Ärihoonete omanikel puudub vajadus kiireks müügiks

Hinnalangetuseks valmidus puudub – ärikinnisvara omanike tugeva finantsseisundi tõttu makseraskustest tingitud sundmüükideni ilmselt ei jõutagi, samas aga teatud surve varade realiseerimiseks on olemas. Pigem omandab eesolev varade ümbermängimise varjundi.

Vastates kolmele küsimusele, toob RE Kinnisvara seenior konsultant Henno Viires välja, millistel põhjustel ärikinnisvara omanikud lähitulevikus oma varasid realiseerivad ja kes on turul võitjad.

1. Milline on olukord ärikinnisvaraturul? Kas müüjate poolt on näha valmidust hinda langetada?

Uued äriruumid valminud või valmivates arendustes, mida müüakse korteriomanditena – siin on olukord lähedane elamispindade turule, sest need paiknevad valdavalt äri- ja eluhoonetes ning arendaja soov ongi need maha müüa nagu ka korterid. Sõltub arendusest, aga enamasti on hindu juba langetatud.

Ärihoonete puhul ei ole pigem valmidust hinnalangetuseks näha, sest enamik tänastest omanikest on piisavalt tugeva finantsseisundiga ja vajadus kiireks müügiks puudub.

2. Suurinvestorid juba mõnda aega ootavad sundmüüke. Kas ärikinnisvaraturule hakkab jõudma sundmüükide aeg? Millal võiks oodata tehinguid?

Sundmüügid ei ole päris õige termin. Suure tõenäosusega ei saa tegu olema müükidega, kus omanikud on sunnitud oma varast loobuma ja seda müüvad kohtutäiturid või pangad koondavad “hapuks läinud” laenude katteks ära võetava kinnisvara spetsiaalsetesse ettevõtetesse ja müüvad hiljem maha, nii nagu see oli aastate 2007-2009 kriisi ajal ja selle järelkajana.

Omanike tugeva finantsseisundi tõttu makseraskustest tingitud sundmüükideni ilmselt ei jõutagi, aga teatud surve varade realiseerimiseks on kindlasti olemas, lihtsalt omanikel on aega lahenduse leidmiseks ja seetõttu täna hindade langetamist kiire müügi huvides ei näe.

Täna juba toimunud või lähituleviku müükide peamised põhjused on järgnevad:

•kuna pangalaenude kättesaadavus on halvem ja intressikulud kõrgemad, siis arendajatel on kõrge intressiga alternatiivsete finantseerimisvõimaluste asemel mõistlikum poolelioleva arenduse finantseerimiseks müüa portfellist mõni varem valminud rahavooga ärihoone, arenduse seiskamine oleks tihti halb alternatiiv;

•rahavooga kinnisvaraportfelli omakapitali tootlus on tänaste intresside tõttu suure laenukoormuse puhul väga madal (halvemal juhul isegi negatiivne). Portfelli tootluse parandamiseks on mõistlik laenukoormust vähendada osa kinnisvara müües ja laene osaliselt tagasi makstes või võlakirju tagasi ostes;

•majanduse tänane olukord paneb ettevõtete kasumid ja rahavood surve alla, paljud väljaspool kinnisvarasektorit tegutsevad ettevõtted on headel aegadel ka kinnisvara soetanud – näiteks arenduseks sobivaid kinnistuid tulevase laienemise tarbeks oma ärihoone rajamiseks. Sellise kinnisvara müük võib osutuda vajalikuks ettevõtte põhitegevuse toetamiseks.

3. Mida sundmüügid kinnisvaraturule kaasa toovad? Kes on võitjad, kes on kaotajad? Milliseks kujuneb uus olukord?

Võitjad on paremini kapitaliseeritud ettevõtted ja investorid, kes suudavad osta kinnisvara omavahenditest või madala võõrkapitali (laenud, võlakirjad) kaasamise määraga. Tänasel ärikinnisvara turul on tegu eelkõige investoritega, kes lähiminevikus on müünud oma ettevõtte ja otsimas vabale rahale uut rakendust.

Henno Viires
RE Kinnisvara AS kutseline seenior konsultant