Ärikinnisvara väärtuse hindamine vajab suuremat selgust

Ärikinnisvara hindamisele selgema süsteemi loomine puhastab ettevõtete bilanssi ja aitab kaasa äriotsuste kvaliteedi suurenemisele, kirjutab RE Kinnisvara kutseline hindaja Henno Viires.

Ettevõtetele kuuluva kinnisvara väärtus on oluline number, sest mõjutab nii aastaaruandeid, laenulepinguid kui ka omanike strateegilisi otsuseid. Paraku on just selle olulise numbri leidmise protsess praegu Eestis veidi ebamäärane ja ebaühtlase kvaliteediga. On aeg süsteem üle vaadata ja selgemaks muuta.

Kes võib kinnisvara väärtust hinnata?

Raamatupidamise Toimkonna juhendid näevad ette, et kinnisvara õiglast väärtust võib hinnata kas kutseline hindaja või ettevõtte sees töötav vastava kvalifikatsiooniga spetsialist. Probleem on aga selles, et seadus ei täpsusta, milline haridus või kogemus teeb inimesest vastava kvalifikatsiooniga isiku. Kas finantsjuht, kes oskab suurepäraselt rahavooge hinnata, mõistab ka kinnisvaraturu peensusi ja suudab õigesti määrata konkreetse hoone turuväärtust? Või on selleks vaja kinnisvaraalast kutsetunnistust ja erialaseid andmebaase?

Praegu eeldatakse, et ka finantsjuht saab ärikinnisvara väärtuse hindamisega hakkama. Finantsjuhi hinnang põhineb aga sageli suuresti vaid kinnisvarakuulutustel ja inflatsioonil, mis kindlasti pole piisav. Kutselisel hindajal on ligipääs tehinguinfole, ta teab turu trende ja kasutab kindlat metoodikat.

Hägusus loob riske

Kui hindamine toimub aasta-aastalt eri metoodikate ja eri inimeste pädevuse tasemel, kõigub ka ettevõtte bilanss. Turuväärtuse muutused võivad tekitada kord kasumit, kord kahjumit. See ei pruugi alati peegeldada ettevõtte vara tegelikku väärtust, vaid sõltub väga palju hindamismetoodika subjektiivsusest.

Kõige haavatavamad on väikeettevõtted, kellele ka tuhande eurone hindamiskulu annab eelarves tunda. Samas just väiksemates ettevõtetes puudub sageli ka vastav spetsialist, mistõttu ollakse kas kulukate väliste hindajate või umbmäärase sisemise hinnangu meelevallas.

Samas ootavad näiteks pangad väga adekvaatset hinnangut juhul, kui kinnisvara on laenu tagatiseks. Kutselise hindaja allkirjastatud eksperthinnang on pankade jaoks laenu andmise eelduseks. Kui aga ärikinnisvara väärtust hindab inimene, kel puudub piisav turupõhine ülevaade hindade liikumisest, võib see luua olukorra, kus ettevõte hindab oma vara üle või alla, mis on mõlemal juhul nii eksitav kui ka kahjulik. Nii tekib olukord, kus pangalaenu tarbeks kutselise hindaja poolt tehtud eksperthinnangu alusel tuleb vara väärtust korrigeerida, sest bilansis ei tohi vara samal ajahetkel olla kõrgema väärtusega kui pangale esitatud eksperthinnangu tulemus, või vara müügil tekib suur kahjum, sest vara hind on läbi professionaalse hindamise puudumise tegelikust turutasemest irdunud.

Aeg on reegleid täpsustada

Ärikinnisvara hindamine pole ainult tehniline küsimus, vaid see mõjutab laiemalt kogu majanduskeskkonna usaldusväärsust. Õiglaselt hinnatud ärikinnisvara tähendab selgemat bilanssi, läbipaistvamat turgu ja kvaliteetsemaid äriotsuseid. 

Selleks, et olukorda parandada, tuleks Raamatupidamise Toimkonna juhendites selgelt määratleda, kes loetakse vastava kvalifikatsiooniga isikuks, milline haridus peab tal olema ja kas tegemist peab olema kutselise hindajaga. Kutselise hindaja käsutuses on üldiselt kvaliteetsemad andmed vara väärtuse osas otsuse langetamiseks. Samuti näeb kutselise hindaja standard ette ka metoodika, kuidas hinnata. Ärikinnisvara õiglane väärtus saab olla õiglane ainult siis, kui selle hindamise süsteem ise on läbipaistev, üheselt mõistetav ja kvaliteetne.

Artikkel ilmus Kinnisvarauudistes