Koroonakriis ja majanduse ootamatult hea käekäik on kinnisvarasektoris toonud kaasa seninägematu lainetuse

Koroonakriis ja majanduse ootamatult hea käekäik on kinnisvarasektoris toonud kaasa seninägematu lainetuse. RE Kinnisvara AS juht Monica Meldo aitas Ärigeeniusel kokku võtta, mille poolest praegune kinnisvarasektor varasemast erineb.

Ootamatuid arenguid on suur hulk. Kuigi paljudel inimestel on raha kinnisvara ostuks, ei mõjutanud pensioniraha kättesaamine kinnisvaraturgu, sest sealt saadud summad olid reeglina lihtsalt liiga väiksed. Paljud ei saa enam edaspidi endale kõrge hinna tõttu oma kodu soetada, aga samas eelistavad inimesed aina enam professionaalsete tegijate üürimaju eraisikutele, kes sularahas arveldades iga kuu korteris piilumas käivad. Arendustes enam kõiki maja kortereid enne hoone valmimist müüki ei pandagi. Kodukontorite tulek on kinnisvaramaailmale mõjunud hoopis teistmoodi, kui esialgu arvati.

Sa oled kinnisvaravaldkonnas tegutsenud juba 20 aastat. Kuidas sa tänavu toimunut varasemate aastakümnetega võrdleksid?

Midagi sarnast ei mäleta küll. Kui möödunud aastal tuli esimene eriolukord, siis algas kolmas kriis, mida mina 1990. aastate keskpaigast üldse läbi teinud olen. Esimene kriis oli 1996-1997, teine 2008-2009. Kui viimast kriisi oskasime ette ennustada, sest märke sellest oli palju, siis seda, et praegune taastumine ja tõus tuleb nii suur, küll mitte.

Kuigi me olime kasvu ka ennustanud, siis nii suurt tõusu me ette näha ei osanud. Nõudlus on lihtsalt niivõrd palju suurenenud, pakkumine aga erinevatel põhjustel ära kukkunud. Põhjuseks on inflatsioon ja tõsiasi, et kinnisvara on atraktiivne investeerimisvaldkond inimestele ja ettevõtetele, kes aktsiates või muudes finantsinstrumentides oma raha hoida ei taha.

Möödunud aasta septembri algusest käis meil praktiliselt iga nädal kontoris kohtumas keegi, kes tahtis investeerida. Summad olid miljonist kuni kümnete miljoniteni. Nii et kokkuvõttes on läinud veel paremini, kui eeldasime.

Millised on olulisemad märksõnad, mida tänavune epideemiast mõjutatud aasta kinnisvaravaldkonnas kaasa on toonud?

Aasta alguses räägiti, et inimesed hakkavad ostma uusi kodusid, kuna nad vajavad kodukontorit. Mina ütlesin kohe, et see ei lähe nii ja nii ka ei läinud.

Mõtleme näiteks olukorrale, kus oled oma kodus, mille oled elamiseks välja valinud. Siis pead aga ootamatult jääma tööle kodukontorisse. Sa ei hakka ju võtma uut suuremat laenu uude kohta kolimiseks lihtsalt selleks, et sul oleks üks töötuba juures. Pigem juhtus see, et inimesed ostsid endale suvilaid ja maakodusid, kus viis-kuus kuud perega koos aega veeta.

Üks oluline muutus, mis varasemaga võrreldes on toimunud, seisneb selles, et kui varem oli spekulatiivseid tehinguid, kus tehti esialgne võlaõiguslik leping ehk broneering ära ja müüdi see kiiresti paari kuu jooksul edasi, siis nüüd näeme, et võlaõiguslik leping tehakse küll ära, aga kui on soov müüa, siis müüakse edasi siis, kui maja on juba valmis. Selline spekulatiivne lähenemine on vähenenud.

Järgmine teema oli, et bürood vähendavad kodukontori tõttu drastiliselt oma pinda. Kuigi me seda arvasime, ei ole asjad nii läinud. Kodukontorisse mindi olude sunnil, mitte sellepärast, et soovitakse väga kodukontorisse minna.

Neil, kes bürood ära andsid, olid pigem mingid muud raskused, näiteks toimus äris oluline muutus või koliti Eestist üldse ära. Enamikel ettevõtetel polnud mingit küsimust, reeglina pikendati lepinguid samas mahus. Ja kui kusagil mõni pind vabanes, siis võeti need ka kohe üürile.

Kui tahad täna head äripinda, siis pead ootama, sest laia valikut pakkuda pole. 2021. aasta teises pooles müüme me juba järgmise aasta büroohooneid. Päris paljud neist on juba täitunud, mitmed projektid on töös ka juba 2023. aastasse.

Möödunud aastal räägiti, et tootmis- ja laopindadest on karjuv puudus. Neid on nüüd turule juurde tulnud, eelkõige tehnoparkides Tallinna külje all. 2022. aastal ehitatakse ka hooneid veel juurde. Ka sellel segmendil on väga hästi läinud — kõik pinnad, mis juurde tulevad, võetakse kohe ära.

Ärikinnisvarast on eelkõige kannatada saanud Tallinna vanalinnas olevad toitlustuspinnad, aga ka kaubanduskeskustes kurdetakse, et inimesed käivad ainult proovimas ja tellivad siis kauba internetist.

Viimasel ajal on olnud kuulda juttu, et kinnisvaraturg kipub üle kuumenema.

Elukondliku kinnisvara puhul seda ei näe. Hinnatõus on keskmiselt olnud 15 protsenti. Kui enne koroonat oli uutesse ehitatavatesse hoonetesse korraga pakkumisi enam kui kahele tuhandele korterile, siis see näitaja kukkus mingi hetk tuhande peale ja on seal püsinud. See ei ole normaalne turuolukord. Normaalne oleks, kui uutesse majadesse oleks korraga pakkuda paar tuhat korterit, isegi veidi rohkem.

Asi on selles, et piisavalt ei tule uusi arendusi peale. Ehitus pole praegu tipus. Ei ole nii, et linn oleks meeletult kraanasid täis.

Osa arendajatest pani eelmisel suvel kõik projektid seisma. Tekkis vaakum, aga sügisest hakati jälle suure hooga kinnisvara ostma. Kui kuu jooksul müüakse 220–230 uusarenduses olevat korterit ja midagi uut peale ei tule, siis nelja kuuga oleks kõik müüdud.

Milliseid takistusi arendamises välja võib tuua?

Kinnisvaraprojekti ettevalmistamine nõuab ehitusluba, ehituse graafikuga kokku sobitamist ja palju muid asju.

Osad ettevõtjad suutsid kiiremini arenduse uuesti käivitada, osad hakkasid aga alles hiljem ehitusluba hankima. Nüüd on ehitusloa taotlemise protsess läinud paari kuu asemel kümne kuu peale. Seda põhjusel, et linnavalitsusele tekkis äkki korraga projektide menetlemiseks suur surve ja osaliselt ka kodukontorisse kolinud ametnikud läksid n-ö lukku. Vastuvõtte enam ei toimunud: varem istuti ametniku ukse taga ja lõpuks ikka said ise jutule ja asju kokku leppida.

Kohe aprillis tuli ka ehitushindade tõus. Osa meie klientidest ütles, et nad ei julge enam üldse ehitada. Hinnapakkumised ei kehtinud enam kuudes, vaid päevades ja ma olen isegi kuulnud, et tundides.

Kui arendajana oma projektiga välja tuled, võtad ju ostja ees kohustuse. Kui sa aga ei teagi, kas saad ehituskulu arendusperioodi vältel tagasi, siis selle tulemusel osad siiski loobusid uute projektidega välja tulemisest. Mõned arendajad olid küll valmis ehitusega alustama, aga kortereid kohe müüki ei pandud, sest ei tahetud ostjate ees kohustusi võtta. See puudutas eelkõige neid arendajaid, kes olid hästi kapitaliseeritud.

Osa arendajatest tegi nii, et kui ehituse käigus teatud arv kortereid sai müüdud, võtsid ülejäänud kuni hoone valmimiseni müügist maha. Selline käitumine muutis pakkumise veel väiksemaks.

Suurettevõtted, kellel ehitus- ja arendusosa on koos, on oma plaanidega siiski edasi läinud, aga lähikuudel ei ole küll näha, et pakkumist oluliselt juurde võiks tulla. Võib-olla kevadel või poole aasta pärast võib pakkumist natuke juurde tulema hakata.

Kas järelturul on olukord parem?

Ei, sest inimesed, kes ehitatavasse majja korteri on ostnud, ei pane oma vana korterit ju enne müüki, kui uude on sisse kolitud.

Osad inimesed, kellel see majanduslikult võimalik, ei annagi oma järelturu korterit müüki, vaid jätabki selle investeeringuks ja annab üürile.

Kas Eesti ongi suundumas süsteemi, kus aina rohkem inimesi on sunnitud korterit üürima, sest ostmiseks ei hakka inimestel enam hammas peale?

Nii ongi. Osa inimesi ei saagi endale uut kodu osta, sest hinnatõus on nii suur olnud. See kehtib eriti just hinnatundlike inimeste kohta. Eriti siis, kui näiteks vana paneelmaja ei ole sobivaks lahenduseks.

Sügiseks kukkus üüriturg 15–20 protsenti, aga täna on see taastunud ja seda vaatamata sellele, et turismis pole pööret paremusele toimunud ja tuhanded Airbnb’s lühiajaliselt korterit välja üürinud isikud tõid oma kinnisvara pikaajalisele üüriturule. Üürid on taastunud, sest üldiselt läheb inimestel hästi, tööjõupuudus on suur, palgad kasvavad kiiresti. Ja kui majandusel läheb hästi ja tarbija kindlustunne on kõrge, siis püüavad inimesed ka oma elamistingimusi parandada: võetakse suuremaid üüripindu, põlvkonnad kolivad lahku.

Suur muutus on toimunud ka selles segmendis, et kui eelnevatel aastatel polnud üldse professionaalseid üürikorterite pakkujaid, siis nüüdseks on turg kohandunud. Paari-kolme aastaga on turule tulnud Lumi Capital koostöös LHV-ga, Eften ja ka teised. Sellised fondid suurendavad oma portfelli järk-järgult ja pakkumist tuleb aina juurde.

Kliendid eelistavadki üha enam professionaalsete üürimajade valdkonnas tegutsevate üürileandjate kortereid, mitte selliseid, kus omanik käib iga kuu korteris sularahas üüri küsimas ja akna taga piilumas, mis korteris toimub.