Tähtajaline ja tähtajatu üürileping – olulised nüansid, kus kinnisvarabüroo saab nõustada tehingu osapooli

Ärikinnisvara turul on kinnisvaramaakleri töös oluline osa klientide konsulteerimisel.

Tehingute arvult on äripindade üüriturg palju kordi suurem müügiturust. Kuna avalik ja ühtne statistika puudub, siis saab ligikaudse ettekujutuse pakkumiste arvu osas – ühe juhtiva kinnisvaraportaali andmetel on Tallinnas hetkel üürile anda ca 2300 ja müüa 330 äripinda, korterite turul aga ca 5020 müügi- ja 880 üüripakkumist. Sellest tulenevalt on äripindade maaklerid valdavalt hõivatud üüritehingutega ja palju aega kulub üürilepingute mõlema osapoole nõustamisega. Kui üürnike osas tuleb tihti alustada üürilepingute põhiliste mõistete ja tingimuste selgitamisest, siis üürileandjatele tuleb kõige sagedamini anda nõu lepingu sõlmimiseni viivate kompromisside tegemiseks – hea äripindade konsultant tegutseb siin juba advokaadi või lepitaja rollis ja suudab lahendada erimeelsused ning viia üürniku ja üürileandja mõlemaid osapooli rahuldava kokkuleppeni.

Äripindade üürile andmisel on üheks levinuimaks komistuskiviks üürilepingu sõlmimisel lepingu kestus. Äripindade konsultandil on tema poolt üürile pakutavate äripindade minimaalsed üürilepingu perioodid teada ja üürnikule sobivate ruumide pakkumiseks küsib ta kindlasti üürnikule vastuvõetava lepingu kestuse osas. Paraku põrkutakse siin tihti mõistete erinevale tõlgendusele.

Olgu esmalt öeldud, et uute äripindade puhul on üldjuhul minimaalne üürilepingu kestus 5 aastat ja enamasti on see tingitud üürileandjale pankade poolt esitatavast nõuetest – valdavat osa uusarendusi finantseeritakse pangalaenuga ja pangad soovivad näha kindlat rahavoogu kogu laenuperioodi vältel.
Uuemapoolsete ja kõrgema kvaliteediga äripindade puhul on tavaliselt võimalik sõlmida 3-aastaseid üürilepinguid – alates hoone valmimisest. Pärast esimese 5-aastase tähtajaga üürilepingu lõppemist muutuvad üürileandjate valikud paindlikumaks. Samas ei soovi üürileandjaid siiski sõlmida lühemaid lepinguid järgmistel põhjustel:
–         äripindade üüriturul standardina maksab vahendustasu üürileandja (vastupidiselt elamispindade üüriturule, kus vahendustasu maksab üürnik), mida lühem leping seda suurem osa üüritulust kulub vahendustasuks. Tavapärane vahendustasu 1 kuu üüri ulatuses moodustab koguni 8,33% aasta üürist, kuid vaid 2,77% kolme aasta üürist;
–         tihti läheb uue üürniku leidmisega peale ruumide vabanemist aega, mille tõttu lühikesed lepingud vähendavad märkimisväärselt üürileandja tulu pikemal perioodil;
–         ruumide üürile andmisel uuele üürnikule tehakse üürileandja poolt ka parandusi, vaikimisi on heaks tavaks ruumide suurpuhastus ja sanitaarremont, lühikeste lepingute puhul on ka need kulud sagedasemad ja vähendavad oluliselt üürileandja tulusid;
–         lisaks ruumide värskendusele tehakse üürileandja poolt tihti ka konkreetse üürniku soovidest lähtuvaid muudatusi ruumide planeeringus ja siseviimistluses, mis võivad järgmise üürniku jaoks olla sobimatud ja tuleb teha jällegi uusi muudatusi. Kuigi üürnikuspetsiifilised muudatused pigem maksab kinni üürnik läbi üürihinna tõusu (vajalik investeering jagatakse maksetena üüriperioodi peale ära), siis pidevad ümberehitused on üürileandjale siiski koormavad, ehituse perioodil on ruumid tühjad ja üüritulu ei laeku.

Mõiste, mille osas üürileandja ja üürniku tõlgendused lahku lähevad, on „tähtajaline üürileping“. Kui äripindade konsultant küsib üürnikult, kas ta on valmis sõlmima tähtajalise üürilepingu, siis küllalt sageli on vastuseks „Jah“, kuid edasiste läbirääkimiste käigus selgub, et üürnik soovib lisada lepingusse punkti, mille kohaselt saab üürilepingu lõpetada mingi fikseeritud perioodi võrra ette teatades, levinuim on 3-6 kuulise etteteatamise soov. See erineb üürileandja arusaamast ja üürisuhteid reguleeriva Võlaõigusseaduse definitsioonist – tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Erakorralise ülesütlemise võimalused üürniku poolt vaadatuna on aga väga piiratud – äriruumide üürnik saab lepingu erakorraliselt üles öelda, kui ta ei saa üürileandjast tulenevatel põhjustel ruumi kasutada. Kui lisada 3-aastase tähtajaga lepingusse punkt, mille kohaselt saab üürnik üürilepingu 3 kuud ette teatades üles öelda, siis tegemist ei ole 3- aastase tähtajalise lepinguga, vaid tähtajatu lepinguga.

Kogenenud äripindade konsultant oskab selle vastuolu tekkimist ennetada ja selgitab välja potentsiaalse üürniku arusaama tähtajalise lepingu sisust. Lisaks selgitab ta kindlasti ka näiliselt üürnikule sobivana tunduva tähtajatu lepingu riske. Äripindade üüriturul on on päris palju juhuseid, kus üürniku poolt välja võideldud tähtajatu leping pöördub tema enda vastu.  Nimelt on lepingu osapooltel tavaliselt võrdsed õigused ja samadel tingimustel saab üürilepingu üles öelda ka üürileandja. Markantseim näide on olukord, kus üürnik järjekindlalt keeldus tähtajalist üürilepingut sõlmimast ja üürileandja pärast pikka vaidlust oli nõus tähtajatu üürilepinguga. Nädal peale üürniku poolt ruumidesse kolimist teavitas üürileandja teda üürilepingu ülesütlemisest 3 kuu pärast, mis vastas üürilepingus kokku lepitud mõlemale poolele kehtivale etteteatamise tähtajale. Nimelt oli sama hoone ankurüürnik avaldanud laienemise soovi ja seda võimalust sai üürileandja pakkuda värskelt üürile antud ruumi uuesti vabastamise kaudu.

 

Henno Viires

RE Kinnisvara äripindade konsultant