Suur ärikinnisvara kokkuvõte – tagasivaade 2022. aastale ja prognoosid 2023. aastaks
2022. aasta on tagasi vaadates olnud jällegi üks pöördeline aasta, kus 12 kuu jooksul on toimunud mitmeid turgu mõjutavaid turbulentse. Põhiliseks märksõnaks on Ukraina sõda, mis mõjutas ahelreaktsioonina ka kinnisvara- ja ehitussektorit.
Koroonaakriisist taastuma hakanud tarneahelad said uue löögi, kus teatud ehitusmaterjalide hinnad tõusid jällegi ulmelistesse kõrgustesse või olid sootuks kättesaamatud ja tuli leida uusi turgusid, kust materjale tarnida. Kohalikku ehitusturgu mõjutas ka siia rännanud Ukraina välistööjõu riigikaitse eesmärgil kodumaale naasmine, mis paljudele ehitajatele tekitas uue probleemi, kus tööd, mida teha justkui oli, aga töökäsi polnud enam võtta. Kevad-suvisel perioodil seisid mitmed ehitajad silmitsi olukorraga, kus oli pea võimatu tellijale öelda ehitushinda, millest tulenevalt ei olnud arendajal üürnikule võimalik öelda ka üürihinda uues hoones. Sellist olukorda pole ka väga pikalt turul tegutsenud osapoolte sõnul nende mälusse talletanud. Lisaks võimendas sõda ka juba varasemalt tõusma hakanud elektri- ja energiahindade kasvu. Kinnisvaravaldkonnas on energial kui sisendil suur osakaal nii ehituses kui ka hilisemas faasis lõpptarbijal ehk kinnisvara omanikul või üürnikul. Hoonete igapäevasel toimimisel ja ärikinnisvara sihtotstarbeliselt kasutades moodustavad kõrvalkulud, mille hulka kuulub ka soojus- ja elektrienergia, märgatava osa. Lisaks kodutarbijatele andsid kiiresti kasvanud energiahinnad valusa hoobi ka äriklientidele. Tõsi, mitmele küll viiteajaga, sest paljudel suurematel tarbijatel olid veel 2022. aasta lõpuni kehtinud fikseeritud hinnaga soodsad lepingud.
Kõige raskemas seisus ongi täna ärikliendid, kelle puhul energiatarbimine moodustab märgatava osa kogukuludest. Siia hulka kuuluvad kõiksugu energiamahukad tootmisettevõtted, aga ka toitlustajad. Lisaks läheb raskeks ka ladusid pidavatel ettevõtetel, kelle ruumid on kehvasti soojustatud ja tehnosüsteemid ei tööta efektiivselt ja ei vasta kaasaegsetele energiatõhususe nõuetele. Mõnevõrra lihtsam on kõrvalkulude kasvuga hakkama saada büroopinna üürnikul.
Juba on ka avalikkusele teada, mitme pikalt tegutsenud tootmisfirma kas pankrotiavaldus või tootmistegevuse külmutamine, kuna sisendhindade ja kulude järsk kasv ei võimalda kasumlikult tegutseda. Sellest tulenevalt on juba lisandunud ja prognoositavalt lisandub algaval aastal turule mitmesuguseid tootmispindasid. Kuna tootmispinnad on üldjuhul spetsiifilised ja ehitatud konkreetse ettevõtte või tegevusala nõudmisi silmas pidades, siis nende kiiresti välja üürimine ilma täiendavate investeeringuteta ei ole lihtne ja üürileandjad seisavad valiku ees, kas väheneva tootmisega riigis oodata sobivat üürnikku või ehitada pinnad turule sobivamaks.
Büroopindade segmendis on huvitav tähelepanek, et paar aastat tagasi valminud hoonetes on nüüd pakkumisele tulnud eksklusiivsed ja edevad büroopinnad, mis on üürile võetud ettevõtete poolt, kes tegutsevad tänaseks tugeva surve all kannataval krüptoturul. A-klassi büroopinda keskses asukohas on endiselt vähe pakkuda.
2022. aastat jääb veel ka ilmestama võrdlemisi järsk üürihindade tõus. Kui nii büroo- kui ka lao- ja tootmispindade sektoris liikusid üürihinnad viimasel viiel-kuuel aastal külgsuunalises koridoris, siis 2021. aasta lõpus algas ja käesoleval aastal jätkus viimaste aastate kõige äkilisem tõus ärikinnisvara üürihindades. Seda on vedanud mitmed mõjutajad, nii sisendhindade tõus, kui ka tugev nõudlus uue äripinna osas. Teisalt ka tarbijahinnaindeksi kallinemine, mis andis võimaluse ka olemasolevates hoonetes üürihindasid märgatavalt kergitada. Kõikides ärikinnisvara sektorites on see pannud arendajad raske valiku ette, kas tulla rekordiliselt kõrgete üürihindadega uute arendusprojektidega turule või panna projektid ootele, kartuses, et üürnike ärimudelid ei võta nii kiiresti tõusnud üürihindasid enam vastu.
Tulevikku vaadates ongi kõige raskem ennustada, milline saab olema uute pindade pakkumine järgnevatel aastatel. Kuivõrd ärihoone ehitus võtab sõltuvalt mahust aega 1,5-2 aastat, siis tänased otsused mõjutavad juba 2024. aastal ja hiljem valmivat mahtu. 2023. aastal valmib Tallinnas viimaste aastate võrdluses rekordiliselt vähe uut äripinda. Mahud on võrreldavad koroonakriisijärgse 2021. aasta mahtudega, mil toodi turule ruutmeetrites viimase kuue aasta kõige väiksem maht uut äripinda. Täpsed numbrid avaldab RE Kinnisvara jaanuaris oma turuülevaates.
Kõige tipuks mõjutab sügisel alanud majanduse jahenemise lisaks arendajate otsustuskindlusele ka tarbija ehk üürniku kindlust ja käitumist. Mitmed otsingud on edasi lükatud, kuniks väljavaated majanduse osas selginevad. Büroopindade pakkumist seni rahuldanud tugev nõudlus IT-sektori poolelt on samuti vaibunud, kuna sektori kasvu üleval hoidnud finantseerijad ja investorid on samuti ettevaatlikud. Vastupidi, on tulnud teateid nimekate suurettevõtete ridades toimunud koondamiste kohta, eks ikka selleks, et otsitakse kokkuhoiukohti.
Kuigi ühelt poolt on pakkumine madal, kuid samas vajavad edukad ettevõtted endiselt uusi äriruume, siis tasakaalupunkti see pole mõjutanud ja hetkel töös olevad arendused leiavad omale oodatud tingimustel üürnikud. Enamgi veel, mitmed 2023. aastal valmivad objektid on juba kas täielikult või suuremas mahus üürilepingutega kaetud. Seetõttu ei ole uuel aastal ette näha ka üürnike poolt pikisilmi oodatud hinnalangust. Arendajad viivad olemasolevad projektid ilma hinnaalanduseta lõpule ja kuna lisanduv maht saab olema varasemast väiksem, siis survet üürihindadele ei ole algaval aastal ette näha.
Oleme saanud arendajatelt erinevaid signaale – osad on küll pärast pikka menetlusperioodi ehitusload kätte saanud, aga jäävad mõneks ajaks ootele ega alusta koheselt arendustegevusega. Teised seevastu on kommunikeerinud, et kasutavad turul valitsevat ebakindlust ja sellest tulenevat madala pakkumisega perioodi ära ja pööravad selle olukorra hoopis enda kasuks kuna nõudlus turul täielikul kokku ei kuiva. Viimaste aastate erinevad kriisid on ettevõtjaid karastanud. Paljud ettevõtted omavad korralikke reserve ja on majanduslanguse perioodiks hästi ette valmistunud.
2023. aasta saab ühelt poolt olema põnev ja väljakutseid esitav, teiselt poolt mitmele kitsamale sektorile ka raske ja paljudele ettevõtetele ilmselt üle jõu käiv. Aga nagu ikka, tekitab see teistele jällegi uusi võimalusi.
Kokkuvõtvalt on nii sektoreid ja ettevõtteid kellele läheb hästi ja on neid kellel on ees ootamas keerulisemad ajad. Kuigi käesolev arvamus toob välja mitmed raskused ja kitsaskohad, siis turg on endiselt hea tervise juures. Ärikinnisvara arendus on koondunud professionaalsete turuosaliste kätte, kes on hästi kapitaliseeritud ja kes teevad oma otsuseid kaalutletult ja seega pole hetkel näha, et mõni alustatud objekt tühjaks või sootuks lõpetamata jääks.
Arvamuse avaldas kahes osas ka Kinnisvara24.ee portaal.
2022. aasta kinnisvaraturu kokkuvõte: https://blog.kinnisvara24.delfi.ee/2022-a-kinnisvaraturu-kokkuvote/
Eksperdid prognoosivad, mida toob 2023. aasta kinnisvaraturule? https://blog.kinnisvara24.delfi.ee/eksperdid-prognoosivad-mida-toob-2023-aasta-kinnisvaraturule/
Andi Pleskovski
RE Kinnisvara AS juhtiv konsultant/ partner
