Madalseisus büroopindade turg on jõudnud murdepunkti
Tänavu on Tallinnas ja Harjumaal nõudlus büroopindade järele langenud viimase kümnendi madalaimale tasemele. Samal ajal on pakkumine suur ja otsustajad saavad kasutada tugevat läbirääkimispositsiooni, kirjutab RE Kinnisvara vanempartner Monica Meldo.
Keerulised ajad majanduses on meid viinud praeguseks olukorrani, kus büroopindu vahetatakse valdavalt vaid siis, kui olemasoleva ruumi kasutamine muutub võimatuks. Eelistatud on endiselt uued, kaasaegsed büroohooned, ent vakants suureneb ka nende seas, mis tähendab, et paljud valminud projektid ei täitu loodetud tempos. Üürihindades pole seni toimunud märgatavat langust, kuid selgelt on näha hinnakasvu peatumist ja soodustuste sagenemist.
Uued märksõnad on paindlikkus ja multifunktsionaalsus
Turgu kujundavad praegu peamiselt väiksemad päringud suurusjärgus 100–300 m². Suuremate pindade vastu huvi napib, kuna suured ettevõtted lükkavad laienemis- ja kolimisotsuseid edasi. Põhjused on selged: hübriidtöö on muutnud kontorikasutust ja vähendanud vajadust individuaalsete töökohtade järele. Ruumivajadus on muutunud, aga hoonestus ei ole sellele veel järele jõudnud.
Laiemas plaanis mõjuvad ebastabiilne geopoliitiline olukord, muutused maksukeskkonnas ja tööjõuturu määramatus pärssivalt nii üürnikele kui ka investoritele. Uute kohustuste võtmine tundub paljudele liiga riskantne. Klientide hoidmiseks pakuvad üürileandjad järjest enam paindlikke lepingulahendusi, sisustuse kaasfinantseerimist ja allahindlusi.
Konkurentsieelise loovad büroohooned, mis pakuvad terviklikku keskkonda: toitlustust, sportimisvõimalusi, kaubandust, lastehoidu ja head ühendust ühistranspordiga. Monofunktsionaalsed hooned, kus puudub lai teenustevalik ja kaasaegne töökeskkond, kaotavad atraktiivsust.
Suurüürnike lahkumine paneb vanemad hooned surve alla
Üks põletavaid küsimusi praegusel büroopindade turul on see, mis saab pindadest, mis on vabanenud pärast viimasel ajal toimunud suurte ankurüürnike lahkumist. Näiteks on uuele pinnale kolinud või senist pinda märgatavalt kokku tõmmanud Eesti Energia, mitu panka, Elisa.
Nende senised pinnad on muutunud juba ka vanemateks, B- ja C-klassi hooneteks, kus pole investeeritud energiatõhususse ega uuendatud sisekliimat. Nende hoonete üürile andmine muutub järjest keerulisemaks ja neid võib oodata ees ümberprofileerimine elamu- või majutusasutusteks, täielik renoveerimine või üksikutel juhtudel ka lammutamine.
Ärikinnisvaras ei tõuse ükski varaklass praegu esile
Turul tegutsevad aktiivsemalt väiksemad investorid, kes ostavad ärikinnisvara enda kasutusse, mitte üüritulu teenimiseks. Tüüpiline ostja on stabiilne väikeettevõte, kes soovib kolida üüripinnalt omaenda omandisse või vahetada amortiseerunud ruumid kaasaegsemate vastu. Spekulatiivseid investeeringuid tehakse harva, kuna klassikalised üüritootluse põhised mudelid pole praeguses turuolukorras jätkusuutlikud.
Tööstus- ja logistikapinnad – eriti stock-office-tüüpi – on säilitanud oma populaarsuse, samas kui büroo- ja kaubanduspinnad on jäänud tahaplaanile. Ka majutus- ja hooldekodude segmendis on tehtud üksikuid tehinguid, kuid suuremat aktiivsust pole.
Lao- ja tootmispindade sektoris on arendajad muutunud ettevaatlikumaks ja uute objektide turule toomise tempot on aeglustatud. Enamik uusi tööstushooneid kerkib Tallinna ümbruse äriparkidesse. Linnas asuvad objektid on jätkuvalt nõutud, kuid neid on piiratud koguses. Mõned potentsiaalsed üürnikud on oma otsingud ajutiselt peatanud, kuna eelistatud asukohti lihtsalt pole saadaval.
Üldine tunnetus on, et ärikinnisvaras pole ükski varaklass praegu selgelt eelistatud.
Kallis laen soodustab vaikelu ärikinnisvaras
Ärikinnisvara tehingute vähest arvu mõjutab tugevalt raha hind. Pangad on jätkuvalt konservatiivsed laenuandjad ning ootavad projektidelt tugevat rahavoogu või eelüürilepinguid. Samal ajal ei ole müüjate hinnasoovid sageli kohandunud uue reaalsusega, mis tähendab, et paljud potentsiaalsed tehingud jäävadki Excelisse pidama.
Välisinvestorid on turult peaaegu kadunud, sest sõjaline ebakindlus on muutnud Eesti nende jaoks liialt riskantseks. Kohalik kapital on oludega harjunud, kuid jääb ettevaatlikuks. Arendajad peavad arvestama ka sellega, et ehitushindade kõrge tase ja piiratud üüritulu teevad uued projektid kasumlikkuse seisukohalt küsitavaks.
Investorid ei oota praegu üheski segmendis kiiret kapitalikasvu ega üüritulu tõusu. Büroopindade ülepakkumine avaldab hindadele jätkuvat survet, samal ajal kui ka tööstuspindade turul tekib vakantsust. Aktiivset kapitali ümberpaigutamist ühelt varaklassilt teisele ei toimu, sest Eesti turg on liiga väike ja likviidsus madal. Büroosektor kannatab seetõttu eriliselt: ostjaid on vähe ja kapital jääb projektidesse kinni.
Seisaku murdmine nõuab suhtumise muutmist
Uusi arendusi plaanides tuleb üha rohkem arvestada paindlike kasutusmudelitega. Tulevik võib kuuluda hübriidlahendustele, kus ettevõtted kasutavad osa pindadest ise ja üürivad ülejääva osa välja. Samuti muutub üha olulisemaks hoonete funktsionaalne mitmekesisus ja töökoha väärtuspakkumine töötajale.
Büroopindade sektor on jõudnud murdepunkti. Eriti haavatavad on vanemad hooned, mille tühjenemine jätkub. Uued arendused vajavad selget visiooni ja tugevat rahavoogu, et üldse turule siseneda. Investeerimisturul on aktiivsed peamiselt kasutuspõhised tehingud ning riskide vältimine on saanud normiks.
Kokkuvõttes on turg muutumas ja edu saavutavad need, kes mõistavad, et ruutmeetrite pakkumisest enam ei piisa. Vaja on väärtust – paindlikkust, kvaliteeti ja funktsionaalsust. Büroopindade tulevik sõltub sellest, kui kiiresti suudetakse reageerida muutunud vajadustele ja tööturule. Neile, kes jäävad vanadesse mustritesse kinni, võib seisak kujuneda püsivaks.
Artikkel ilmus Äripäevas.