraturu madala aktiivsuse aeg arendajatele, mida üürijatele, mida ostjatele? Kus peitub edu võti?

Oluliselt rohkem istuvad üürileandjad täna laua taga iseenda hoonete seniste üürnikega, kellega peetakse läbirääkimisi lepingute pikendamise osas. Ühelt poolt pole üürnikel kindlust teha julgeid otsuseid kolimaks uutesse büroohoonetesse, teisalt aga pole ka olemasolevatel üürileandjatel kindlust, et nad leiavad sarnastel tingimustel omale asendusüürnikud. Seega tuleb üks suur kompromisside leidmise aasta kõikidele osapooltele.

Arendajate puhul on võidus need, kellel on väga heas asukohas väga hea projekt ja rahastus või kellel on olemas klient, kelle soovidele vastav hoone rajada. Mitmed arendajad on sunnitud oma plaane aga edasi lükkama ja sellest tulenevalt on neil töökoormus selgelt väiksem. Ostjad peavad ilmselt veel ka vähemalt 2024. aasta esimesel poolel suutma oma rahale alternatiivset paigutust otsida, sest selget muutust veel lähikuudel näha ei ole, mis häid tootluseid pakkuvaid objekte müügile tooks.

Andi Pleskovski

RE Kinnisvara AS juhtiv konsultant/ partner