Analüüs: ärikinnisvara turg on hangunud. Mis saab edasi?

Mullu toimus ärikinnisvara turul varasemate aastatega võrreldes tunduvalt vähem tehinguid ning pole näha, et alanud aastal turg kiiresti elavneks, kirjutab RE Kinnisvara analüütik Henno Viires.

2023. aastal langes ärikinnisvara turu ostu-müügitehingute arv märgatavalt. Maa-ameti statistika Harjumaa kohta viitab tehingute vähenemisele kõigi ärikinnisvaraga seotud varaklasside lõikes, välja arvatud tootmismaad. Kinnisvaraanalüütikud üritavad tehinguandmeid analüüsida ja tuua välja tehingute mahud gruppide lõikes. Enim tähelepanu pööratakse investeerimisturule, mis toob rahavoo ärikinnisvara ostu-müügitehingute turule.

Investeerimisturu maht on märgatavalt vähenenud

Eesti ärikinnisvara investeerimisturu maht on pikki aastaid olnud üle 300 miljoni euro aastas. 2015. aastast pärinev rekordkäive (umbes 500 miljonit eurot) ületati 2021. aastal, kui tehinguid toimus hinnanguliselt 620 miljoni euro ulatuses. 2022. aastal oli investeerimisturu maht umbes 340 miljonit eurot, kuid valdav osa tehinguid jäi aasta esimesse poolde. 2023. aasta üheksa kuuga oli kogunenud umbes 105 miljoni euro eest tehinguid ja kuigi aasta lõpus veel raporteeriti ühest suuremast tehingust, siis jäi maht ilmselt siiski eelmisest aastast oluliselt väiksemaks – käesoleva loo ilmumise hetkeks ei ole analüütikud veel lõplikku tehingute summat kokku arvutanud.

Oluline on rõhutada – sõda Ukrainas ja Eesti agressiivse naaberriigi käitumine ei ole investorite huvi Eesti kinnisvarasse raha paigutada vähendanud. Viimastel aastatel on ärikinnisvara investeerimisturul olnud ostupoolel kodumaine kapital ja müügipoolel välisinvestorid, kelle müügihuvi ehk saab selgitada halvenenud geopoliitilise olukorraga, aga Eesti investorid on valmis jätkuvalt raha paigutama.

Lätis ja Leedus tehti suurtehinguid

Eestiga sarnases situatsioonis olevas Lätis ja Leedus toimunud suurtehingud näitavad, et Balti riikidesse raha paigutamise vastu on jätkuvalt huvi. Detsembris teavitati Baltimaade kõigi aegade suurimast ärikinnisvara tehingust: kinnisvarafond Baltic Opportunity, mida juhib Leedu päritolu investeerimisettevõte Lords LB Asset Management, omandas Technopolis Ozase ärilinnaku Vilniuses. Tehingu hinda ei avalikustata, kuid ekspertide hinnangul ületab see 200 miljoni euro piiri ja võib küündida isegi 250 miljoni euroni.

Lätis omandas East Capital Real Estate Fund IV Rimi Balticu logistikakeskuse. Müügihind oli 83 miljonit eurot ja müük toimus müügi-tagasirendi- (sale-leaseback) tehinguna, mille raames sõlmiti 15aastane üürileping.

Langenud tootlus uusi tehinguid ei too

Eestis ei toimu tehinguid ärikinnisvara investeerimisturul ostjatele sobivatel tingimustel pakutavate objektide puudumise tõttu. Ostjad hindavad ärikinnisvara sobivust investeerimiseks konkreetse numbri põhjal – tootluse määr ehk yield, kõnekeeles ka lihtsalt tootlus. 2022. aastal alanes Eesti ärikinnisvara tootlus rekordmadalale tasemele ehk müügihinnad tõusid rekordiliselt kõrgele. Hinnanguliselt on tootlused 2023. aasta tehingutes tõusnud, aga kuna tehinguid on vähe, siis ei saa tulemust kuigi täpseks pidada. Büroopindade tootluseks hinnatakse u 6,2% (2022 – 5,8%), lao- ja tootmispindadel u 7,0% (2022 – 6,7%), kaubanduspindadel 7,25% (2022 – 6,7%).

Üldjuhul ei ole aga rahavooga ärikinnisvara ostvate investorite sooviks 6–7% tootluse teenimine, vaid sellest märksa kõrgem omakapitali tootlus finantsvõimenduse kasutamise abil. Enamasti sihitakse 10% või kõrgemat omakapitali tootlust. Intresside tõus on toonud kaasa olukorra, kus soovitud omakapitali tootlus ei ole saavutatav. Sobiv yield tehinguteks võiks nendel intressitasemetel olla vähemalt 8% juures, millele ka investorid oma avalikes esinemistes ja arvamuslugudes on viidanud. Teise nurga alt vaadatuna – kui euroala investori riskivaba intressimäärana käsitletav Saksa 10-aastase võlakirja tootlus oli aastatel 2019–2022 liikumas 0% juures ja täna 2% piirkonnas, siis riskipreemia samaks jäädes peaks ka ärikinnisvara tootlus olema samas suurusjärgus tõusnud.

Paraku eeldab ärikinnisvara 8% yield’i saavutamine müügihindade langetamist 25% võrra. Kui ärikinnisvaras sobivaid võimalusi ei pakuta, siis väiksemas mahus ärikinnisvara ostnud või osta kavatsevate erainvestorite jaoks on täna selge alternatiiv võlakirjaturg, kus kohalike pankade (LHV Pank, Bigbank, Coop Pank, Inbank) võlakirjad kauplevad 6–9% tootluse juures ja võlakirjade esmapakkumised märgitakse kordades üle – päris kindlasti ka nn üüriinvestorite vahendite toel.

Hädamüükide hulk pole siiski kasvanud

Laenukalkulaatoris arvutusi tehes jõuab tulemuseni, mille kohaselt tänaste laenuintresside juures ei kata omanike puhas tegevustulu (üüritulu – tegevuskulud) laenumakseid (põhisumma + intressid). Siit võiks teha järelduse, et häda sunnil ärikinnisvara müüjaid võiks leiduda ning müügihinnad võiksid langeda – kas siis sekkuvad pangad ja kohtutäiturid või likvideerivad omanikud vara ise halvima vältimiseks.

2023. aasta alguses olid paljud turuosalised lootusrikkad, et aasta teisel poolel ka survestatud müüke tuleb ja õnnestub ärikinnisvara sobivatel tingimustel omandada. Tegelikkuses näitab 2023. aastal võrreldes varasemaga kokku kuivanud ärikinnisvara ostu-müügitehingute arv ja hindade liikumine, et häda sunnil müüjaid turul ei olnud, vähemalt mitte oluliselt rohkem, kui neid tavaliselt on – hätta sattunud kinnisvaraomanikke leidus ka majandusele parematel aegadel ja soodsamate intresside keskkonnas.

Peamine põhjus on selles, et läbi aastate on suurem osa Eesti ärikinnisvara liikunud finantsiliselt tugevate pikaajaliste investorite omandusse, kes kasutavad laenudega saadavat võimendust
mõistlikult ja omavad ka piisavat rahalist puhvrit keerukate aegade üleelamiseks. Lisaks ei ole täna ärikinnisvara omanikel suuri probleeme üürituluga – majanduslangusele vaatamata ei ole üürnike maksedistsipliin oluliselt halvenenud ja ruume pole massiliselt vabastatud. Kuna ärikinnisvara üürilepingutes on tavapäraseks tingimuseks üürihindade indekseerimine iga 12 kuu järel tarbijahinnaindeksi (THI) tõusuga, siis on aastate 2022–2023 kiire hinnatõus ka üürihindu oluliselt kergitanud – seda isegi juhul, kui kogu THI tõusu üürnikele edasi ei kantud lepingus seatud hinnatõusu lae tõttu või üürnike jätkusuutlikkust silmas pidades.

Nii valitsebki turul olukord, kus müüjatel pole vajadust hindu langetada ja need püsivad endiselt 2022. aasta taseme läheduses.

Käärid hinnaootuste vahel lahenevad pikapeale

Mingil määral võib tehingute vähesust selgitada ka asjaoluga, et intresside tõusust tingitud valu ei olnud 2023. aastal ehk veel täiel määral kohale jõudnud – üldjuhul intresse tõstetakse laenulepingutes iga 6 kuu tagant ehk euribori tõus jõuab laenumakseid kergitama viiteajaga.

Kui see nii on, siis peaks 2024 tooma rohkem tehinguid. Samal ajal pakub intresside käitumine juba mõningat leevendust – 6 kuu euribori tõus 2023. aastal tipnes 4,143% tasemel oktoobri teisel poolel, hetkel on nimetatud intressimäär langenud alla 3,9% ja 2024. aasta keskpaigaks oodatakse liikumist 3,0% juurde.

Tundub siiski, et survestatud müügid ka 2024. aastal olulisel määral ärikinnisvara ostu-müügitehingute arvu ei kasvata. Tänased suured käärid ostjate ja müüjate hinnaootuse vahel leiavad ilmselt lahenduse pikemal perioodil, kus läbi üürihindade indekseerimise tõusevad ärikinnisvara pakutavad rahavood ja madalama tootlusega müük ei tähenda varasemaga võrreldes madalamat hinda.

Henno Viires
RE Kinnisvara AS kutseline seenior konsultant