Äripindade varjatud vakantsus võib tuua rahavoolise tagasilöögi

RE Kinnisvara partner ja juhtiv konsultant Andi Pleskovski, vastates kolmele küsimusele, toob välja ärikinnisvaraturu jõujooned ja prognoosib saabuvat olukorda.

Mis ootab ärikinnisvaraturgu ees eeloleval hilissügisel ja talvel? Millised pinnad lähevad kaubaks kergemini, millistel on seis lootusetu?

Kui kevadel prognoosisime, et turul taastub selgem aktiivsus ja joonistuvad välja uued trendid käesoleva aasta lõpus, siis täna võib öelda, et sel aastal olukord palju ei muutu ja tuleb jällegi pool aastat edasi vaadata. Mitmed ettevõtted on endiselt äraootaval seisukohal, mis puudutab majandust ja nende endi ja ka klientide kindlustunnet.

Täheldame, et muutlikus majanduskeskkonnas teevad oma otsuseid kiiremini väiksemad ja keskmise suurusega ettevõtted. Seega on põhiline aktiivsus hetkel ka pigem väiksematel üüripindadel. Suurematel üüripindadel on hetkel valdavalt rahulik ja äraootav aeg. Kuigi, samas on tulnud sügisel mitmeid päringuid ka Eesti mõistes väga suurtele pindadele tugevatelt ja stabiilsetelt ettevõtetelt, kes on valmis vaatama mitu aastat ette ja kaaluma ka hooneid ja arendusi, mille ehitusega täna veel pole alustatud, seda nii büroo kui ka lao- ja tootmispindade kohta.

Oluline rõhk on ka energiatõhususel. Teadlikumad vanema kinnisvara omanikud teevad investeeringuid hoonete energiatõhususe tõstmiseks, et hooned püsiksid edaspidi konkurentsis. Ka üürnikud muutuvad sellel teemal aina rohkem teadlikumaks ja oskavad küsida õigeid küsimusi.

Kuidas muutub nõudlus-pakkumine hilissügisel ja talvel kindlates ärikinnisvarasegmentides? Millised on hinnatrendid?

Büroopindade segmendis täheldame selget vakantsuse kasvu B-klassi taseme büroopindade hulgas. Mitmed pikalt madalat vakantsust omanud büroohooned seisavad fakti ees, kus arvestatav osa üüripinnast on ilma üürilepinguta ja tuleb võtta vastu otsuseid, kuidas seda olukorda lahendada. Kui varasemalt olid paljud üürileandjad valmis tegema sooduspakkumisi otse konkreetsetele küsijatele, siis nüüd täheldame ka avalikes pakkumistes selgeid sooduskampaaniaid või ka üürihinna alandamist pikemaks perioodiks.

Sarnased kampaaniad toimuvad ka mitmete uute multifunktsionaalsete hoonetega, mis on juba valmis või kohe-kohe valmimas, aga kõik pinnad pole veel välja üüritud. Suuremate laopindade segmendis on vakantsused endiselt madalad ja pakkumist napib. Tootmispindade turule on tulnud ja lähiajal tulemas üsna spetsiifilisi, teatud tootmistegevuseks rajatud või kohandatud ruume, mis on nende omanikele väljakutseid pakkuvad, sest sarnasel kujul üürile andmine ilmselt ei õnnestu ja on vaja teha ruumidesse täiendavaid investeeringuid, et neid turunõudlusega kooskõlla viia.

Üldist hinnalanguse trendi siiski veel konkreetselt näha pole, aga eks lähitulevik näitab, millist mõju need sooduskampaaniad pikaajaliselt avaldama hakkavad. Küllap need hinnatrendide muutused algavad vanemat tüüpi varaklassist, uusarendustes selleks väga ruumi pole.

Ilmselt saab paljudele turuosalisetele tuttavamaks ka väljend varjatud vakantsus, kus paberi peal justkui kõik on hästi, aga kõik üüritud pinnad ei ole reaalselt üürniku poolt kasutuses ja varem või hiljem võib sellest tekkida rahavooline tagasilöök.

Milliseks kujunevad ärikinnisvaraomanike ja suurinvestoritest fondide omavahelised suhted, kas on oodata suuremaid tehinguid?

Suuri tehinguid endiselt näha pole kuna ostjad ja müüjad asuvad teineteisest siiski veel liiga kaugel, kuigi mõlemad on sammukese üksteisele lähemale astunud. Suured ja professionaalsed ostjad ja fondid teevad endiselt ratsionaalseid otsuseid ja tehing peab lõpuks toimuma kahe osapoole kokkuleppel. Endiselt toimub tehinguid summadega paari miljoni euro tasemel, mis tegelikult kohaliku turu mõttes on täiesti arvestatava suurusega tehingud ja vähest aktiivsuse kasvu on seal märgata, kuigi mitmete selliste tehingute läbirääkimisi alustati juba rohkem kui pool aastat tagasi. Võibki öelda, et taustal käib mitmeid läbirääkimisi, mille kestus on varasemate aastatega võrreldes veninud kordades pikemaks. Seega, kel kannatust jagub, võib endiselt teha ka mõistlikel tingimustel tehinguid. Väga kannatamatuid müüjaid veel silmapiiril näha pole.