Millised väljakutsed ootavad büroopindade turgu ees alanud 2023. aastal
„Üldjuhul olen Risto mõtetega kõigiga nõus,” osutas RE Kinnisvara partner Andi Pleskovski 27. detsembril Kinnisvarauudised.ee-s ilmunud Restate´i tegevjuht Risto Abeli artiklile, kus juhiti tähelepanu vanemaid büroohooneid varitsevale vakantsusele.
“Siiski on ka väga häid näiteid hästi majandatud C-klassi hoonetest, kus omanikud on näinud vaeva, kasvõi lihtsate investeeringutega ja pindade väiksemateks ühikuteks jagamisega ning hoidnud ka vanemate hoonete vakantsid üsna madalal,“ jäi ta aga oma arvamuse juurde, „ikka leidub ka seda hinnatundlikumat klienti, kellele üürikulu number on olulisem, kui hoone välisilme ja sisekliima.“
Samas ta möönis, et sellist klienti on aina vähem ja nii on turul lähiaastatel võimalikud olukorrad, kus olenemata üürimäärast ei olegi mõne büroohoone ja sealsete pindade osas huvilisi. „Omanikud, kes seni on nautinud väheste investeeringute najal üüritulu, peavad tegema otsuseid, mis saab edasi. Kas investeerida hoone kapitaalsesse remonti, muuta hoone kasutusotstarvet, lammutada hoone ja arendada midagi turunõudlusele vastavat või väljuda oma investeeringust ja hoone müüa,“ nentis ta. Mitmed sellistest hoonetest on tõenäoliselt lähiaastatel liikumas professionaalsete ärikinnisvaraarendajate portfelli, kellel on rohkem kogemust ja turutunnetust võrreldes praeguste omanikega, kes on taolisi hooneid seni aastakümneid välja üürinud ilma täiendavate investeeringuteta.
„Mitmed neist hoonetest ilmselt ei leia kasutust enam büroopindadena, sest nende kaasajastamine ja uute büroopindadega konkureerivaks muutmine pole mõistlik.“ Pleskovski loetles näiteid Tallinnast, kus C-klassi hoone on uue omaniku käes saanud edukalt uue hingamise: Endla 16 – Telia endine hoone (Renoveeritud Kaamos Kinnisvara poolt 2018. aastal), Volta 1 – endine Flemingu tootmishoone (Renoveeritud Invego poolt 2022. aastal), Sõle 14 – Telia endine hoone (Hetkel renoveerimisel EKE poolt), Maakri 23A – Endine Postimehe maja (Hetkel renoveerimisel Fausto poolt).
„Asukoht on kinnisvara puhul endiselt väga oluline. Isegi, kui teha kõikide kaasaegsete lahendustega ja edeva fassaadiga hoone nö valesse asukohta, mis ärikinnisvara mõistes on näiteks kesklinna serval, kus puudub infrastruktuur või kuhugi magalarajooni, siis kõigest hoolimata ei leia see piisavalt üürihuvilisi,“ kordas ta jätkuvalt kehtivat põhitõde. „Üürnike huvi on koondunud kas südalinna, Põhja-Tallinnasse või siis kesklinna ümber sellistesse piirkondadesse, kus on hästi toimiv infrastruktuur, ühistranspordivõimalused ja ärilinnakud või nendele omased arendusalad.“
„Raskeks läheb neil kinnisvaraomanikel, kes on vanast harjumusest laisad ja ei soovi silmi avada, et turuootused pindade järele on muutunud ja tekkivaid vakantsusi ei õnnestu enam kiiresti ega väikeste jõupingutustega täita nagu senini on see olnud võimalik,“ hoiatas Pleskovski. Nõutud on heas asukohas mõistliku hinna ja kõrvalkuludega büroopinnad, kus arendajad ja hoone omanikud on paindlikud ja valmis üürnikega koos kaasa mõtlema ja lahendusi leidma. „Arendajad, kes proovivad luua valmis toodet ärikliendile võivad lõigata näppu, sest igal kliendil on oma ärispetsiifikast tulenevalt palju erivajadusi.“
„Ärihoonete tehingute turul valitseb hetkel vaikus, välja on tuua võid mõni üksik suurem tehing. Ilmselt tuleb aktiivsus jällegi tagasi kevad-suvel,“ diagnoosis Pleskovski hetkelist turuolukorda.
Arvamuse avaldas ka Kinnisvarauudiste portaal 05.01.2023: https://www.kinnisvarauudised.ee/uudised/2023/01/04/buroopindade-turul-kirvega-kure-puudjaile-ruumi-ei-jaa
Andi Pleskovski
RE Kinnisvara AS juhtiv konsultant/ partner
