Analüüs: büroopindade turg ootab majanduse elavnemist

Büroopindade turg Eestis on tänavu varasemast vaiksem, mille põhjused peituvad nii büroohoonete ehitustsüklites, idufirmade sektori keerulisemaks muutunud olukorras kui ka loomulikult üldises majanduslanguses, kirjutab RE Kinnisvara seenior konsultant Henno Viires.

Kuna kogu ärikinnisvaraturg on tänavu vaiksem, iseloomustab ka büroopindade turgu 2023. aasta esimesel poolel varasematest aastatest madalam aktiivsus. Varasemast vähem on nii otsingutele suunatud päringuid kui ka sõlmitud üürilepinguid. Viimaste hulka me ei arva üürilepingute pikendamisi olemasolevas büroos ja just üürnike eelistus uue büroo otsimise asemel senises asukohas jätkata ongi üks olulisimaid madala aktiivsuse põhjuseid.

Varasem aktiivsem liikumine büroopindade turul tulenes töökeskkonna parandamise soovist ja ettevõtete laienemisest, samuti uute ettevõtete turule tulekust. Büroohooned vananevad 10–15 aastaga nii tehniliselt kui moraalselt, lisaks muutuvad ajas üürnike eelistused asukoha suhtes jms. Nii kolivadki töötajaile kaasaegsemat töökeskkonda pakkuda soovivad ettevõtted regulaarselt vanematest hoonetest uuematesse.

Siinkohal on oluline asjaolu, et Eesti majandus jõudis 2007-2009 aasta finantskriisi eelsele tasemele tagasi 2015. aastal ja samal ajal algas ka aktiivne uute büroohoonete rajamine.

Aastatel 2017-2021 näitas Eesti majandus kiiret kasvu, mis tähendas ka ettevõtete laienemist.

Seega oli täidetud kaks tingimust: paljudel üürnikel ületas büroopinna vanus kümme aastat ja hoogsa majanduskasvu tingimustes ka ettevõtted laienesid – nii võeti üürile büroo uues hoones ja seda enamasti ka varasemast suuremas mahus.

Paljud leidsid uue büroo enne majanduslangust

Otsides tänase büroopindade turu vähese aktiivsuse põhjuseid tuleb esmalt tõdeda asjaolu, et 2022. aastal sai Eestis alguse majanduslangus – vähene langus II kvartalis hoogustus sügisel ja samasse aega langeb huvi vähenemine bürooruumide üürimise osas. Teisalt aga tasub tähele panna ka seda, et kuni 2021. aastani kestnud aktiivse uutesse büroohoonetesse kolimise käigus on suur osa turuosalisi täna kaasaegses büroos ja pelgalt ruumide vanusest tulenevalt ei pole põhjust kolida.

Lisaks on mängus ka tehnilised detailid – uute büroode puhul sõlmitakse pikad tähtajalised üürilepingud ja isegi kui ettevõte on kasvanud ning vajab suuremaid ruume, siis ei ole lepingust väljumine võimalik, paremal juhul saab laieneda senise üürileandja pakutud lisapinna arvel. Siin tuleb tähele panna, et olemasolevas büroos lepingu pikendamine on tihti võimalik ka vaid üheks aastaks, samas kui uues büroos tuleks läbi 3-5 aastase üürilepingu võtta pikemaajalisem kohustus ajal, kus majanduse lähiaastate käekäigu osas valitseb suur ebaselgus.

Nii ongi büroopindade turu vähese aktiivsus käesoleval aastal suuresti tingitud üürnike soovist mitte riske võtta ja uue büroo otsing 1-2 aastat edasi lükata tänast üürilepingut pikendades.

Huvitaval kombel on kodukontor täna aktuaalsem teema kui eelnevatel aastatel, mil selle tulekust küll palju räägiti, aga tegelikud liikumised turul jäid väheoluliseks. Büroopindade otsingu edasi lükkamise käigus mainivad üürnikud tihti, et suuremat bürood oleks ehk vaja, kuid paremate aegade saabumiseni saab osa töötajaid ka püsivalt kaugtööl hoida. Olukord mõjub kontrastina ajale, mil pandeemia tõttu oli paljud bürood tühjavõitu, kuid ettevõtted jätkasid bürooruumide üürile võtmist – tollal aga oli majanduslangus lühiajaline ja selle mõju ettevõttele napp.

Idusektor mõjutab märgatavalt

Lisaks majanduslangusele ja üldisele ettevaatlikkusele edasiste majandusarengute osas on üks büroopindade turu oluline mõjutaja iduettevõtete käekäik. Aktiivne iduettevõtete asutamine ja nende hoogne kasv on olnud aastaid büroopindade turu oluline toetaja. Märgatava osa uutest või uueväärsetest büroodest on üürile võtnud just iduettevõtted.

Paraku ei lähe idufirmade sektoril enam nii hästi kui varem. Kui 2021. aastal kaasasid iduettevõtted Startup Estonia andmetel raha 923 miljonit eurot, siis 2022. aastal kaasati vahendeid juba ligi 1,3 miljardit eurot. 2023. aasta I poolaastal kaasati aga kõigest 113 miljonit eurot.

Selline järsk vähenemine mõjutab otseselt ka büroopindade turgu, sest raha kaasamisele on paljude iduettevõtete puhul pea koheselt järgnenud büroo üürile võtmine ja meeskonna suurendamine. Tänases olukorras on iduettevõtetel keeruline raha kaasata ja kuigi näiliselt on töötajate arv sektoris sama, siis see püsib Wise’i, Bolti ja teiste sarnaste suuremate  ettevõtete töötajate juurde värbamise toel. Paljud väiksemad kasvufaasis olevad iduettevõtted, kes sõltuvad raha kaasamisest,  on sunnitud kulude kokkuhoidmiseks mitte ainult töötajaid koondama, vaid ka liiga suureks osutunud bürood väiksemate vastu vahetama või lausa täies koosseisus kodukontorisse siirduma.

Kuigi kõiki iduettevõtete büroopindade tehinguid on keeruline monitoorida, siis RE Kinnisvara vaateväljas olevate ärihoonete ja ettevõtete vaates on idusektori mõju 2023. aastal büroopindade turule olnud negatiivne ja vabastatud on suuremas mahus ruume kui üürile võetud.

Lisaks põhjustab büroopindade turu vähest aktiivsust ka ehitushindade tormilisest kasvust tingitud uute büroohoonete üürihindade tõus.  2022. aasta esimesel poolel tundus, et ehitushindade kasvust tingitud üürihinna tõusu võtab büroopindade turg tõrgeteta vastu, aga täna on meelsus muutunud ja paljud üürnikud on ankurdunud varasemate üürihindade tasemele ega ole valmis hinnatõusuga kaasa minema.

Problemaatilisem on olukord päris uute hoonete jaoks

Kuna uue büroo otsingusoovidega tullakse turule varasemast vähemal määral ja peale turul ringi vaatamist jõutakse üürilepingu sõlmimiseni samuti harvematel juhtudel, siis on vabade büroopindade müük suhteliselt kesine – seda nii uute büroohoonete kui vanemates hoonetes pakkuda olevate äriruumide osas.

2022. aasta lõpus või isegi 2023. aasta alguses valminud büroohoonetes ei ole olukord kõige halvem, sest olulisel määral ruume jõuti enne turu jahenemist üürile anda. Nende hoonete ehitus algas kas ehitushindade tõusu algfaasis või isegi enne seda ja üürihindades ei kajastu kogu ehitushinna tõus.

Teravam probleem on 2023. aasta teisel poolel või 2024. aastal valmivate hoonetega, kus müügiperiood on langenud selgelt jaheda huvi ajale, samas kui hooned on ehitatud juba kõrgemate ehitushindadega, mis pärsib võimalusi ka üürihinna osas eelnevalt mainitutega  konkureerida.

Samal ajal tingib büroopindade turu olukord kavandatud hoonete ehituse ootele paneku – mitmete 2024. aastaks planeeritud büroohoonete ehitusega pole üürnike puudumisel alustatud ja seega nende valmimine nihkub vähemalt 2025. aastasse kui mitte kaugemale.

Paradoksaalsel moel mängib uute büroohoonete kehvapoolne müük täna vanemate ärihoonete omanike kasuks, kust varasematel aastatel toimus pidev üürnike lahkumine, aga hetkel õnnestub suures osas üürilepinguid pikendada – üürnikud ei siirdu uutesse hoonetesse, aga samas ei loobu ka büroodest üldse. Vanemate büroohoonete omanike kasu turu olukorrast on ilmselt siiski ajutine ja pikemas perspektiivis on jätkuvalt selge, et büroopindade turult langeb vanemaid büroohooneid välja.

Mis saab edasi?

Lähiajal võib büroopindade turul käiku minna nii positiivne kui negatiivne stsenaarium. Positiivne stsenaarium tähendaks, et ettevõtted on taas valmis pikka perspektiivi silmas pidades julgeimaid otsuseid tegema ning büroopindade müük uusarendustes kiireneb. Mitmed uued büroohooned saavad täielikult üürile antud, teistes väheneb vakants  ning arendajad alustavad rea uute objektide ehitust. Majandusraskused ei põhjusta olulist vakantsi suurenemist täna üürile antud ruumide vabanemise arvelt. Üürihinnad püsivad paigal või tulenevalt ehitushindadest isegi kerkivad veidi.

Negatiivse stsenaariumi korral jääb büroopindade turg majanduse käekäigust ja üürihuviliste ettevaatlikust käitumisest tulenevalt selle aasta lõpuni kaootiliseks ja üürnike huvi kõikuvaks. Elavnemist võiks oodata 2024. aasta alguses, seni toimub turul pigem seniste üürilepingute pikendamine kui uute ruumide üürile võtmine. Huvi ei kuku päris ära ja uusarenduste vakants siiski  väheneb, kuid aeglasest müügitempost tulenevalt on see järgneva kuue kuu jooksul siiski arvestatav.  Paralleelselt vabaneb majandusraskuste tõttu mitmeid täna üürile antud büroosid.

Enamiku plaanitud objektide ehitusega ei alustata, kuid ankurüürniku olemasolul mõned hooned siiski tööse lähevad. Arvestatav vakants ja vähene nõudlus toob kaasa surve üürihindade langetamiseks.

Arvestades tagasisidet üürnikelt ja üürileandjatelt ning läbirääkimise faasis olevaid üüritehinguid, peame tänasel päeval kahjuks tõenäolisemaks negatiivset stsenaariumi. Uued positiivsemad arengud saabuvad ka büroopindade turule koos majanduse elavnemisega

Henno Viires

RE Kinnisvara AS kutseline seenior konsultant