Ärikinnisvaraturul terendavad struktuursed muutused

Ärikinnisvaraturul valitsev ettevaatlikkus pöördub peagi struktuurseteks muutusteks, mis annavad vanadele büroohoonetele uue funktsiooni. Kes aga selliseid investeeringuid teha ei soovi, neil on viimane aeg oma vara müüa, kirjutab RE Kinnisvara ärikliendi teenuste juht Rasmus Tali.

Praegust seisu ärikinnisvaraturul iseloomustab madal tehinguaktiivsus ja turuosaliste ooteseisund. Ostjate ja müüjate hinnaootused on märkimisväärselt lahknevad, mistõttu suuri tehinguid toimub harva. Turu üldist sentimenti kujundab ettevaatlikkus, mis on tingitud nii intressimäärade tasemest kui ka laiemast majanduslikust ebakindlusest. Seetõttu on tehingute maht madal ning turgu iseloomustavad peamiselt väiksemad tehingud, mis on tehtud oma tarbeks. Eriti aktiivne on see trend lao- ja tootmispindade segmendis, kus ettevõtted soetavad kinnisvara oma põhitegevuse tarbeks. Suuri, maamärgilisi hooneid hõlmavaid tehinguid on turul vähe.

Müüjate ja ostjate nägemused hinnast praegu ei kattu ja seetõttu valitseb turul niinimetatud “põrnitsemise” olukord. See on otseselt seotud finantseerimiskeskkonnaga: kuigi pangad reklaamivad kuni 70% laenuosa, võimaldavad rahavoo kattekordade arvutused reaalset laenu pigem 50% ulatuses. See sunnib ostjaid nõudma kõrgemat omakapitali tootlust ja seeläbi ka kõrgemat kogutootlust.

Kõrged ehitushinnad mõjutavad kaudselt ka järelturgu. Kuna uute hoonete arendamine on kulukas ja riskantne, püsib fookus olemasolevatel objektidel, mis omakorda toetab nende hinnataset, kuid ei lahenda ostjate ja müüjate ootuste konflikti.

Vanade hoonete ümberprofileerimine on vältimatu

Lühiajaliselt ehk järgmise 6-12 kuu jooksul ei ole ärikinnisvaraturul oodata suuri muutusi. Turg jätkab tõenäoliselt praeguses tempos, mida iseloomustab üldine seisak, ettevaatlikkus ja madal tehinguaktiivsus. Pikaajalises perspektiivis on aga oodata struktuurseid muutusi. Vanade ja energiakulukate büroohoonete ümberprofileerimine muutub vältimatuks. Energiatõhususe ja ESG-nõuete tähtsus kasvab nii üürnike kui ka investorite jaoks. Need ei ole enam soovituslikud turueelised, vaid seaduslikud suunad, mille saavutamine on eriti kulukas vanemate hoonete renoveerimise kulusid silmas pidades. Tänu nendele nõuetele aga integreeritakse äripindadesse üha enam tehnoloogilisi uuendusi, mis parandavad hoonete funktsionaalsust ja halduskulusid.

Üürnike jaoks on praegune turuolukord soodne läbirääkimisteks. Nii büroo- kui ka lao- ja tootmispindade otsijatel on hea võimalus sõlmida pikaajalisi lepinguid soodsatel tingimustel. Soovitatav on aktiivselt kaubelda lisahüvede nagu üürivabastus või ruumide kohandamine osas.

Üürileandjate ja arendajate prioriteediks peaks olema olemasolevate üürnike hoidmine, pakkudes neile paindlikke tingimusi ja investeerides hoonete kaasajastamisse. Vanemate ja vähem atraktiivsete hoonete omanikel, kes ei ole valmis tegema olulisi investeeringuid, tuleks tõsiselt kaaluda vara müüki. Ootamine võib turupositsiooni veelgi halvendada ning praegu on võib-olla isegi viimane aeg müüa. Samas tuleb müümisel olla oma hinnaootustes realistlik, eriti vanemate ja renoveerimist vajavate varade puhul. Ostjatel tasub teha põhjalikku eeltööd, otsida objekte, millel on väärtuse lisamise potentsiaal, näiteks läbi renoveerimise või kontseptsiooni muutmise, ning kasutada ära turu madalamat aktiivsust soodsate tehingute leidmiseks.

Lao- ja tootmispindade sektor praegu isegi stabiilsem

Lao- ja tootmispindade sektor on praegu ärikinnisvaraturu stabiilseim osa, kus toimuvad pidevad, ehkki kaalutletud muutused. Kõige aktiivsem on jätkuvalt stock-office-turg, mis on suunatud väikese ja keskmise suurusega ettevõtetele. Suurtele, klassikalistele laopindadele on nõudlus spetsiifilisem ning turule tuuakse neid peamiselt konkreetse kliendi tellimusel.

Pakkumise poolel on oodata järsku muutust. Kui 2025. aastal valmis Harjumaal rekordilised ligi 200 000 m² uut pinda, siis 2026. aastaks on prognoositud maht langenud drastiliselt, ulatudes vaid ca 40 000 m²-ni. See peegeldab arendajate strateegilist pausi, mis on tingitud nii turu küllastumisest kui ka üldisest majanduslikust ebakindlusest. Arendustegevus on selgelt muutunud ettevaatlikumaks ehk spekulatiivset ehitust on jäänud oluliselt vähemaks, mis tähendab, et enamik arendajaid alustab ehitusega alles siis, kui ligikaudu 50% planeeritavast mahust on eellepingutega kaetud.

Vakantsus on turul ebaühtlane, luues olukorra, kus ühest küljest on üürnikel laialdane valikuvõimalus uute hoonete segmendis, teisest küljest valitseb defitsiit teatud väljakujunenud ja tihedama asustusega piirkondades. Asukohavalikul on lao- ja tootmispindade puhul kriitiliseks teguriks muutunud tööjõu kättesaadavus ja ühistranspordiühendused. Arendused, mis asuvad piirkondades, kuhu töötajatel on mugav ligipääs, omavad selget konkurentsieelist.

Tehnilised uuendused ja arendajate kohanemine turu ootustega annavad tunnistust stock-office-segmendi küpsemisest. Intensiivistunud konkurents sunnib arendajaid liikuma standardlahendustelt kliendikesksema ja paindlikuma lähenemise suunas.

Bürookinnisvaraturul on pakkumise ülekaal

Bürookinnisvara turg on praegu selgelt üürniku poole kaldu. Turgu iseloomustab passiivsus, vähene nõudlus ja märkimisväärne pakkumise ülekaal, eriti vanemates hoonetes. Üürileandjad on tugeva surve all ning peavad tegema märkimisväärseid pingutusi nii uute klientide leidmiseks kui ka olemasolevate hoidmiseks. See turuolukord on loonud fooni, kus läbirääkimisjõud on koondunud üürnike kätte, mis omakorda mõjutab nii nõudluse struktuuri kui ka vakantsuse taset.

Vakantsusmäärad erinevad oluliselt hoonete kvaliteediklasside lõikes. A-klassi hoonetes on vakantsus püsinud suhteliselt väikese ning stabiilsena, kuna uut pakkumist lisandub turule rekordiliselt vähe. Viimati toodi turule nii vähe uusi büroopindu aastal 2014. Samal ajal on B- ja C-klassi hoonete vakantsus pidevas kasvus. Selle segmendi probleemid tulenevad kahesuunalisest survest: ühelt poolt liiguvad maksujõulisemad üürnikud kvaliteetsematele A-klassi pindadele, teiselt poolt avaldavad survet uued konkurentsivõimelised arendused, mis mõjutavad laiemat turgu ja tõmbavad üürnikke vanematest hoonetest ära. Paljud endised aktiivsed asukohad nagu Mustamäe või Lasnamäe serval asuvad vanad büroomajad ei ole enam atraktiivsed, sest teenused on koondunud uutesse keskustesse. See tähendab, et ainult renoveerimisest ei pruugi piisata – hoone funktsioon peab oluliselt muutuma, sest kontoriturg nendes asukohtades on hääbunud.

Lisaks ametlikule statistikale on turul ka märkimisväärne varjatud vakantsus. Eriti IT-sektoris on mitmeid ettevõtteid, kes soovivad oma lepinguid ennetähtaegselt lõpetada või pinda oluliselt vähendada. See loob täiendava surve üürihindadele ja sunnib üürileandjaid olema läbirääkimistel veelgi paindlikumad.

Üürnikel on läbirääkimistel tugev positsioon

Lepinguperioodide osas on selge trend lühenemise suunas. Üürnikud eelistavad paindlikkust ja väldivad pikaajalisi kohustusi, mistõttu on tavapäraseks muutunud 1–3 aasta pikkused lepingud. See peegeldab üldist majanduslikku ebakindlust ja ettevõtete soovi säilitada manööverdamisruum.

Üürileandjad on olukorraga kohanemas ja pakuvad aktiivselt erinevaid motivatsioonipakette, et üürnikke meelitada ja hoida. Erinevad soodustused hõlmavad näiteks paindlikumaid hinnaläbirääkimisi, algusperioodi üürivabastusi, investeeringuid siseviimistlusse ja ruumide kohandamisse ning olemasolevate pindade kaasajastamist lepingu pikendamise korral.

Kolimisaktiivsus on madal ja otsused uuele pinnale liikumiseks tehakse pigem sunnitud olukorras, näiteks senise lepingu lõppemisel või hoone lammutamisel. Valitseb tugev trend, kus üürnikud eelistavad jääda oma praegustele pindadele, kui üürileandja on valmis pakkuma paremaid tingimusi. Uue üürniku leidmine on kulukam ja aeganõudvam kui olemasoleva hoidmine, mis annab üürnikele läbirääkimistel tugeva positsiooni. Need läbirääkimised toimuvad aga laiemate turumõjurite taustal.

Bürooturu arengut pidurdavad mitmed makromajanduslikud tegurid. Üldine majanduslik ebakindlus ja keeruline geopoliitiline olukord sunnivad ettevõtteid pikaajalisi otsuseid edasi lükkama. Lisaks on töökorralduse muutused, eriti hübriidtöö laialdane levik, vähendanud püsivat vajadust suure büroopinna järele.

Samal ajal on kasvanud hoonete lisaväärtuste ja teenuste tähtsus. Ühiskasutatavad alad, nagu köögid ja puhkealad, ning terviklikud linnakukontseptsioonid (nt Ülemiste City ja Telliskivi piirkond) on muutunud oluliseks argumendiks töötajate hoidmisel ja kontorisse meelitamisel. Ettevõtted väärtustavad keskkonda, mis toetab nende organisatsioonikultuuri ja töötajate heaolu.

Vanemate hoonetega tuleb midagi ette võtta

Kokkuvõttes on vanema kinnisvara omanike väljavaated pikemas perspektiivis keerulised. Eriti raskes olukorras on B- ja C-klassi hooned, mis asuvad vähem atraktiivsetes asukohtades ning mille energiatõhusus on madal. Omanike jaoks on kaks strateegilist teed: kas teostada kapitaalremont ja luua kaasaegse ja avatud planeeringuga büroo isegi ilma konkreetse kliendita, või alustada funktsiooni muutmisega, näiteks ehitades ülemised korrused ümber ärikorteriteks.

Sellised konversiooniprojektid muutuvad tõenäoliselt üha tavapärasemaks, kuna turul puudub nõudlus vananenud büroopindade järele. Siinkohal saab olema oma roll ka kohalikul omavalitusel, kelle käes on võti võimaldamaks vanemate hoonete renoveerimisel sihtotstarbe muutmist. Seni bürokraatliku ja ajakuluka protsessi asemel saaks omavalitsus hoopis vastupidiselt ehk ratsionaalselt ning uuenduslikele lahendustele kaasa aitamisega tagada võimalused hoonete omanikel viia ellu vajalikud uuendused vananevates ja tühjaks jäävates hoonetes.

Artikkel ilmus Äripäevas.