Äri- ja eluruumide sümbioos loob sünergilise linnaruumi
Süvenev trend: arendaja muutub järjest enam pelgalt rahapatakaga tellijast laiapindse visiooniga linnaruumi vormijaks, saati siis tugevaks partneriks omavalitsusele. Arhitektid ja ehitajad täidavad arendaja tellimust – kuid eeskätt arhitektide puhul on siin ootamatuid nüansse, mida arendaja peaks endale teadvustama. RE Kinnisvara seenior konsultant Henno Viires, vastates neljale küsimusele, analüüsib arendajate ja arenduste trende, võimalusi, ent ka ohte.
1. Äri- ka elukondliku kinnisvara baasil kujunev sümbioos linnakuna paistab olevat kasvav trend (Näiteks Ülemiste City, Tehnopol, mõneti ka Rotermanni kvartal). Mis on sellise linnaku eelised ja mis on puudused?
Äriruumidega eluhooned
Kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud planeeringuga nähakse tihti ette äripindadega eluhoonete rajamist.
Tavaliselt on nõutud äripindade osakaal 10-15% ja selle raames rajatakse nn. kortermajade 1. korrusele äriruumid, mis sobivad kaubanduseks, teeninduseks või toitlustuseks. Kui nimetatud ruumid nõutud äripindade mahtu täis ei anna, siis tekivad kõrgematel korrustel ka mitte-eluruumist korteriomandid, milliste kasutusotstarbeks on täna peamiselt büroo (varasemat “külaliskorterite” loomist tänased regulatsioonid ei soosi). Nimetatud ruumid on enamasti aga eluruumi planeeringuga ja klassikalisi büroosid sellistes hoonetes kohtab harva.Sarnastes arendustes müüb arendaja enamasti nii korterid kui äriruumid, viimased kuuluvad erinevate investoritele, kes üritavad neid üürile anda. Äriruumide müük ei pruugi sealjuures sugugi lihtne olla – heades asukohtades haaratakse pakutavad äriruumid investorite poolt kiirelt, aga paljud eluhooned ei ole kaubanduse ja teeninduse vaates heas asukohas ja müük venib. Oma osa müügi venimisel võib olla ka äriruumide mitte kõige paremini läbi mõeldud planeeringul – kas on äriruumid liiga suured vms.
Planeeringu läbi sellise hoonestuse loomise eesmärk on vältida monofunktsionaalsete rajoonide teket ja luua äriruumide kaudu võimalusi tuua elanikele kõikvõimalikud kaubad ja teenused mugavalt kodu lähedusse.
Eeliseks on siin asjaolu, et kaupade ja teenuste kättesaadavus tõstab elamupiirkonna atraktiivsust potentsiaalsete korteri ostjate või üürnike silmis. Puuduseks võib pidada olukorda, et praktikas ei hakka äriruumid alati hästi toimima. Paremini toimivad äriruumid atraktiivsetes piirkondades, kus lisaks elanikele liigub ka palju külastajaid, aga isegi seal võtab käivitumine aega. Büroopindade puudumine või vähene olemasolu on siinkohal puuduseks, sest sarnase hoonestusega piirkondades puudub tööpäeviti kohal viibiv ja kaupu või teenuseid tarbiv klientuur.
Äri- ja elukvartalid
Kohalik omavalitsus näeb teatud asukohtades planeeringuga ette segahoonestuse (ärihooned ja eluhooned) või segaotstarbe (samas hoones nii eluruumid kui äriruumid).
Eluhoonete 1. korrused on ka sellistes piirkondades peamiselt kaubanduse, teeninduse ja toitlustuse päralt, kuid ärihoonetes paikneb arvestataval hulgal büroopindu.
Eeliseks on siin asjaolu, et kaupade ja teenuste kättesaadavus ning toidukohtade valik muudab lisaks elukoha otsijatele piirkonna atraktiivseks ka büroopindade üürnikele, büroode töötajaskond omakorda aga suurendab kaupluste, teenindusasutuste ja toidukohtade kliendibaasi ja võimaldab neil toime tulla paremini kui ainult elanike ja külastajate toel.
Päriselus on kasu äriruumide omanikele silmnähtav, büroopindade üürnikud soovivad paikneda asukohtades, kus töötajatel on ohtralt lisamugavusi, bürooruumid on turul nõutud ja vakants enamasti väike. Heaks näiteks on siinkohal Rotermann.
Ärilinnakud
Siin on tegu peamiselt büroohoonetest koosnevate kvartalite ja suuremate aladega.
Ärilinnakule lisab potentsiaalsete üürnike silmis atraktiivsust aga just kõikvõimalike lisateenuste pakkumine. Hea kui lähipiirkonnas on rohkem kui üks toidukoht ja linnakus töötavatel inimestel on einestamise osas rohkelt erinevaid valikuid. Lillepood, ilusalong, keemiline puhastus ja pesumaja, autopesula, lähikauplus (toidu- ja esmatarbekaubad), lastehoid, spordiklubi jms. on samuti teenused, mis üürnike huvi linnakus ruumide üürimise vastu kasvatavad.
Pelgalt büroodest koosnevas linnakus on selliste teenuste pakkumine ajaliselt võimalik peamiselt tööajal ja kliendibaasiks eelkõige linnakus töötavad inimesed – sellest tihti aga ei piisa teenuseid osutavate ettevõtte toimetulekuks.
Teisalt, büroode piirkonnas on alati nõudlust ka eluruumide osas – paljud büroodes töötajad soovivad üürida või osta kodu mugavalt töökoha lähedale. Eriti puudutab see ettevõtteid, kes kaasavad ka välistööjõudu, välismaa päritolu töötajad vajavad üürikortereid.
Paindlik üürikorterite haldamine omakorda võimaldab pakkuda pikaajalise üüri kõrval ka lühiajalist majutust asendades seega hotelli külastajatele, kes saabuvad mõnda linnakus asuvasse ettevõtesse töölähetusse. Elamispindade toomine ärilinnakutesse võimaldab seega tuua linnakusse elu ka töövälisel ajal ja toetada seal paiknevaid ärisid, kuid samal ajal teenida ka tulu ruumide üürist.
Suures pildis on tegu sarnase muutusega kaubanduskeskuste muutumisega multifunktsionaalseteks keskusteks, kus edukaks toimimiseks tuuakse kaubanduse kõrvale meelelahutus, toitlustus, vaba aja tegevused, avalikud teenused, tervishoid, bürood jms. Mitmekesisust toovad muutused ootavad ees ka ärilinnakuid.
Ärilinnakute muutumisel on esirinnas Ülemiste City, kus esimene eluruume pakkuv üürimaja valmis juba 2020. aastal, 2024. aasta suvel valmib kooli ja lasteaiaga hariduskompleks ning suuremas mahus üürikortereid on oodata 2026. aasta paiku.
2. Milliseks kujuneb selliste linnakute puhul arendaja/arendajate roll, võrreldes senisega?
Olulisi muudatusi arendaja rollis ei kaasne, kuid eluruumide ja nende üürile andmise toomine ärilinnakusse kätkeb endas paari aspekti. Ärilinnakutel võib olla vajalik rohkem kompetentsi sisse tuua elamispindade või majutusruumide arendamise kogemusega spetsialistide näol. Samuti vajab otsustamist, kas hakata ise üüriäri juhtima või kasutada selleks operaatorit. Näiteks Arter kvartali arendaja Kapitel on kinnisvara valdkonnas pikaajalise kogemusega ja kõrge kompetentsiga, kuid pidas parimaks lahenduseks kui kvartalis asuvat korterhotelli asub opereerima rahvusvaheline majutusettevõte BobW.
Loe rohkem portaalist Kinnisvarauudised.ee: https://www.kinnisvarauudised.ee/uudised/2024/04/12/ari-ja-eluruumide-sumbioos-loob-sunergilise-linnaruumi
Henno Viires
RE Kinnisvara AS kutseline seenior konsultant
