Ärikinnisvara omaniku edu sõltub täna koostööst üürnikuga

Arvamus 

Hiljuti on palju spekuleeritud, kas ja kuivõrd oli eesootavat majanduslangust ette näha või kas kinnisvaravallas ollakse ehk liialt entusiastlikud, mis puudutab hindade muutumist (või muutumatust). Kiire vastus mõlemale on, et maailmamajanduse jahtumist oli ette näha juba ammu. Kas see on lõppenud eriolukorra mõjusid ehk kuidagi pehmendanud? 

Selge on see, et äsja lõppenud kriisi kui sellist ei näinud ette keegi – kuidas olekski saanud, viirushaigus tuli ei kusagilt. Majanduse jahtumist aga nähti ette küll – Eesti majandusele prognoositi võrreldes 2017.-2019. aasta nelja-viie protsendilise kasvuga selleks ja järgnevaks aastaks vaid 2,0-2,7% kasvu. Ärikinnisvaraturu jahenemine oli niisiis ootuspärane ka äsjase kriisita. Ning kuigi majanduslangus tuleb prognoositust kindlasti suurem, võib langustuure aidata maha võtta seesama asjaolu, et jahenemine algas juba enne viiruskriisi. 

Toonane prognoos ennustas äripindade üüri- ja ostusoovide vähenemist ning nägi seetõttu ette ka arendajate kahanevat indu püstitada uusi ärihooneid. Kui lao- ja tootmispindade turg nõrgenes juba läinud aasta algusest, siis büroopindade turg püsis tugev võimsat kasvu näidanud info ja side sektori toel. Seetõttu käesoleva aasta jaanuaris-veebruaris ärikinnisvara turul olulisi muutuseid ei toimunud, aktiivsus oli veidi suuremgi kui 2019. aasta lõpus. 

Tugeva kontrastina peatus aga märtsi alguses ärikinnisvara turg pea täielikult ning seda juba nädalake enne viiruskriisi ametlikke samme Eestis. Seni olid erinevad huvipooled pidanud hoogu koguvat koroonaviiruse puhangut ärikinnisvara turu jaoks pigem vähest mõju avaldavaks. Esmalt kahanes üüri- ja ostusoovide hulk, seejärel hakati pooleliolevaid tehinguid ootele panema ja seda eriolukorra lõpuni, “olukorra selginemiseni” või selle aasta sügiseni. Arendajad jätkasid küll pooleliolevate ärihoonete ehitust, kuid kevadesse planeeritud ehituste avalöök lükati edasi vähemalt suve algusesse, kui mitte sügisesse. 

Seiskumine varasemalt tugeval büroopindade turul oligi eelkirjeldatud olukorra tõttu palju suurema mõjuga kui juba varem nõrgenenud lao- ja tootmispindade turul. Kuna paljude ettevõtete töötajad olid kriisi hakuga teadmata ajaks määratud töötama kodukontorisse, siis vajadus koheselt uus büroo üürile võtta langes ära. Samal ajal oli olemasolevat kaupa endiselt tarvidus hoiustada, nii et vajadus lao- ja tootmispindade järele päevapealt ei kadunud. 

Entusiasmi annab aga tõik, et olukord hakkas paranema aprilli lõpus. Ostu- ja üürihuvi elavnes taas, kuid eriolukorra eelsest aktiivsusest ollakse muidugi kaugel. Arendajad võtavad täna pigem rohkem mõtlemisaega ning uute objektide tööse laskmisega ollakse ettevaatlikud.

Koostöö üüri osapoolte vahel on olulisem kui kunagi varem 

RE Kinnisvara on üle elanud kaks majanduslangust ning mõlema põhjused on olnud erinevad. Lõppenud kriisi, mis toob paratamatult kaasa taas majanduse jahtumise, oli võimatu ette näha, mistõttu on ka majandust ja ärikinnisvara turgu tabanud šoki mõju ja edasisi arenguid ennustada väga keeruline. Need sõltuvad täna eeskätt sellest, kui ulatuslikult suudetakse kriisist taastuda käesoleva aasta suveks. 

Põnevaid tähelepanekuid, mis ehk mõningase suunise võiksid anda, siiski on. Üks huvitavamaid on asjaolu, et ärikinnisvara hinnad ei ole täna drastiliselt langenud. Üürihindu avalikes pakkumistes ei ole kas üldse langetatud või on neid korrigeeritud vähesel määral. Samas on täna on kauplemisvõimalust kindlasti varasemast rohkem, aga pakkumishindade ja tehinguhindade vahed siiski väga suured ei ole. 

Kindlasti aitab ühena hinnataset hoida trend võimaldada üürikliendile maksepuhkust või ka lühikeseks perioodiks soodsamat üürihinda. Samuti on vabade ruumide puhul täna üürilepingu sõlmimisel soodustuse saamine ülimalt tõenäoline. Kehtivate lepingute puhul on aga praktika väga erinev. Mitmed üürileandjad pakuvad üürnikele ajutist leevendust omal initsiatiivil, mõned jäävad jäigale positsioonile ka üürniku poolse vastava soovi korral. 

Tõsi, üürilepingute lõpetamist makseraskuste tõttu tuleb ette varasemast sagedamini, kuid see trend ei ole täna väga laiaulatuslik. Hetkel pakub suur osa üürileandjaid pigem ajutist maksepuhkust või üürihinna soodustust.

Kriis kui võimalus uutele tegijatele

Kui büroopindade hulgas on kriisist tingitud lepingute lõpetamisi pigem vähe, siis on sektoreid, mis tunnetavad kriisi väga valusalt – ürituste, koolituste, treeningute ja teiste samalaadsete ettevõtete käive võis eriolukorra ajal kukkuda nullilähedaseks, kuna tegevused olid pikalt kriisi tõttu keelatud. Ka piirangute leevendamise korral ei ole põhjust eeldada, et nende käive kiiresti taastub. Raskes seisus on ka paljud kaubandus- ja teeninduspindade üürnikud. Lepingute lõpetamise esimeses laines on hakanud turule tulema peamiselt just kaubandus- ja teenindusruume ning kõiksugu peo-, seminari- ja koolitusruume.

 Peagi hakkavad aga üürileandjate pakutavad maksepuhkused ja üürisoodustused lõppema, kuna enamikul üürileandjatestki on vaja teenindada pangalaenu ja tasuda muid kohustusi. Ärikinnisvara turu edasine käekäik on suuresti pankade pakutavatest lahendustest sõltuv. See tähendab omakorda potentsiaalselt pindade vabanemist populaarsetes äripiirkondades, kus suure nõudluse tõttu ei ole juba aastaid ruume pakkuda olnud. Sellest vaatenurgast tasub kindlasti kriisis näha võimalust just nüüd oma äriga alustamiseks paremas asukohas – läbirääkimistele on avatust nii kaubandus- ja teenindusruumide kui ka bürooruumide sektoris.

Henno Viires, RE Kinnisvara ärikinnisvara konsultant