Küll see büroopindade turg elavnema hakkab

08.10.2024

Kui intressimäärad alanevad prognoositud tasemele ja majanduse uuesti kasvule pöördumise kohta saabub rohkem kinnitust, siis võib oodata büroopindade turul märgatavat elavnemist, kirjutab RE Kinnisvara partner Andi Pleskovski.

Büroopindade turul oli vaatamata jätkuvalt väikesele üürihuviliste arvule tänavu esimesel poolaastal tehingute arv tõusuteel. Seda nii asjaolu tõttu, et tehinguna realiseerusid juba 2023. aastal või veelgi varem laekunud otsingusoovid, aga ka seepärast, et büroopinna otsijad on rohkem motiveeritud uut pinda leidma.
Tehingute all mõistame sealjuures vabadele bürooruumidele üürilepingute sõlmimist, ent ei loe nende hulka üürilepingute pikendamisi olemasolevas büroos.
2023. aastal võis märgata trendi, kus paljud otsingusoovid olid vaid olemasoleva üürilepingu pikendamisele eelnenud nn turu-uuringud hindade võrdlemiseks ning seeläbi üürileandjalt turu parimate tingimuste välja kauplemiseks. 2024. aastal on endiselt väheste otsijate seas päriselt uue büroo üürimisest huvitatud kliente rohkem.

Lepingud lühemaks ajaks

Büroohooned vananevad 10–15 aastaga nii tehniliselt kui moraalselt. Lisaks muutuvad ajas nii üürnike eelistused asukoha suhtes kui ka muud vajadused. Nõnda kolivadki töötajaile kaasaegsemat töökeskkonda pakkuda soovivad ettevõtted regulaarselt vanematest hoonetest uuematesse.
See trend ei ole muutunud – 2024. aastal sõlmitud suuremad üürilepingud aitasid vähendada vakantsi uuemates hoonetes, lepingu sõlminud ettevõtted kolisid või on välja kolimas vanematest hoonetest. Lihtsalt varasematel aastatel toimunud kolimiste tõttu on büroopindade turul tekkinud olukord, kus suur osa ettevõtteid hetkel uut büroopinda ei vaja, mitte ei hoidu uue pinna otsingust majanduslanguse tõttu.
Niisugune olukord ei ole tekkinud sel aastal, aga varem aitas seda efektiivselt varjata asjaolu, et uut bürood mittevajavate ettevõtete kõrval oli turul palju kiire kasvuga ettevõtteid, eeskätt tehnoloogiasektorist, kes tihti lausa ühe-kahe aasta järel töötajate arvu suurenemise tõttu suuremat bürood vajasid. Siin on küll majanduslangus ning raha hind ja kättesaadavus mõju avaldanud ning laienemiste buum peatunud.
Kui üldjuhul sõlmitakse uutesse hoonetesse kolides viieaastased tähtajalised üürilepingud, siis praegu ei soovi ettevõtted majanduslangusest tingitud ebakindluse tõttu nii pikaajalisi kohustusi võtta. Seetõttu võetakse pigem üks aasta korraga. Olemasolevas vanemas büroos õnnestub lepingut enamasti ka ühe aasta kaupa pikendada või lasta sel tähtajatuks muutunult edasi kesta.
Lähiaastaile ette vaadates on 2026. aastaks ettevõtetel aastatel 2017–2021 sõlmitud üürilepingute sõlmimisest vähemalt viis aastat möödas ning tänaste majandusprognooside valguses võiks selleks ajaks piisav majanduskasv ettevõtete huvi uute büroode vastu hüppeliselt kasvatada. Kui aga tahta 2026. aastal uue büroohoonega turule tulla, siis on arendajatel vaja otsus juba käesoleval aastal vastu võtta ja peagi ehitusega alustada. Mitmel arendajal selline plaan ka on.

Varsti jälle laienevad

Praegu on ettevõtete laienemine suures osas peatunud ja see ei toeta büroopindade turgu. Lisaks on varasemast väiksemaarvulisel laienemise sooviga ettevõtetel olemas alternatiiv ajutiselt kaugtöö võimalusi kasutada – ka siis, kui ettevõtte pikem plaan sellist töökorraldust ette ei näe.
Siiski on tänavu uue büroo üürilepinguid sõlminud või sõlmimas firmad, kes üürivad varasemast suurema pinna ja aitavad väheaktiivse turu tingimustes bürooruumide vakantsi vähendada. Majanduse kasvule pöördumine toob varem või hiljem kaasa uue ettevõtete laienemise laine.
Laienemine ei saa ilmselt hoogu sisse kohe esimeste taas kasvava majandusega kvartalite jooksul, kuna ettevõtted on veel mõjutatud eelnenud majanduslangusest, kuid tänaste majandusprognooside valguses saab eeldada, et alates 2026. aastast hakkab laienemine hoogustuma.

Enamat kui büroohoone

Üürihuviliste seas enim otsitavad ehk populaarsemad asukohad Tallinnas on südalinn, kesklinn ja selle äärealad (kaasa arvatud Ülemiste City) ja loomulikult Põhja-Tallinn. Enamikul ettevõtetel on nii töötajaid kui kliente linna eri piirkondades ja nad üritavad olla neile võrdselt kättesaadavad, milleks on parim asukoht pigem linna keskosas.
Isegi majanduslanguse tingimustes ei ürita enamik ettevõtteid kulusid optimeerida kaasaegse ja soovitud asukohas paikneva büroo arvel. Mitmel kõrgema lisandväärtusega tegevusalal on töötajate värbamisel ka majanduslanguse tingimustes tugev konkurents ning eristuv büroo on värbamisel oluline argument ja töötajate motiveerimise viis, millelt kokku ei hoita.
Asukoht kesklinnas või selle läheduses tagab ka parema ühistranspordiühenduse, mistap töötajad sõltuvad vähem autost, mis võib tähendada väiksemat parkimiskohtade vajadust. Pealegi on nooremate põlvkondade töötajad altimad alternatiivseid liikumisviise kasutama.
Välja joonistuvad ka mõned mustrid, milliseid büroohooneid eelistatakse:
● Igati kaasaegsed, aga lihtsad kivist, klaasist ja terasest ehitised jäävad liialt igavaks, kliente kõnetavad silmapaistvad hooned.
● Ajaloolised detailid, industriaalstiil – need on tugevad argumendid.
● Üürnikud soovivad, et kaasaegne ja heakorrastatud linnaruum ümbritseks neid ka siis, kui nad oma kaasaegsest büroost välja astuvad või aknast välja vaatavad. Eelis on siin ärikvartalitel ja ärilinnakutel.

Rohelisus loeb

Arvestades noorema põlvkonna ettevõtjate hulga kasvu turul – eriti info ja side ning iduettevõtete segmendis –, kellele roheline mõtteviis on tähtsam, samuti arvestades nende ettevõtete rahvusvaheliste turgude sihtimist, on büroohoonete rohelise mõtteviisi nõuetele vastavus järjest olulisemaks muutunud. Siia lisanduvad veel regulatiivsed nõuded.
2020. aasta algusest on uute hoonete energiatõhususe miinimumnõudeks A-klass ehk liginullenergiahoone. Oluliselt rekonstrueeritavad hooned peavad saavutama C-klassi. Näiteks riigi valitsemisalasse kuuluvad asutused ei tohi üürile võtta ruume hoonetes, mis ei vasta nimetatud energiatõhususe nõuetele.
Kirjeldatud olukorras on vanematel büroohoonetel väga keeruline uute büroohoonetega konkureerida. Konkurentsis püsimiseks investeerivad paljud vanemate büroopindade üürileandjad energiatõhususse ja taotlevad samuti rohesertifikaate.

Bürood on ja jäävad

2024. aasta esimene pool kinnitab, et kodukontoribuumi sellisel kujul, nagu ennustati juba enne pandeemiat ja mida arvati pandeemia ajal toiminud kaugtöö tõttu kinnistuvat, ei tulnud ega paistagi tulevat. Ettevõtted ei loobu massiliselt büroodest ning oluline osa töötajatest ei siirdu püsivalt kaugtööle.
Eksperdid on seda asjaolu veenvalt seletanud – erinevalt mujal maailmas asuvatest suurlinnadest ei ole Tallinnas büroo ja kodu kaugus ning nende vahel edasi-tagasi sõitmise ajakulu isegi liiklusummikute korral liiga suur.
Enamik ettevõtteid soovib siiski töötajaid büroos näha. Seda ladusama töökorralduse ning parema töödistsipliini ja -viljakuse tõttu, millest viimase puhul on paljudel aladel just vahetul suhtlemisel tähtis roll. Kodukontori asemel on töökorralduse levinud vormiks saanud hübriidtöö.
Hübriidtöö tõttu esineb büroopindade turul nn varjatud vakants – ettevõte maksab büroopinna eest üüri küll vastavalt kehtivale üürilepingule, kuid tegelikult kasutab ruume hübriidtöö ja osa töötajate täieliku kaugtöö tõttu väiksemas mahus ning on esimesel võimalusel valmis optimeerima ruumide suuruse tegeliku vajaduse järgi. Optimeerimise hetk saabub tavaliselt lepingu lõppemisel kas selle pikendamisega koos osa büroo tagasiandmisega või väiksemasse büroosse kolimisega.
2024. aasta esimesel poolel ei toimunud varjatud vakantsi realiseerumist olulisel määral, kuid peab arvestama, et järgneva paari aasta jooksul on üürilepingute lõppemise rütmis surve vakantside suurenemisele siiski tõenäoline.

Mis juhtub aasta lõpuks?

Hoolimata majanduse tänasest olukorrast, ebaselgest lähituleviku perspektiivist ja sellega seoses turuosaliste seas valitsevast ebakindlusest ja pessimismist, hakkab olukord büroopindade turul ootuspäraselt paranema. Kui intressimäärad vähenevad prognoositud tasemetele ning majanduslanguse lõpu saabumise ja taas kasvule pöördumise kohta on rohkem kindlust, siis hakkab üürnike seas valitsev ebakindlus vähenema ja üha rohkemad neist on valmis julgemaid otsuseid tegema.
Eelkõige võiks parem olukord büroopindade turul väljenduda asjaolus, et uute büroode tehingute arv hakkab vähehaaval kasvama ja selle tulemusel väheneb olemasolev vakants, samas kui vähenenud arendusmahu tõttu uute büroode ületootmist ei toimu. Üldine aktiivsuse kasv ning mõne täna juba läbirääkimiste etapis oleva üürilepingu lukkulöömine lubab ilmselt ka ühe-kahe uue büroohoone ehitusega alustada.
Vanemate hoonete puhul on surve vakantsi suurenemisele lähiaastatel märgatav, aga kuna tehingute arv suureneb, on aktiivsemalt tegutsevatel ja nutikamatel üürileandjatel võimalus hetkeolukorda parandada või vähemalt kaotusi oluliselt leevendada.
Kokkuvõtteks: lähikuudel selles valdkonnas veel kiireid muutuseid paremuse suunas ei toimu, kuid ette pole näha ka olukorra halvenemist. Uus elavnemine büroopindade turul tuleb koos majanduse kasvule pöördumisega 2026. aastal.