Üürileping võib olla ettevõtte kasvu tööriist

Autor: Piret Treiberg

RE Kinnisvara äripindade konsultant
Paljudes ettevõtetes on äripinna üürileping „kord aastas meenuv teema“. Tihti vaadatakse seda alles siis, kui kolimisplaanid või tegevuse laienemine on juba päevakorral. Sellisel juhul võib selguda, et leping on ootamatult pikenenud või osutub ettevõtte kasvu või kulude optimeerimist piiravaks.
Igapäevases suhtluses ettevõtjatega näen, et selliseid olukordi on turul rohkem, kui arvata võiks. Küsimus ei ole ainult lõksude vältimises – üürilepingu saab panna ka ettevõtte arengut toetama.
Tunne oma lepingut – see loob paindlikkust ja säästab ressursse
Paljud äripinna lepingud sisaldavad automaatse pikenemise klausleid ja pika etteteatamise nõudeid. Näiteks võib leping vaikimisi pikeneda viieks aastaks, kui kumbki osapool ei anna vähemalt 12 kuud enne lepingu lõppu teada, et ei soovi jätkata.
Eluline näide: stabiilselt kasvav ettevõte, mis tegutseb stock-office ehk kontor-ladu-müügiesindus lahendusega pinnal, alustas suuremate ruumide otsinguid pool aastat enne lepingu lõppu. Pärast analüüsi selgus aga, et leping oli juba vaikimisi pikenenud järgmiseks viieks aastaks.
Selliste üllatuste vältimiseks aitab:

• kontrollida lepingute tähtaegu ja pikenemistingimusi;
• lisada olulised kuupäevad kalendrisse koos meeldetuletustega;
• määrata vastutaja, kes lepinguid haldab ja jälgib teavitustähtaegu.

Kui leping piirab – lahendus on olemas
Kui selgub, et olemasolev leping ei toeta enam ettevõtte arengut, ei pea tingimata ootama lepingu lõppu. Koostöös üürileandja ja kinnisvarabürooga on sageli võimalik leida praegusele pinnale uus üürnik, kellele see pind hästi sobib. Väiksemate pindade puhul võib see võtta paar kuud, suuremate või spetsiifiliste puhul 6–12 kuud – see on siiski palju kiirem kui mitu aastat lepingut lõpuni oodata.
Turuolukord loob üürnikele eelised
Isegi kui otsustatakse samal pinnal jätkata, on targem lepingu tingimused enne pikenemist üle vaadata. Tänasel Tallinna ja Harjumaa äripindade turul on palju vabu pindu, mis annab hea põhjuse üürileandjaga järgmise perioodi tingimusi läbi rääkida.
Enne lepingu pikendamist tasub uurida:

• piirkonna analoogsete pindade hinnataset ja tingimusi;
• lisateenuste võimalusi (nt parkimine, ruumilahenduste kohandamine, paindlik üüriperiood);
• kõrvalkulude taset ja nende jagamist üürileandja ning üürniku vahel;
• üüripinna suurendamise, vähendamise ja lisafunktsionaalsuste võimalusi tulevikus.

Isegi kui samas kohas jätkamine tundub parim valik, võib targalt läbi räägitud uus kokkulepe tuua märkimisväärset rahalist ja tegevuslikku kasu. Läbirääkimised ei ole ainult hinnaküsimus – need on võimalus, et leping toetaks paremini ettevõtte vajadusi.
Üürileandja võidud
Üürileandjatel tasub mõelda pikemas perspektiivis. Läbipaistvad ja paindlikud lahendused tugevdavad mainet ning aitavad hoida hoone üürnike voolavuse madalana. Turul on hooneid, kus järjestikused üürnikud satuvad samadele lepingulistele komistuskividele – automaatsed pikenemised, jäigad teavitustähtajad või keeruline suhtlus. Selline muster võib kujuneda maineriskiks. Mõistlik koostöö, info jagamine ja paindlik lähenemine on kasulik kõigile osapooltele.
Kokkuvõte: pane üürileping oma ettevõtte kasvu teenima

• Tunne oma lepingut – tee see endale ja oma meeskonnale selgeks ning pea olulised tähtajad meeles.
• Leia lahendusi – vajadusel alusta uue üürniku otsingut, et seejärel endale sobiv pind leida.
• Räägi läbi – isegi samale pinnale jäädes võib turuolukord pakkuda paremaid tingimusi.

Õigesti juhituna võib üürileping olla tööriist, mis toetab sinu ettevõtte paindlikkust ja arengut – mitte takistuseks.