Klassikaline bürooturg taandub uute ja universaalsemate lahenduste ees
Ärikinnisvara arendamist mõjutavad mitmed tegurid, millest üks on turul esineva nõudluse ja pakkumise omavaheline suhe. Sellest omakorda sõltub, millist tüüpi ärihoonete ehitamist arendajad parasjagu prioritiseerivad. Kuigi turuosalistel on sageli pisut erinevad lähenemised ja eesmärgid, on üheselt selge, et ärikinnisvara segmendis on hetkel eriti menukas stock-office’ite ehk kontorladude arendamine.
RE Kinnisvara ärikliendi teenuste juhi Rasmus Tali sõnul on fookus koondunud logistika- ja tootmispindadele põhjusel, et see segment pakub stabiilseid rahavooge ja seal esineb selge vajaduspõhine nõudlus. Seega on turul üha enam esile kerkimas stock-office tüüpi hooned.
Klassikaliste büroohoonete arendamise vastu investorid tema sõnul hetkel võrdväärset huvi ei tunne. „Büroohoonete spekulatiivne arendamine on peatunud, sest investorid peavad seda sektorit hetkel pessimistlikuks ja ülepakkumises olevaks,“ ütleb Tali. Kaubanduskeskuste puhul keskendutakse tema sõnul praegu pigem olemasoleva renoveerimisele kui uue arendamisele.
Spekulatiivset kinnisvaraarendamist ei soodusta ka praegune finantseerimiskeskkond. „Pangad jälgivad rangelt rahavoo kattekordajaid (DSCR) ja nõuavad arenduse alustamiseks vähemalt 50% ulatuses eellepinguid. See tähendab, et finantseeringu saavad vaid „rohelised“ ja tugeva äriplaaniga projektid,“ kirjeldab Tali. Ta lisab, et kuigi pangad võivad reklaamida kuni 70% laenuosa, võimaldavad rahavoo kattekordade arvutused reaalset laenu pakkuda pigem 50% ulatuses kinnisvaraprojekti koguhinnast.
Arendajad pööravad Tali sõnul hoonete ehitamisel üha rohkem tähelepanu nende tehnilisele võimekusele, sealhulgas voolu amprite mahule, kauba laadimislahendustele ja funktsionaalse automaatika olemasolule. Samuti peetakse arendamisel oluliseks paindlikkust ehk võimalust hoones asuvaid pindu vajadusel jagada ja liita.
Nõudlus bürooruumide järele on madal, ainsana on atraktiivsed A-klassi äripinnad
Pakkumine ja nõudlus käivad alati käsikäes ja nii on see ka ärikinnisvara valdkonnas. Seetõttu ei ole üllatav, et sarnaselt arendusmahtudega on hetkel tagasihoidlik ka üürinõudlus. Samas täheldab Tali teatud erisusi erinevate segmentide lõikes.
„Büroopindade järele on nõudlus madal ja selektiivne. Valitseb üürniku turg, kus otsitakse väiksemaid, aga kvaliteetsemaid pindu, ning soovitakse teha lühemaid, 1–3-aastaseid üürilepinguid,“ kirjeldab Tali. Kuigi A-klassi äripinnad on seni olnud hea täituvusega, on tema sõnul siiski ka selles sektoris tekkinud viimasel ajal teatav varjatud vakants. Suurem on probleem aga B- ja C-klassi büroohoonetes. „Nõudlus endiselt langeb ja on kordades väiksem võrreldes nõudlusega A-klassi pindade järele. Suur surve on nii üürihindadel, investeeringute abil renoveerimisel kui ka olemasolevate klientide hoidmisel,“ märgib ekspert.
Kuigi A-klassi äripindade eest tuleb maksta märksa kõrgemat üüri, kompenseerivad kõrgema üürikulu tema sõnul oluliselt madalamad kütte ja jahutuskulud. Põhjusi langetada otsus kallima A-klassi äripinna kasuks leidub aga teisigi. „B-klassi amortiseerunud keskkond ei meelita töötajaid kontorisse ning ka värbamisel on näiteks kontoripinna mugavus ja asukoht kõnekad argumendid,“ märgib Tali.
Ta lisab, et üldine nõudlikkus on klientide seas aastate jooksul kasvanud. „Uued A-klassi ruumid võimaldavad ettevõtetel oma vajadusi katta olukorras, kus vana pinna muutmine või renoveerimine muutub omaniku või üürniku jaoks ebamõistlikuks investeeringuks. Rahvusvahelised ettevõtted sageli aga ei tohigi oma sisekorrareeglite tõttu üürida äripindu, mis jätkusuutlikkuse sertifikaatidele ei vasta,“ lausub Tali.
Logistika- ja tootmiskinnisvaras on nõudlus eksperdi sõnul stabiilne. Peamisteks mõjuriteks on funktsionaalsus, asukoht ja ruumide suurus. „Ettevõtted kolivad siis, kui on vajadus suurendada oma efektiivsust või koondada üksused, näiteks ladu ja kontor, ühe katuse alla,“ selgitab Tali. Seetõttu lähevadki hästi kaubaks just kontorlaod ehk stock-office’id. „Stock office’ite järele tunnevad tänapäeval suurt huvi nii väike- kui ka keskmise suurusega ettevõtted. Samuti on selles segmendis saadaval piisavalt pakkumisi,“ ütleb ta.
Mida toob tulevik?
2026. aasta märksõnadeks usub Tali kujunevat sunnitud müüke ja refinantseerimise raskusi. „Paljud Bja C-klassi büroohoonete omanikud on sunnitud vara müüma või alustama hoonefunktsiooni muutmist, muutes äripinnad näiteks korteriteks, kuna ei suudeta täita pankade nõudeid. Logistikaturul tekib aga pakkumise defitsiit, kuna uute mahtude lisandumine kukub järsult ehk 2025. aasta 200 000 m² pealt umbes 40 000 m²-le,“ prognoosib ta.
Järgmisel aastal peaksid Tali arvates hinnad liikuma vastavusse intressikeskkonnaga, kusjuures siis on turule oodata ka kindla sihiga investoreid. „Usun, et aastal 2027 naasevad turule investorid, kes otsivad „põhjast ostmise“ võimalusi, samuti hakkavad realiseeruma esimesed suuremahulised „büroost elamuks“ konversiooniprojektid,“ ennustab ta.
Stock-office’ite võlu peitub mitmekülgsuses ja paindlikkuses
Stock-office-ärihoonete eripäraks on, et need ühendavad endas lao-, tootmis-, kontori- ja esindusruume. Selline mitu-ühes-lahendus võimaldab nii keskmise suurusega kui ka kiiresti kasvavatel väikeettevõtetel oma meeskonda koos hoida, suurendades seeläbi äriprotsesside efektiivsust ja paindlikkust. Nii saavad multifunktsionaalsetes hoonetes toimetada samal pinnal kõrvuti nii lao- ja tootmisüksused kui ka kontoriinimesed.
Nõudlust stock-office-tüüpi kinnisvara järele veab e-kaubanduse kiire areng. Kuna e-ostlejad peavad kiiret tarneaega oluliseks, siis piisava suurusega vaheladu ja selle lähedus lõpptarbijale annavad ettevõtjale suure konkurentsieelise. Samuti töötab stock-office’is ühe katuse all ettevõtte kogu personal ja seega peab hoone olema samaaegselt mugava ligipääsetavusega nii töötajatele kui ka logistikateenuse pakkujatele.
Favorte Reifi kinnisvarafondi partneri Hendri Hinno sõnul on stock-office’i eeliseks selle paindlikkus. „Stock-office’i puhul on võimalik ruume ümber ehitada ehk kui üürnikud vahetuvad, saab vastavalt vajadusele teha kellelegi pinna suuremaks, kellelegi väiksemaks,“ ütles Hinno hiljutisel kinnisvaraettevõtjate paneelarutelul. Üüripinna suuruse reguleeritavus tuleb tema sõnul kasuks üürnike leidmisel, kusjuures väiksemad boksid on tema kogemusel likviidsemad, sest üürnikke, kes soovivad vähem pinda, on rohkem kui suure äripinna vajadusega üürihuvilisi.
Allikas: favortereif.ee
Rae valda arendatakse Eesti suurimat logistikaparki
Kuigi prognoositav uute logistikapindade turule lisandumine jääb käesoleval aastal oluliselt alla eelmise aasta mahule, tehakse märgilisi ettevalmistusi juba järgmiseks aastaks. Nii sõlmisid veebruari alguses East Capital Park Rae ja Nordecon peatöövõtulepingu, mille raames rajatakse Tallinna külje alla, Rae valda planeeritud logistika- ja kergetööstuspargi Park Rae esimene hoone.
30-hektarilisele maa-alale püstitatava 130 000 m² suuruse arenduse näol saab tegu olema ühe Baltimaade suurema logistika- ja kergetööstuspargiga. Seejuures esimeses etapis rajatakse hoone aadressiga Pähklimäe tee 11, mille 32 000 m² suurusest kogupindalast ligikaudu 1200 m² hakkavad moodustama kontoripinnad, mida saab vastavalt rentnike vajadustele laiendada. Ehituslepingu maksumus, mis hõlmab esimese hoone ehitust koos kaasnevate välialadega, on 15,8 miljonit eurot.
East Capital Park Rae ehitusjuhi Tanel Tamme sõnul plaanitakse Park Rae projektiga luua uus standard, mis eristub turul pakutavatest nii kvaliteedi kui ka lahenduste poolest. „Me ei keskendu pelgalt äripindade arendamisele, vaid pakume terviklikku lahendust, mis ühendab endas logistika- ja kergetööstushooned, büroopinnad ning puhkealad. Meie eesmärk on luua ruum, mis kannab ideed „Designed for people. Built for tomorrow“ – koht, kuhu ettevõtted saavad luua tervikliku töökeskkonna, ühendades oma logistika ja tootmise kõrvale ka kvaliteetsed ja kaasaegsed büroopinnad, mis pakuvad sarnast kvaliteeti Tallinna kesklinna büroodele, kuid on hinnas paindlikumad,“ rääkis Tamme uudisteates.
Nordeconi juhatuse liikme Deniss Bermani sõnul on neil hea meel panustada uue logistika- ja tööstuspargi rajamisse, mis seab uue kvaliteedistandardi kogu piirkonnas. „Eesmärgiks on ehitada kestlik, kvaliteetne ja ajas püsiv keskkond, mis loob reaalset väärtust nii arendajale kui ka tulevastele kasutajatele,“ lausus Berman.
Ehitusluba on olemas ja töödega alustatakse esimesel võimalusel pärast tööprojekti valmimist 2026. aasta kevadel. Esimesed rentnikud saavad sisse kolida juba 2027. aasta esimeses pooles, avaldatakse projekti pressiteates.
Allikas: nordecon.com
Kommenteerib Everaus Kinnisvara asutaja ja tegevjuht Janar Muttik
Ärikinnisvaraarenduses tundub praegu kõige aktiivsem segment olevat logistika- ja tootmispinnad, eriti stock-office tüüpi lahendused. Kuidas seda trendi tajute?
Selgelt on näha, et ärikinnisvaraturul on kõige aktiivsem segment logistika- ja tootmispinnad, eriti nn stock-office-tüüpi lahendused. Tunnetame trendi väga selgelt – ettevõtete kasv ja e-kaubanduse areng on suurendanud vajadust paindlike, funktsionaalsete ning kiiresti kasutusele võetavate pindade järele. Samuti otsivad ettevõtted üldkulude puhul kokkuhoiukohti, viies ettevõtte osakonnad (müük, kontor, tootmine) ühisele pinnale – kokkuhoid on märgatav.
Meie portfellis peegeldub see suund projektides, kus ladustamise, tootmise ja kontori funktsioonid kombineeritakse ühtseks tervikuks. Sellised lahendused võimaldavad ettevõtetel koondada oma tegevused ühte asukohta ja optimeerida nii logistikat kui ka tööprotsesse. Samuti näeme, et ettevõtted väärtustavad üha enam kaasaegset energiatõhusust, head ligipääsetavust ja võimalust pindade kasutust ajas kohandada.
Milliseid väärtusi te oma stock-office-tüüpi lahendustega äriklientidele pakkuda suudate?
Everaus Kinnisvara stock-office-lahenduste tugevus peitub eelkõige paindlikkuses ja kvaliteedis. Meie arendustes on pinnad projekteeritud nii, et neid saab kohandada erineva suuruse ja vajadustega ettevõtete jaoks – alates väiksematest teenusettevõtetest kuni tootmise ja logistikaga tegelevate firmadeni. Oluline väärtus on seegi, et lao-, tootmis- ja kontoripind ning vajadusel ka müük on samas hoones, mis muudab igapäevase töökorralduse oluliselt efektiivsemaks.
Lisaks panustame energiatõhusatesse tehnilistesse lahendustesse, kaasaegsesse arhitektuuri ning heasse töökeskkonda. Meie eesmärk on pakkuda äriklientidele pindu, mis ei ole pelgalt töö tegemise ruumid, vaid toetavad ettevõtte kasvu, esinduslikkust ja pikaajalist jätkusuutlikkust.
Avaldus Eesti Ekspressi trükierilehes Ärikinnisvara ja -haldus märtsis 2026