Ärikinnisvara turu väljakutsed – vanade ja energiakulukate büroohoonete omanikud seisavad teelahkmel
Ärikinnisvara turg on täna täis erinevaid muutuseid ning väljakutseid. DigiPRO uuris juhtivatelt kinnisvaraarendajatelt ja -spetsialistidelt, millised on väljavaated olukorra paranemisele.
RE Kinnisvara ärikliendi teenuste juhi Rasmus Tali sõnul on büroopindade turul jätkuvalt selge ülepakkumine, eriti vanemate, B- ja C-klassi hoonete osas. „Lisaks ametlikule statistikale eksisteerib märkimisväärne varjatud vakants paljud ettevõtted, eriti IT-sektoris, soovivad hübriidtöö tõttu oma pindu ennetähtaegselt vähendada või allüürile anda. A klassi büroopindadel on olukord stabiilsem, kuna ettevõtted eelistavad kolida küll väiksematele, kuid uuematele ja kvaliteetsematele pindadele,“ selgitas ta. Tali nentis, et vanade ja energiakulukate büroohoonete omanikud seisavad teelahkmel. „Klassikaline kontorinõudlus nendes asukohtades ei taastu. Ees ootab kaks peamist stsenaariumit. Esiteks, funktsiooni muutmine ehk konversioon, mis tähendab, et vanad büroohooned ehitatakse ümber näiteks korteriteks, ühiselamuteks või teenusmajadeks,“ kirjeldas juht. Teine variant oleks sunnitud müük: omanikud, kes ei suuda finantseerida hoonete vastavusse viimist karmistuvate ESG nõuete ja energiadirektiividega, on sunnitud varad maha müüma.
Praegune turg on Tali sõnul kinnisvarabüroode ja kinnisvaranõustajate jaoks väljakutseterohke, kuid samas väga aktiivne. Nõustamine ärikliendi suunal nõuab üha suuremat fookuse muutmist, kuna tavapärane vahendustegevus „kuulutus portaali üles“ meetodil ei too oodatud tulemusi. „Suuri investeerimistehinguid ehk hoonete ostu-müügi tehinguid on olnud viimasel ajal vähe, kuna ostjate ja müüjate hinnaootused on intressikeskkonna ja tootluse ootuse tõttu lahknenud. Samas üüriturg on endiselt aktiivne. Kuna võim on hetkel üürnike käes, on nõudlus professionaalse esindamise ja lepingute läbirääkimise järele suur,“ ütles ta. Mis puudutab ärikinnisvara lähitulevikku, siis tänavust aastat iseloomustab Tali hinnangul strateegiline paus uute arenduste osas ja mahtude järsk kukkumine. Finantseerimiskeskkond on endiselt jäik: pangad nõuavad ca 50% eellepinguid ja tugevat rahavoo kattekordajat ning see on tõmmanud arendusjulgusele pidurit.
Vanemaid äripindu on Tallinnas eriti palju
Ärikinnisvarale spetsialiseerunud arendaja YIT Eesti juhatuse esimees Mark Mihhailenko ütles DigiPRO-le, et praegu ei ehitata enam klassikalist „maja valmis, hakkame rentnikku otsima“ tüüpi büroohooneid, vaid pigem tehakse suurtele ankurrentnikele rätsepaprojekte, mille ümber hiljem koonduvad ülejäänud üürnikud. Selline mudel sobib Mihhailenko sõnul eriti just suurtele ja nõudlikele ettevõtetele head näited on siin Elisa, SEB ja Eesti Energia –, kes tahavad koondada mitu kontorit ühte kohta ning saada energiatõhusa ja nende spetsiifilist töökorraldust toetava esindusliku pinna väärt keskkonnas. Lisaks rentnikele annab see tuntava kasu ka arendajatele, sest usaldus uue projekti vastu luuakse juba enne objekti lõplikku valmimist.
„Teine pool on see, et tühje äripindu on Tallinnas endiselt palju, eriti vanemates B-klassi hoonetes, kus vakantsus ja konkurents on suured. Need hooned ei kao iseenesest ära ja neid kindlasti ei jäeta ka tühjalt seisma, vaid nende tulevik jaguneb tõenäoliselt kolme stsenaariumi vahel: osa renoveeritakse kvaliteetsemaks ja kaasaegsemaks, osa kohandatakse muuks otstarbeks ning osa on majanduslikult mõistlikum lammutada ja asendada paremini toimiva hoonestusega,“ kirjeldas ta.
Sõda ei jäta mõjutamata ka ärikinnisvarasektorit
Mida toob 2026. aasta ärikinnisvaras? Mihhailenko hinnangul jätkavad tõenäoliselt paljud ettevõtted ka sel aastal kontoripindade optimeerimisega, et toetada hübriidtööd ja järgida teisi tööjõuturul valitsevaid, näiteks tehisintellekti arenguga seotud trende. „Suur teema on seotud vanemate B-klassi kontorihoonetega, mille eluiga „lihtsalt büroona“ hakkab läbi saama. Siin näeme järjest enam kaht tüüpi lahendusi: esiteks võetakse ette põhjalik renoveerimine, et tuua hoone kvaliteet ja energiatõhusus A-klassile lähemale, ning teiseks muudetakse olemasoleva maja funktsiooni – büroodest saavad korterid, teenusmajad või lausa mitmefunktsiooniline kvartal. Siin mängivad omavalitsused olulist rolli, sest just neist sõltub hoonete ja mõnikord ka terve kvartali linnaosa sihtotstarbe muutmine ja olemasolevate ehitiste eluea pikendamine,“ ütles Mihhailenko, lisades, et geopoliitiline olukord lisab sellele trendile veel oma mõõtme.
„Euroopas kasvavad kaitsekulud, tarneahelad kirjutatakse ümber ning energiajulgeolek ja digitaliseerimine nõuavad uusi lahendusi – alates andmekeskustest ja kriitilisest infrastruktuurist kuni energiatõhusa logistika ja (kaitse)tööstusparkideni. Kapital ja nõudlus suunatakse projektidesse, mis on paindlikud, madala energiakuluga ja pika elutsükliga ning mille puhul on võimalik hoonet aja jooksul uuteks rollideks ümber kohandada,“ sõnas ta. Lisaks klassikalisele büroo- ja logistikakinnisvarale soovitab Mihhailenko Tallinnas ärikinnisvaraturul vaadata järjest rohkem ka alternatiivseid segmente. „Üürikorterite arendused on muutumas oluliseks osaks laiemast ärikinnisvaraturust, eriti professionaalse ja pikaajalise üürimudeli kontekstis. Turismisektoris on näha aktiivsust nii hotellide kui ka spaade arenduses, mis peegeldab Eesti positsiooni rahvusvahelise sihtkohana,“ lausus YIT Eesti juhatuse esimees.
Kaubanduspinnad on suure surve all
Uus Maa kinnisvaraturu ekspert Risto Vähi nentis DigiPRO-le, et ärikinnisvaraturul on praegu pakkumine selgelt ületamas nõudlust ning üle on nii büroopindu kui ka tänavatasapinnal kaubandus- ja teenindusruume. „Et arendustegevus on hoogustunud, tuleb uut kontoripinda juurde veel eriti palju ning vakants on ca 120 000 – 130 000 ruutmeetrit,“ ütles Vähi. Kaubanduspinnad, mis on eriti tugevalt mõjutatud kriisidest ja viimaste aastate maksufestivalist, on samuti surve all. Suurt pakkumist on näha isegi sellistes populaarsetes piirkondades nagu Noblessneri kvartal. Huvitav sektor on Vähi hinnangul restoranid – kuigi uudiseid nende võitlustest raskustega ja sulgemistest saame lugeda pea igapäevaselt, on palju ka uusi tulijaid. „Suur pakkumine kasvatab konkurentsi ning pakkumishinnad ruutmeetri kohta on langenud. Arvestada tulebki pikema vakantsi ja ootamisega, kuni õige üüriline tuleb,“ ütles ta.
Vähi sõnul on ärevad ajad maailmas mõjutanud ettevõtete liikumisi ning eriti äraootavad on rahvusvahelised firmad. „Tallinnas on kerkimas hulk uusi büroohooneid. Paljud neist on kindlale üürnikule ehitatud, kuid on ka nii-öelda spekulatiivset vara, kuhu tuleb leida ankurrentnikud ja väiksemad üürnikud. Sõltuvalt asukohast on hoonete täitmine läinud pigem hästi, kuid vabu ruume leiab samuti. Ehitamist ja arendamist soodustab madalam ehitushind,“ kirjeldas ekspert. Vähi sõnul tuleb mõelda ka sellele, et järjest vabaneb vanemaid büroohooneid ning selles klassis on konkurents samuti tihe. „Tuleb väga tõsiselt mõelda, millist äri nendega ajada – kas pakkuda väiksemaid pindu pisifirmadele või kohandada osa hoonetest ka üürikorteriteks. Turul leiab juba erinevaid variante.
Tänavune aasta soosib laosektorit
Everaus Kinnisvara tegevjuht Janar Muttik nõustub eelkõnelejetaga ja lisas, et Eesti ärikinnisvaraturul on praegu reaalsus see, et ettevõtteid, kes vajavad nüüd ja praegu rohkem büroopinda, hüppeliselt juurde ei tule. Seetõttu võivad vanemad hooned jääda tühjaks, kui neile ei leita teist otstarvet. „Ainuke mõistlik lahendus oleks selliste hoonete kasutusotstarvet muuta, kas siis elukondlikuks või millekski muuks, mille järele on nõudlust,“ sõnas ta.
Mida toob 2026. aasta Muttiku hinnangul? „Kuna laosektor toimib hästi, siis ka 2026. aastal käib aktiivsem ehitus laonduses ja mõningal määral ka stock-office-hoonete segmendis. Viimases on aga määrava tähtsusega asukoht, sest potentsiaalne stock office’i klient tahab olla nähtavas kohas,“ lausus ta. Muttik lisas, et büroohoonete sektoris otsitakse uusi väljundeid ja eeskätt just vanematele hoonetele uue otstarbe leidmiseks. „Siin on aga võtmeroll kohalikel omavalitsustel ning kogu see protsess võib jääda menetlustesse toppama.“
Artikkel ilmus Geeniusdigipro veebilehel