Kukkunud lao- ja tootmispindade turg hakkab stabiliseeruma

12.11.2024

Lao- ja tootmispindade turul on tänavuse aasta jooksul toimunud märkimisväärne langus, kuid uue aasta esimeses pooles ootab ees turu stabiliseerumine, kirjutab RE Kinnisvara partner Andi Pleskovski.

Kui büroopindade turg hakkas Tallinnas jahenema juba 2022. aasta teises pooles, siis lao- ja tootmispindade turul jõudis aktiivsuse muutus kätte alles 2023. aasta teises pooles ning oluline langus on toimunud tänavu. Majanduslanguse tingimustes lao- ja tootmispindade turu kauem püsinud stabiilsuse taga on asjaolu, et aktiivne arendustegevus sektoris algas mõnevõrra hiljem kui büroopindade turul ja erinevalt büroopindade turust ei olnud uutele äripindadele kolimine juba suurt osa uusi ruume vajavaid üürnikke turult ära viinud.
Samuti puudus lao- ja tootmispindade turul kodukontorilaadne alternatiiv äriruumide üürimisest loobumisel ning potentsiaalsete üürnike seas ei olnud kuigi suur majanduslangusest ja raha hinna kasvust mõjutatute osakaal. Seda erinevalt büroopindade turust, kus aastaid turgu toitnud tehnoloogiaettevõtete ja eelkõige idufirmade nõudlus järsult ära kukkus.
Lisaks toetas lao- ja tootmispindade turgu ettevõtete tegevuse ümberkorraldus, kus e-kaubanduse arengu ja klientide eelistuste muutumise tõttu loobuti suurematest kaubanduspindadest ja liiguti stock-office-tüüpi hoonetesse.
Vanad jäävad uusarendustele jalgu
Lao- ja tootmispindade turul ei ole ka suurt vanemate ruumide pakkumise ülejääki. Erinevalt büroohoonetest langeb vanemaid lao- ja tootmisruume kasutusest välja seetõttu, et need asendatakse kas uute lao- ja tootmishoonetega või muutuvad äri- ja elamupiirkondadeks.
Uued äri- ja elamukvartalid vähendavad vanemate lao- ja tootmishoonete hulka aktiivselt Põhja-Tallinnas, aga ka Mustamäel, Nõmmel ja Lasnamäel.
Näiteks 2023. aasta lõpus Ülemiste Citys alanud lammutustööde käigus likvideeriti Suur-Sõjamäe ja Valukoja tänava vahele jäävatel kinnistutel Jeti Jäähalli asukohana tuntud suur hoonekompleks. Kopli-Volta-Tööstuse tänava vahel on erinevate arendajate tegevuse tõttu uut ilmet võtmas suur maa-ala, järjekorras on Hundipea sadam jne.
Pikk leping pelutab
RE Kinnisvara hinnangul ei ole vajadus uute lao- ja tootmispindade järele kadunud, aga pikaks veninud majanduslangus on toonud kaasa ettevõtjate madala kindlustunde ja nii lükatakse ruumide otsingut või üürile võtmist edasi. Takistuseks on uute ruumide üürimisel enamasti nõutav 3–5aastane tähtajaline üürileping – lähituleviku ebaselge väljavaate tõttu ei ole paljud potentsiaalsed üürnikud valmis pikaajalist siduvat kohustust võtma.
Lao- ja tootmispindade turu aktiivsuse tänavune järsem langus mõjutab oluliselt ka sektoris tegutsevaid arendajaid. Majanduslanguse perioodil esmalt suhteliselt stabiilseks jäänud turul jätkus arendustegevus varasemaga võrreldavas tempos ning uute projektidega alustati aktiivselt ka 2023. aastal, isegi ankurüürnikku omamata.
Praeguseks on kahanenud nõudlus pikendanud juba valminud või lähiajal valmivate uute ärihoonete müügitempot. Seetõttu on vähenenud ka arendajate ind uute projektidega alustada ja nii saame kindlas kõneviisis rääkida vaid suhteliselt vähesest hulgast uutest hoonetest. Paljudel projektidel on aga olemas ehitusluba ning ollakse valmis nende ehitusega alustama – seda siis kas ankurüürniku leidmisel või majanduse olukorra ja nõudluse paranemisel.
Ehitus kallim, üür kallim
Suuremate laopindade turule toomisel on arendajad olnud juba aastaid ettevaatlikud ja enamiku projektidega ei ole alustatud. Suuremate laopindade puhul pärsib müüki oluliselt ehitushindade kallinemisest tulenev üürihindade tõus, sest laonduses ja logistikas on üüritava ruutmeetri hind eriti oluline sisendhind.
Ehitushindade tõus on toonud kaasa olukorra, kus uute lao- ja tootmispindade üürihinna vahe vanemate ruumidega on kärisenud suuremaks ning enam ei kata seda uutes energiasäästlikes ärihoonetes saadav kõrvalkulude kokkuhoid. Seetõttu tähendab kolimine paljudele ettevõtetele kulude tõusu, mida ei olda täna varmad vastu võtma.
Üürileandjad on sellest tulenevalt olnud sunnitud paljude uute ärihoonete üürihindu kärpima, natuke leevendust pakuvad ka paigale jäänud ehitushinnad. Järgmised projektid ei tule hetke ehitusturu olukorrast tingitult müüki tänasest kallimate hindadega.
Parimad asukohad juba täis
Paratamatult on juba aastaid kestnud lao- ja tootmishoonete aktiivse arendamise tulemusel jõutud olukorrani, kus parimates asukohtades hoonestamata kinnistuid enam ei ole ja uusi äriparke tuleb luua senistest populaarsetest piirkondadest kaugemale.
Näiteks üürnike seas väga populaarsel alal Tallinna–Tartu maantee ääres on Tallinna läheduses üha keerulisem leida hea ligipääsuga ja hästi nähtavat kinnistut. Uued arendused nihkuvad Tallinnast järjest kaugemale ning valguvad laiali Tallinna ringtee ümbrusesse ja muudesse suundadesse, näiteks pikalt vähem populaarne olnud Peterburi, Pärnu, Viljandi ja Paldiski maantee suund.
Paraku võtab potentsiaalsetel üürnikel uute asukohtadega harjumine aega ning uutes asukohtades toimiva äripargi loomine nõuab arendajatelt tõsist pingutust.
Ees ootab stabiliseerumine
Võttes arvesse lao- ja tootmispindade turu varasemate aastate stabiilsust, mida veidi kõigutas aktiivsuse kahanemine 2023. aasta lõpus ja 2024. aasta esimesel poolel, ootame uue aasta esimeses pooles taas olukorra stabiliseerumist.
Turgu toetab minimaalne vakants vanemate kvaliteetsete lao- ja tootmispindade segmendis, mis suunab üürihuvilised uute äriruumide juurde. Kuigi majandusraskuste tõttu on oodata ka tootmisega seotud ruumide vabanemist, ei ole selle mõju turule kokkuvõttes suur.
Majanduslanguse ja äripindade turu jahenemise eelne aktiivsus taastub siiski kõige varem 2025. aastal. Eeldame, et järgmise aasta esimese poolaasta jooksul ebakindlus väheneb ja turu aktiivsus liigub tasapisi ülespoole, mis toob kaasa tehingute arvu suurenemise.