Ärikinnisvara arendajad on valmis teatud tooteid tooma turule ka spekulatiivselt
10.12.2024
Uusi üürilepinguid sõlmivad valdavalt ettevõtted, kes on sunnitud olukorras ja ei saa teatud põhjustel enam olemasolevates ruumides tegevust jätkata järgmiseks üüriperioodiks, tõdeb Kinnisvarauudistele kommentaaris RE Kinnisvara partner ja juhtiv konsultant Andi Pleskovski.
Pleskovski analüüsib segmentide kaupa olukorda ärikinnisvaraturul ja osutab tulevikuarengutele.
1. Mis saavad olema Baltikumi äripindade arendajate suurimad väljakutsed aastal 2025? Millele tuleks neil panustada, millest hoiduda?
Kui vastata uute arenduste turule toomise vaates ärikinnisvaras, siis oluline on kindlasti keskenduda õigele tootele õiges asukohas. Kuigi ärikinnisvara nõudlus on madalam, kui mõnede aastate eest, on ettevõtetel siiski vajadusi leida uuemaid, kaasaegsemaid, energiaefektiivsemaid, paremini sobivaid ruume oma tegevuseks ja kasvuks. Kui kõrge aktiivsusega turul läksid kaubaks ka lihtsamad ja vähem läbi mõeldud ning kehvema asukohaga pinnad ja hooned, siis järgmiste aastate jooksul peavad arendajad väga hästi läbi analüüsima, millist toodet ja millises asukohas kliendid vajavad, et projektid oleksid edukad. Teatud tooteid on arendajad endiselt valmis ka spekulatiivselt turule tooma ja ehitustegevusega alustama ilma ankurüürnikuta. Kindlasti tuleb arvestada asjaoluga, et kõik hooned ei saa maja valmimise hetkeks üürnikega täidetud.
Büroopindade turul on B-klassi konkurents väga suur, samas A-klassi südalinna büroopindade turul on järgmistel aastatel pakkumine üsna madal. Logistikasektori madalseisu tõttu on suuri laopindasid keeruline üürnikega täita, aga endiselt jagub keskmise ja väikese suurusega ettevõtteid, kes vajavad oma tegevuseks näiteks paarsada kuni tuhat ruutmeetrit äripinda. Kaubanduspindade turg on pigem stabiilne kuna ka märgatavas mahus uut pinda kaubanduskeskuste näol turule lisandumas pole, siis see hoiab pakkumise stabiilsena. Ärihoonete esimese korruse kaubanduspindade väljaüürimine on jätkuvalt keeruline, kui hoone ei asu aktiivses kaubanduspiirkonnas.
Olemasolevate hoonete omanikud peaksid kindlasti konkurentsis püsimise eesmärgil oma hoonete energiatõhususse ja jätkusuutlikkusse panustama. Ühelt poolt nõuavad seda tulevased regulatsioonid, karmistuvad finantseerimistingimused, aga ka üürnikud muutuvad aina teadlikumaks.
2. Mis ootab ees Baltikumi äripindade üürnikke, kliente aastal 2025?
Kuna teadmatust tuleviku osas on endiselt palju, siis ei julge enamik ettevõtteid julgeid laienemise plaane ette võtta ja valdavalt pikendatakse olemasolevaid üürikokkuleppeid. Ka üürileandjad pingutavad selle nimel, et need kokkulepped saaks pikendatud ja liiga kergekäeliselt oma üürnikest ei loobuta. Seega sõlmivad uusi üürilepinguid valdavalt ettevõtted, kes on sunnitud olukorras ja ei saa teatud põhjustel enam olemasolevates ruumides tegevust jätkata järgmiseks üüriperioodiks. Olenevalt, millises positsioonis keegi on, annab see ka võimalusi tingimuste läbirääkimiseks.
3. Turupööre klienditurust arendajaturuks: millistel tingimustel ja millal see võiks toimuda
Lähiajal on sellist muutust raske ette näha. Tuleviku väljavaated ja ettevõtjate kindlustunne peavad oluliselt paranema, et turg selles suunas võiks hakata ringi pöörama. Näiteks büroopindade turul on paljud edukad ettevõtted juba kolinud viimase 10 aasta jooksul valminud kaasaegsetesse büroohoonetesse ja iga 5 aasta tagant ei ole mõistlik kolimist ette võtta.
Paar aastat tagasi büroopindade nõudlust täitnud start-up tüüpi kiiresti kasvavaid ettevõtteid hetkel praktiliselt pole. Seega tekib küsimus, et kust väga suur nõudlus näiteks büroopindade osas peaks tekkima?
Lao- ja tootmispindade turul on jätkuvalt aga ettevõtteid, kes tegutsevad vanades, ebaefektiivsetes ja mitte energiatõhusates hoonetes. Kolimine on sageli jäetud ette võtmata, kuna tihti pole samaväärses asukohas kaasaegset pinda pakkuda olnud. Üksikuid ilminguid võib ette tulla väga kitsas segmendis, kui kliendid otsivad tooteid, mida arendajad spekulatiivselt turule ei too.