Kamin võib osutuda müügitehingu kalliks probleemiks

Teadmatus maja või korteri küttesüsteemide seisukorrast võib tuua suuri lisakulutusi nii elupinda müües kui ka ostes, kirjutab RE Kinnisvara elamispindade müügispetsialist Kristi Lehtla.

RE Kinnisvara elamispindade müügispetsialist Kristi Lehtla hoiatab, et kamin või ahi võib osutuda kinnisvaraostul ja -müügil kalliks probleemiks, kui küttesüsteemi seisukorda ja dokumente pole kontrollitud. Eriti kortermajades tuleb hinnata kogu hoone korstnaid ja lõõre, kaasata korteriühistu, naabrid ja spetsialistid. Nõuetele mittevastav kolle võib takistada tehingut, tuua vaidlusi ostjaga ning põhjustada probleeme kindlustuse ja laenuga.

Eramutes ja kortermajades elavad inimesed ei pruugi sageli teadvustada, millised nõuded kaasnevad kamina või muu küttekolde paigaldamise ja olemasoluga. Esmapilgul võib tunduda, et kui majas on korsten ja korteri seina taga lõõr, piisab sobiva ava tegemisest ning väikese kamina või eraldiseisva küttekolde ühendamisest. Tegelikult on olukord märksa keerulisem ning enne tööde alustamist tuleb hinnata kogu hoone küttesüsteemi tervikuna.

Hinnangu peab andma spetsialist

Eriti puudutab see vanemaid kortermaju, kus korstnad ja lõõrid läbivad mitut korterit. Isegi kui ühe korteri piires tundub kõik korras olevat, võivad ülemistel korrustel olla korstna osad kaetud näiteks kipsplaadiga. Seda aga ei tohi teha, kui majas kasvõi üks elupind kasutab puukütet, sest korstna seisukord peab olema kontrollitav ja tuleohutus tagatud kogu selle ulatuses. Kui mõnes teises korteris on nõuded täitmata, ei pruugi alumise korteri omanik saada enda küttekoldele kasutusluba enne, kui puudused on kogu majas kõrvaldatud.

Seetõttu tuleks enne kamina või ahju ehitamist alustada tervikpildi väljaselgitamisest. Kohale tuleb kutsuda pädev spetsialist, kes hindab korstna ja lõõride seisukorda ning selgitab, milliseid uuringuid ja kooskõlastusi on vaja küttekolde turvaliseks kasutamiseks. Vajalik on lasta korsten kaameraga üle vaadata, kontrollida lõõride seisukorda ja mõõta ning hinnata, mitu küttekollet tohib ühe lõõriga ühendada. Mõnel juhul tuleb korsten seest renoveerida, näiteks paigaldada sinna uus roostevabast terasest sisetoru või teha muid mahukaid parandustöid.

Kortermajas tuleb teha koostööd

Kortermajas ei sõltu tulemus ainult ühe omaniku tahtest ja rahalistest võimalustest, kaasata tuleb korteriühistu ja naabrid, sest tööde tegemine võib eeldada ligipääsu teistesse korteritesse, katusele või muudesse ühiselt kasutatavatesse ruumidesse. Kui naabrid ei soovi koostööd teha, võib küttekolde rajamine osutuda võimatuks isegi siis, kui konkreetse korteri omanik on valmis kõik kulud enda kanda võtma.

Olen oma töös näinud, et selle probleemi ulatust sageli ei teadvustata. Küsimus kerkib tavaliselt esile alles siis, kui inimene soovib hakata kaminat paigaldama, olemasolevat küttekollet seadustama või korterit müüma. Halvimal juhul on omanik juba teinud kulukaid ümberehitusi, arvestamata korstna seisukorda ja tuleohutusnõudeid. Sellisel juhul võib selguda, et kaminat ei tohi kasutada või tuleb tehtud töö osaliselt või täielikult ümber teha.

Lisaväärtusest võib saada lisakulu

Eriti keeruliseks muutub olukord kinnisvara müümisel. Kaminat esitletakse sageli korteri lisaväärtusena, mida see üldjuhul ju ka on, sest loob hubasust ja tõstab kinnisvara atraktiivsust. Kui aga küttekolde dokumentatsioon ei ole korras või seda pole nõuetekohaselt registrisse kantud, võib näilisest lisaväärtusest saada tehingut takistav probleem.

Ostjad ei pruugi olla valmis ootama nädalaid või kuid, kuni tellitakse eksperthinnanguid ja tehakse parandustöid, ning müügitehing võibki katki jääda. Veel tõsisem on olukord siis, kui korter küll müüakse, aga küttekoldega seotud puudustest ei osata rääkida. Kui pärast tehingut selgub, et kamin või ahi ei vasta nõuetele, võib ostja käsitleda seda varjatud puudusena ja nõuda müüjalt kahju hüvitamist. Vaidlus võib viia märkimisväärse kompensatsiooninõudeni või äärmuslikul juhul isegi tehingu tagasipööramiseni.

Kamin tõi kaasa hulga sekeldusi

Saan tuua isikliku kogemusena välja ühe hiljutise müügitehingu, kus korteris oli kamin, mis oli ostjate jaoks selge lisaväärtus. Tegemist oli ligi saja-aastase majaga, mis oli täielikult rekonstrueeritud, uuendatud olid seinad, põrandad ja vahelaed ning alles olid ka lõõrid. Esmapilgul näis, et kamina kasutamiseks ei tohiks takistusi olla.

Probleem ilmnes alles korstnapühkija kontrolli käigus, kus selgus, et kaminat siiski ei tohi kasutada enne mitme puuduse kõrvaldamist. Kamin tuli osaliselt lahti võtta, et kontrollida selle ühendusi ja ehituskvaliteeti, samuti tuli korsten kaameraga läbi vaadata ja lõõride seisukorda hinnata. Lisaks selgus, et naaberkorteris oli korstna osa kaetud kipsplaadiga, mis tuli eemaldada. Samuti tuli taastada seina viimistlus ja ehitada osa ühendusi uuesti.

Tööde maht kujunes märksa suuremaks, kui keegi esialgu oodata oskas. Samas õnnestus probleem lahendada kiiresti, sest naabrid olid koostöövalmid, müüja ja ostja nõustusid puuduste kõrvaldamise kulusid osaliselt jagama ning kaasatud spetsialistid reageerisid operatiivselt. Osa viimaseid töid viidi lõpule juba pärast ostu-müügilepingu sõlmimist, kuid müüja vastutus ja tööde tegemise kohustused fikseeriti lepingus.

Probleemid võivad tekkida nii müügi kui kindlustusega

See juhtum näitab, et isegi täielikult rekonstrueeritud majas ei saa eeldada, et kõik tuleohutusega seotud küsimused on automaatselt lahendatud ja samuti ei tähenda lõõri olemasolu seda, et sinna võib kindlasti küttekolde ühendada. Vana lõõr võib olla kahjustatud, valede mõõtmetega, teiste kolletega juba ühendatud või sellises seisukorras, et vajab enne kasutamist renoveerimist.

Loomulikult ei puuduta küttesüsteemide võimalikud probleemid vaid kortermaju. Ka eramajas tuleb kamin või muu tulekolle ehitada nõuetekohaselt, see peab olema kontrollitud spetsialisti poolt ning kontrollituse tõestuseks peavad olemas olema aktid. Kui küttekolle ei ole dokumenteeritud või registris kajastatud, võib tekkida probleeme nii kindlustuse tegemise, kodulaenu saamise kui ka hilisema müügiga.

Kindlustusjuhtumi korral võib ebaseaduslikult või nõuetele mittevastavalt ehitatud küttekolle tähendada, et kindlustusselts keeldub õnnetuse korral kahju hüvitamisest. Liiatigi seab valesti ühendatud või kontrollimata kamin ohtu mitte ainult selle korteri elanikke, vaid ka naabreid ja kogu hoonet.

Nõuetekohasus lisab kinnisvarale väärtust

Küttekollete puhul ei tohiks lähtuda sellest, et neid on aastaid kasutatud ja midagi pole juhtunud. Mitmed puudused võivad püsida märkamatuna väga kaua ning avalduda alles korstnapõlengu või muu õnnetuse korral. Meeles peab pidama ka seda, et korterelamus peab kutseline korstnapühkija käima kord aastas ja eramus minimaalselt viie aasta tagant küttekoldeid üle vaatamas ja väljastama nende kasutuskõlblikkuse kohta ametliku akti. Samas peab ka eramus küttesüsteeme kontrollima vähemalt korra aastas. Tuleohutusreeglite eiramise eest on ette nähtud trahvid.

Teadlikkuse suurendamisel võiks olla suurem roll ka korteriühistutel. Vanemates majades oleks mõistlik tellida kogu hoone korstnate ja lõõride ühine ülevaatus ja jagada tulemusi kõigi korteriomanikega. Nii teaksid elanikud, millised võimalused neil küttekollete rajamiseks on, millised puudused tuleb kõrvaldada ja milliste piirangutega tuleb arvestada. Suvi on just hea aeg selliste tööde tegemiseks, sest pole vajadust samaaegselt kütta.

Kokkuvõttes lisab kamina või ahju rajamine kodule hubasust ja väärtust, kuid ainult siis, kui kõik on tehtud nõuetekohaselt. Enne ehitamist tuleb kontrollida kogu küttesüsteemi, kaasata spetsialistid, kooskõlastada tööd ühistu ja naabritega ning dokumenteerida kõik tehtu. Esialgne ekspertiis ja vajalikud uuringud võivad tunduda kulukad, kuid need on peaaegu alati odavamad kui hilisemad ümberehitused, katkenud müügitehing, kindlustusvaidlus või tulekahju tagajärgede likvideerimine.

Artikkel ilmus Äripäeva portaalis Kinnisvarauudised.