Ärikinnisvara aasta 2026: võitjad, kaotajad ja uued jõujooned

Väljaüürimise edu on selges korrelatsioonis majaomaniku enda panuse ja pingutusega, kinnitab Kinnisvarauudistele antud intervjuus RE Kinnisvara partner ja juhtiv konsultant Andi Pleskovski. Ta toob esile eesoleva aja võitjad ja kaotajad, aga ka olulisemad märksõnad. 

2026. aasta ärikinnisvaraturul on oodata pigem stabiilsust kui suuri muutusi, leiab RE Kinnisvara ekspert Andi Pleskovski. Jätkuvalt on B-klassi büroopindadel suur vakantsus, mis seab raskesse olukorda passiivsed omanikud. Samal ajal on A-klassi bürood edukalt välja üüritud. Laopindade turule tuli rekordarv uusi ruutmeetreid, kuid 2026. aastaks prognoositakse uut pinda vähem, pakkudes potentsiaali olemasolevatele arendajatele. Supermarketite ja kodupoodide sektori stabiilsus on positiivne märk jaekaubanduste jaoks. Tulevikus edukad arendajad on need, kes suudavad ette näha turu vajadusi ja tegutseda paindlikult.

Pleskovski, vastates küsimustele, laotab lahti olemasoleva olukorra ja teeb tõsise prognoosi.

1. Ärikinnisvaraturu (büroopinnad, laopinnad, kaubanduspinnad) hetkeseis nüüd, võrreldes aastatagusega: suurimad võidud, suurimad kaotused?

“Mõeldes tagasi 12 kuud tänasest, kui Kinnisvarauudistele samadele küsimustele vastasin, siis olin 2025. aasta osas mõnevõrra optimistlikum. Küllaltki keeruline oli aasta büroopindade vaates just Tallinnas asuvate B-klassi hoonete omanikele, kus vakantsus ja konkurents ka kõige suurem. On väga mitmeid hooneid, kus ei õnnestunud ühtegi üürilepingut sõlmida hoolimata märkimisväärsest vakantsuse tasemest. Samas võib välja tuua ka vanemaid hooneid, kus õnnestus vakantsust vähendada. Väljaüürimise edu on selges korrelatsioonis majaomaniku enda panuse ja
pingutusega. Kes olid ise aktiivsemad, need olid ka edukamad. Kes olid passiivsed, siis nende jaoks 2025. aasta erilist eduelamust ei pakkunud. A-klassi bürood, mis eelmine aasta valmisid, said valdavalt kõik välja üüritud. Väikese mahu ja üksikute arenduste tõttu on nii konkurents selles segmendis madal kui ka üürnike jaoks objektide valik kasin.

Ladude, tootmishoonete ja stock-offce tüüpi multifunktsionaalsete hoonete turul tuli 2025. aastal turule rekordarv ruutmeetreid. Mõistagi mõjutas see ka väljaüürimise tempot. On mitmeid valmis hooneid, kus on ka vabasid pindasid. Üürnikud saavad käia kohal, vaadata, valida ja otsustada rahulikult. Tundub ju loogiline asjade käik, samamoodi on saanud büroopindade üürijad ja korterite ostjad käia valmis objekte vaatamas. Lao- ja tööstuskinnisvara segmendis pidid aga veel mõned aastad tagasi enamikes hoonetes üürihuvilised lepingud allkirjastama hetkel, kui nad veel ei näinud valmis objekti ehk ehituse alguses või maja valmimise hetkel.

Kaubanduse valdkonnas ehitatakse endiselt supermarketeid ja kodupoode. Suuri kaubanduskeskuseid rajamisel ei ole, aga olemasolevad tegutsevad kindlamalt ja tugevamalt kui mõni aasta tagasi.

Ostu-, müügi- ja investeeringute tehingute turul domineerisid kohalikud ettevõtjad. Valdav osa tehingutest olid ettevõtete omakasutusse ostud ehk edukad ettevõtjad otsustasid üürimise asemel pinna või hoone osta. Suurinvestorite turul oli vaid mõni üksik tehing. Endiselt on aktiivne ka maade ja arendusprojektide turg. Seal toimub ka jõujoonte ümbermängimine, kus üsna levinud tehing oli ühe arendaja portfellist teise müük.“

2. Mida prognoosida neis segmentides 2026. aastaks?

“Alanud aasta ei tõota tulla liiga põnevust ja üllatusi pakkuv ärikinnisvarale. Pigem võiks oodata natuke igavat aastat, sest ilmselt toimub sarnane kulgemine nagu möödunud aastal. Tõsi, segmentidesse eraldi sisse vaadates on olukord muidugi erinev. Niinimetatud vaeslapse rollis on jätkuvalt büroopinnad, tugevust ja stabiilsust näitab kaubandus. Lao- ja tootmispinnad võivad ehk pakkuda mingilgi määral põnevust ja aktiivsust.

Büroopindade turul on jätkuvalt suurimaks murekohaks ca 10-15 aastat tagasi rajatud büroohoonete vakantsid. Hetkel ei ole kuskilt näha, kes on need ettevõtted ja kust nad tulevad, kes seda vakantsi oluliselt vähendada suudaks. Tõsi, 2026. aastal valmib Tallinnas rekordiliselt vähe uut büroopinda. Ühelt poolt paneb see uue pinna otsijad kehva valiku ette, teisalt pakub võimalusi olemasolevate hoonete üürileandjatele.

Lao- ja tootmispindade turul tõotab tulla aasta, mil valmib viimase 5-6 aasta perioodil rekordiliselt vähe uut pinda. Nagu ülalpool mainitud, siis mingit traagikat selles pole, tugevamatel arendajatel on jätkuvalt objektid töös, 2025. aastal valminud hoonetes valikuid veel on ja väga suure tõenäosusega stardib mitu uut projekti, mis valmivad 2027. aastal.“

3. Millised arendajad on järgneva aasta jooksul võitjad, millised kaotajad?

“Tulenevalt hoone ehitusperioodist peavad büroohoonete omanikud sel aastal tegema analüüse ja otsuseid, suutes ennustada, mis toimub turul 2028-2029. aastal ja lao- ning tootmispindade arendajad peaksid suutma ette näha nõudlust ja klientide vajadusi 2027. aastaks. Selge on see, et turg vajab jätkuvalt uusi pindasid ja edukad ettevõtted soovivad ja saavad endale lubada üürida uusi büroo-, lao- ja tootmisruume.

Kui kõik arendajad on ühiselt ettevaatlikud, siis saavutavad edu need üksikud, kellel on hästi läbimõeldud projekt, heas asukohas ja kellel on julgus ja finantsvõimekus arendusega startida ilma eellepingute ja ankurüürnikuteta.

Edu ja paindlikkuse vahele on juba paaril viimasel aastal saanud tõmmata võrdusmärgi, nii saab see olema ka sel aastal. Kui üürileandja suudab kuulata klienti, kaasa mõelda ja olla paindlik, siis on ta edukas. Kes turuolukorraga ei taha kohaneda, siis neid võivad oodata tagasilöögid.

Kaotajateks on kindlasti olemasolevate hoonete omanikud, kes mitte midagi ei tee peale ootamise. Isegi need, kellel on täna hästi, pinnad on välja üüritud. Olemasolevate üürnike hoidmine ja üürilepingute pikendamine nõuab ka pingutust.

Kindlasti saab järgnevate aastate jooksul märksõnaks ka sihtotstarve ja selle muutmine. Eesti ärikinnisvaraturg on viimase 10-15 aasta jooksul väga kiiresti muutunud. Kui 2000ndatel aastatel rajatud büroohoone oli tol hetke mõeldud sama sihtotstarbega kestma vähemalt 30-50 aastat, siis uus reaalsus on see, et mitmed sellise funktsiooni ja asukohaga hooneid pole täna enam turule vaja. Lähiaastatel turule pindasid pakkuvad arendajad peavad läbi mängima erinevaid stsenaariume, milliste funktsioonidega saaks seda hoonet veel kasutada järgmistel kümnetel aastatel.“

Artikkel ilmus Äripäevas.