Aastal 2025 tuleb Tallinna turule viimase 10 aasta väikseim maht uut büroopinda
Muutus nõudluse vähenemise osas on olnud küll drastiline, aga samas oleme naasmas turuolukorda, mis aastaid tagasi tundus justkui normaalne, märgib RE Kinnisvara partner ja juhtiv konsultant Andi Pleskovski.
Vastates kinnisvarauudised.ee poolt esiatud mitmeosalisele küsimusele, toob ta välja, kes on büroohoonete turul edaspdi võitjad, kes kaotajad.
Mis ootab ees büroohoonete turgu aastal 2024? Kas ees ootab jätkuv langus, vakantside paisumine ja büroohoonetest kiires korras vabaneda tahtmine? Kes on võitjad, kes kaotajad?
Enne tuleviku poole vaatamist, teeme lühikese tagasipõike lähiminevikku. See on selge, et viimaste aastate kõrge aktiivsusega võrreldes, on büroopindade üüriturul selgelt vaiksem aeg. Oluline on aru saada, millised ettevõtted viimastel aastatel nõudluse poolel olid ja kuhu nad on kadunud.
Viimase nelja aasta jooksul on arendajad Tallinna turule toonud üle 250 000 ruutmeetri uut büroopinda. Märgatava osa sellest on nende aastate jooksul üürile võtnud erinevad IT-sektori ettevõtted, paljudele neist võib anda ühisnimetuse start-up ehk kiiresti kasvav ettevõtte. Kiire kasv nõudis ka aina rohkem ja rohkem äripinda, kus spetsialistid saaksid tööülesandeid ellu viia.
Kõrgelt tasustatud spetsialistidele saab aga pakkuda vaid väga häid töötingimusi, sealhulgas kontoripinda, et olla tööandjana konkurentsis. Seetõttu üürisidki needsamad start-up ettevõtted valdava osa turule toodud uutest A-klassi büroopindadest. Nüüd, kui start-up maailmas on rahastamistingimused ja aktiivsus oluliselt muutunud, on ka büroopindade turul nõudluse poolelt IT-firmade huvi drastiliselt vähenenud.
See aga ei tähenda, et nõudlus on täiesti kadunud. Jätkuvalt otsivad ja vajavad büroopinda nii-öelda traditsioonilise majanduse ettevõtted, kes ei kasva aasta jooksul kordades, aga vajavad siiski oma igapäeva tööks büroopinda. Selliste ettevõtete otsused kolimise osas on aga kaalutletumad, tihti seotud ka üürilepingutega, mis on pikema perioodi ja fikseeritud tähtaegadega, mille tõttu võtavad kolimisega seotud otsused kauem aega. Kalkuleerimise tulemusel jõutakse paljudel juhtudel ka otsustele, et polegi vaja iga 3-5 aastat tagant büroopinda vahetada.
Muutus nõudluse vähenemise osas on olnud küll drastiline, aga samas oleme naasmas turuolukorda, mis aastaid tagasi tundus justkui normaalne.
Millised trendid ja arengud võiksid büroopindade turgu ees oodata 2024. aastal?
Pakkumise poolelt on uuel aastal Tallinna turule tulemas üle 70 000 ruutmeetri uut büroopinda. Oluline on aga teada, et valdav enamus sellest mahust on tänaseks juba üürilepingutega kaetud. Üldine majanduslik ebastabiilsus ja kehvad väljavaated on teinud arendajad ettevaatlikuks ja see tähendab, et mitmed lähiaastateks planeeritud arendusprojektid jäävad ilmselt paremat aega ootama ja on suur tõenäosus, et 2025. aastal tuleb Tallinna viimase 10-aastase perioodi kõige väiksem maht uut büroopinda.
See aga tähendab, et isegi kui nõudlus on vähenenud, on konkurents A-klassi pindade pakkumise osas väga madal ja seetõttu ei ole üürnikel ka palju objekte, mille vahel valida. Seega A-klassi pindade tervis peaks lähiaastatel siiski hea olema.
Selgelt on suuremad väljakutsed ees ootamas eelkõige B ja C kvaliteediklassiga büroopindade omanikke. On juba hooneid, kus vakantsused on tõusnud tasemeteni, mis on nende pindade omanikele selgelt mõju hakanud avaldama. Nende vakantsidega on selgelt vaja tegeleda, sest olemasoleval kujul üürnikud neid kasutusse ei soovi võtta.
Endiselt kehtib trend, et üürnikud kolivad kehvema kvaliteediga pindadelt parema kvaliteediga pindadele ja ei ole ette näha, et see olukord peaks muutuma, hoolimata sellest, et soovitakse kulusid kokku hoida. Pigem leitakse kokkuhoiukohad pinna efektiivsuse arvelt, mitte kvaliteedi arvelt.
Turul on näiteid, kus on selgelt eelistatud kodukontorisse kolimist ja väga üksikuid näiteid, kus arvestatav ettevõte läheb ka 100% kodukontorisse, aga need näited on väga üksikud ja ei saa lugeda veel trendi muutuseks. Isegi kui ettevõtted koondavad töökohti, on paljudel tugevatel organisatsioonidel mõistlik säilitada kontoripinnad, millesse on ka ise palju investeeritud ja mis on üüritud pikaajaliste eesmärkide täitmiseks.
Võitjad on üürileandjad, kes suudavad lahti lasta varem kehtinud raamidest, suudavad olla paindlikud ja käia kaasas turu ja ka üürnike soovide muutustega. Siinkohal võib nimetada üürilepingu põhitingimusi kui ka üüripinda investeerimist ning üürnikele parema keskkonna loomist.
Kaotajateks on passiivsed kinnisvaraomanikud, kes ei soovi oma vara kaasajastada, olgu selleks siis kas hoone tehnilise seisukorra ja energiatõhususe parendamine või hoone visuaalse atraktiivsuse tõstmine. Samuti ka sellised üürileandjad, kes ei kuula oma üürnikke ja nende vajadusi ja ei ole valmis tänasel turul kompromissideks.
Andi Pleskovski
RE Kinnisvara AS juhtiv konsultant/ partner
