Andi Pleskovski: pooliku teeklaasi dilemma ärikinnisvaras laheneb aasta teises pooles
Ärikinnisvaraturg on viimase aasta jooksul olnud pooliku teeklaasi dilemma ees, teadmata, kas uskuda häid või halbu uudiseid, kuid selle aasta teisest poolest võib lõpuks eeldada ettevaatlikuna püsinud büroopindade turu elavnemist, kirjutab RE Kinnisvara partner Andi Pleskovski.
Ärikinnisvara turul toimuv on tihedalt seotud olukorraga majanduses, mille kohta laekus 2024. aastal nii positiivseid kui negatiivseid uudiseid, mistõttu oleme majandusseisu tõlgendamisel nn. pooliku teeklaasi dilemma ees. Enamik ettevõtjaid ja kodumajapidamisi jäid 2024. aastal antud dilemma lahendamisel pooltühja klaasi poolele, pessimism jõudis aasta lõpuks viimase kahe aasta kõrgeimale tasemele.
Positiivseks sündmuseks saab lugeda intressimäärade langust, kuid negatiivse poole peale jäävad kindlasti ees oodanud ja nüüd juba reaalsuseks saanud maksutõusud. Nende mõjul kahaneb oluliselt 2025. aasta majanduskasv ja majanduse taastumine languse eelsele tasemele lükkub seetõttu umbes aasta võrra edasi. 2022. aasta alguse tasemele jõuab majandus varem loodetud 2026. aasta asemel ilmselt alles 2027. aastal.
Majanduskasvu puudumise tõttu ei toimunud 2024. aastal ka oodatud ärikinnisvara üürituru elavnemist, tehinguaktiivsus hoopis vähenes märgatavalt.
Potentsiaalsed üürnikud on olnud ettevaatlikud
Ettevõtjate seas ei ole pessimism nii suur kui eratarbijate puhul, kuid on siiski ajalooliselt kõrgel tasemel. Just pessimismiga on seletatav ka ärikinnisvara üürituru aktiivsuse langus. Äripindade üürile andmisega tegelevad spetsialistid puutusid 2024. aastal pidevalt kokku olukorraga, kus potentsiaalsed üürnikud lükkasid otsuseid majanduse olukorra või väljavaadete paranemiseni edasi.
Täpsemalt rääkides ei ole ärikinnisvara omanikfirmadel olemasoleva üüriportfelli haldamisel suuri probleeme, üürnike maksekäitumine on üldiselt hea, ulatuslikku ruumide vabastamist majandusraskuste ja kaugtöö pealetungi mõjul ei ole toimunud. Madalam aktiivsus väljendub aga bürood otsivate üürihuviliste arvus, mis oli mullu võrreldes 2023. aastaga märgatavalt väiksem. Sealjuures osutus nõrgemaks aasta teine pool ja eriti napilt laekus üüripinna otsingusoove aasta viimastel kuudel. Madalam aktiivsus muutis senisest raskemaks vabade bürooruumide üürnikega täitmise ja toimus ka ruumide vabastamisi, mis pakkumisel olevate vabade ruumide mahtu suurendas.
Praegu hea aeg uue büroohoone ehituseks
Vaatamata aktiivsuse vähenemisele sõlmiti 2024. aastal palju suuremaid üüritehinguid ning mõned turuosalised olid väga edukad neile kuuluvate büroohoonete vakantsi vähendamises. Nimetatud edu võis jääda laiemalt märkamata, sest kontsentreerus üsna kitsa ringi turuosaliste kätte, samas kui enamuse jaoks aasta pigem ootustele ei vastanud.
- aastal oligi büroopindade turu eripära asjaolu, et kui suuri kliente turul on ja väikeste büroode osas on otsing endiselt aktiivne, aga puudus on sobivatest pakkumistest, siis turult on valdavalt kadunud keskmise suurusega büroode (u 200–500 m²) otsijad. Teisisõnu, suur osa üürileandjatest ei saa oma vakantse vähendada, sest just sellistest pakkumistest nende portfell koosnebki.
Tänasele teadmisele tuginedes ei ole kuigi palju vabu büroopindu valmimas ka 2026. aastal. Ehituslubadega arendusprojekte on turul palju, aga 2026. aastasse jõudmiseks peaks hiljemalt käesoleva aasta kevadel kopp maasse löödama. Seega on üsna tõenäoline, et tänavu alustab veel mõni arendaja uue büroohoone ehitust, sest ajastus selleks on hea.
Arvestama peab ka seda, et kodukontori massilist trendi siiski ei tulnud ja pigem on viimase poole aasta jooksul tulnud ettevõtetelt sõnumeid selle kohta, et nad ootavad oma töötajate kontoritesse tagasi pöördumist. Nii on ainult kodukontori asemel töökorralduse levinud vormiks saanud hübriidtöö, mis nõuab endiselt büroo olemasolu.
Vanad hooned ootavad kaasajastamist
Vanemate büroopindade omanikud on valiku ees, kas kaasajastada pind või ehitada see hoopis millekski muuks ümber, et vältida nende muutumist tühjadeks tondilossideks. Hetkel puudutab see peamiselt nõukogudeaegseid administratiivhooneid ja ka mõningaid möödunud sajandi 90. aastatest pärit ehitisi.
Mujal maailmas on tühjaks jäänud büroohooned tihti muudetud elu- või majutushooneteks, aga see nõuab suuri investeeringuid ja mitme turuosalise arvamuse kohaselt võib Tallinna planeeringute menetlemise tingimustes osutuda võimatuks missiooniks. Võimalik, et tänavu näeme siiski üürileandjate esimesi katsetusi selles suunas – mitmel suurel kinnisvaraettevõttel on suure üürniku lahkumise järel üsna tühi hoone kätte jäämas.
Üldine pessimism leeveneb aasta teises pooles
- aasta majanduskasv tuleb prognooside kohaselt aeglane ning ei ole tõenäoliselt piisav turuosaliste pessimismi kiireks vähendamiseks. Võiks siiski eeldada, et aasta teisel poolel on signaalid majanduse olukorra ja lähituleviku väljavaadete paranemisest kohale jõudnud ning see toob kaasa ka büroopindade turu mõningase elavnemise ja nii päringute kui sõlmitud tehingute arvu kasvu.
Kuna vähemalt paar aastat on ärikinnisvara turg olnud pigem ettevaatlik, siis lähikuudel väheneb uute büroode vaba jääk märgatavalt. Aasta teises pooles võib olla isegi keeruline sobivat uut bürood üürile võtta, mis omakorda avab võimaluse neile vanematele hoonetele, mis suudavad uueväärseks renoveeritud või renoveeritavaid ruume pakkuda. Kui uute büroode nappuse prognoos realiseerub, siis ilmselt alustavad arendajad ka mõne uue büroohoone ehitusega. Seega võib oodata lähiajal ärikinnisvaraturu elavnemist.
Artikkel ilmus https://www.aripaev.ee/arvamused/2025/02/16/andi-pleskovski-pooliku-teeklaasi-dilemma-arikinnisvaras-laheneb-aasta-teises-pooles