Kuidas müüa päritud kinnisvara, kui seal elavad omandiõiguseta sugulased?

Müües päritud kinnisvara, kus elavad sees sugulased, on seaduste tundmise kõrval ülioluline roll ka empaatial ning ausal ja avatul suhtlemisel, kirjutab RE Kinnisvara elamispindade müügispetsialist Kristi Lehtla.

Kinnisvara pärimine toob endaga sageli kaasa keerukaid olukordi, eriti kui pärandatud kodul juba on elanikud – sugulased, kes on seal elanud pikka aega, kuid kellel puudub juriidiline omandiõigus.

Sugulaste ja pereliikmete abistamine ja majutamine on iseenesestmõistetav hoolivus, ent paraku võivad kinnisvara väärtuse kasv ja majanduslikud kaalutlused asetada meid olukorda, kus tuleb vastu võtta raskeid, kuid vajalikke otsuseid. Kuidas leida tasakaal, et vara müügisoov saaks teoks viisil, mis on kõigi poolte jaoks võimalikult valutu ja lugupidav?

Pärandvara õiguslik seisund on Eesti seadusandluses selgelt määratletud. Pärandi avanemisega lähevad pärijale üle kõik pärandaja õigused ja kohustused, välja arvatud need, mis oma olemuselt on lahutamatult seotud pärandaja isikuga või mis seadusest tulenevalt ei saa ühelt isikult teisele üle minna.

Kaasomandi ja ainuomandi erisused pärandvaras

Pärandvara puhul tekib sageli olukord, kus kinnisvara pärib mitu inimest. Sellisel juhul tekib kaasomand, mille puhul kuulub igale pärijale mõtteline osa varast. Kui soovid müüa oma osa, võib see osutuda keerulisemaks kui ainuomandi puhul. Ühisomandi korral on eelisostuõigus teistel kaasomanikel ja alles seejärel, kui nemad osta ei soovi, võib kinnisasja müüa kolmandale isikule.

Ainuomandi puhul on olukord omaniku seisukohast lihtsam. Siiski ei tähenda see, et saad automaatselt välja tõsta inimesed, kes elavad nüüd sulle kuuluvas majas või korteris. Nimelt on olemas selline mõiste nagu eluasemeõigus, mis annab õigustatud isikule õiguse kasutada elamut või selle osa oma eluasemena. See ei pea alati põhinema kirjalikul lepingul – teatud juhtudel võib see õigus tekkida suulise kokkuleppe või pikaajalise väljakujunenud olukorra alusel.

Eluasemeõigus tekib erinevate kokkulepete pealt

Sugulaste eluasemeõigus võib põhineda mitmel erineval alusel. Kõige tavalisemad on järgmised.

1. Üürileping – võlaõiguslik suhe, mis annab üürnikule õiguse kasutada eluruumi tasu eest.

2. Tasuta kasutamise leping – võlaõiguslik suhe, kus ruumi kasutatakse ilma tasu maksmata.

3. Isiklik kasutusõigus – asjaõiguslik suhe, mis on kantud kinnistusraamatusse ja annab isikule õiguse kasutada kinnisasja teatud viisil.

4. Suuline kokkulepe – sageli perekonnaliikmete vahel sõlmitud mitteametlik kokkulepe, mis võib olla juriidiliselt ebamäärane.

Perekondlike suhete puhul on tavapärane, et eluaseme kasutamine põhineb suulisel kokkuleppel või isegi lihtsalt vaikival heakskiidul. Need kokkulepped võivad olla nii põgusad, et hiljem on raske tõendada nende täpset sisu või kehtivusaega.

Kasutusõiguse tühistamine seaduslikult

Kui sugulased elavad sinu päritud kinnisvaras ilma selge õigusliku aluseta, on sul mitu võimalust nende kasutusõiguse tühistamiseks.

1. Võlaõigusliku lepingu ülesütlemine – kui eksisteerib üürileping või tasuta kasutamise leping, saad selle üles öelda, järgides seaduses sätestatud tingimusi ja tähtaegu.

2. Asjaõigusliku kasutusõiguse lõpetamine – kinnistusraamatusse kantud isiklikku kasutusõigust on keerulisem lõpetada, kuid ka see on võimalik, kui tähtaeg on möödunud või esineb muu seaduses ettenähtud alus.

3. Väljatõstmise nõude esitamine – kui puudub õiguslik alus kinnisasja kasutamiseks või see on lõppenud, saad esitada kohtusse nõude eluruumi vabastamiseks.

On oluline meeles pidada, et isegi kui sul on seaduslik õigus nõuda kinnisvara vabastamist, ei tohi kasutada omavolilist väljatõstmist, näiteks luku vahetamist või isiklike asjade välja tõstmist. Selline käitumine võib kaasa tuua õiguslikud tagajärjed ja kahjunõuded.

Perekondlikud tunded ja majanduslikud kaalutlused

Konflikt perekondlike suhete ja majanduslike huvide vahel on paljude pärandvaraga seotud vaidluste keskmes. Ühelt poolt on omanikul õigustatud huvi realiseerida oma vara ja saada sellest majanduslikku kasu. Teisalt võivad sugulased, kes on selles majas või korteris pikka aega elanud, tunda koduga tugevat emotsionaalset koduga ja tajuda väljatõstmist kui reetmist.

Seetõttu on esimene ja olulisim samm inimestega ausalt ja avatult läbi rääkida. Proovi läheneda olukorrale empaatiaga, kuid ka kindla teadmisega oma õigustest ja eesmärkidest.

1. Vali sobiv aeg ja koht – ära alusta sellist vestlust möödaminnes või emotsionaalsel hetkel. Lepi kokku eraldi kohtumine ja anna teada, et soovid arutada kinnisvara tulevikuga seotud küsimusi.

2. Selgita oma olukorda ja kavatsusi – räägi lahti, miks sa soovid kinnisvara müüa. Isiklikud põhjused, nagu majanduslik vajadus või soov investeerida muudesse eluvaldkondadesse, võivad aidata sugulastel mõista, et see pole isiklik rünnak nende vastu.

3. Kuula aktiivselt – anna sugulastele võimalus väljendada oma tundeid ja muresid. Sageli on inimestel vaja lihtsalt tunda, et nende seisukohti kuulatakse ja võetakse arvesse, isegi kui lõpptulemus ei muutu.

4. Paku lahendusi ja alternatiive – näita, et oled valmis tegema koostööd üleminekuperioodi lihtsustamiseks. See võib hõlmata abi uue eluaseme leidmisel, kolimiskulude katmist või rahalise kompensatsiooni pakkumist.

Üks kõige efektiivsem viis konflikti lahendamiseks on pakkuda rahalist või muud materiaalset kompensatsiooni. See võib olla eriti tõhus juhul, kui emotsionaalne side koduga ei ole nii tugev kui majanduslikud kaalutlused.

Alternatiivsed elupinnad: kuidas abistada kolimisega?

Üks võimalik lahendus on aidata sugulastel leida uus sobiv eluase. Ole abiks uue üürikodu või kinnisvara leidmisel ja ostu- või üürilepingu sõlmimisel või paku välja uus ajutine elukoht. Praktilise abi pakkumine uue kodu leidmisel ja kolimisel võib oluliselt leevendada konflikti, sest paljudel juhtudel pole probleem mitte niivõrd soov jääda konkreetsesse kohta, vaid hirm muutuse ja tundmatu tuleviku ees.

Teine hea võimalus on rahaline kompensatsioon. Selle suurus ja tingimused sõltuvad paljudest teguritest, nagu kinnisvara väärtus, sugulaste majanduslik olukord, kasutusõiguse kestus ja iseloom,
pooltevahelised suhted ja läbirääkimisvalmidus.

Kompensatsioonipaketi koostamisel on mõistlik konsulteerida advokaadiga. Rahaline kompensatsioon peaks olema dokumenteeritud kirjaliku lepinguga, milles sätestatakse selgelt, et kompensatsiooni vastuvõtmisega loobub isik kõigist nõuetest ja õigustest seoses kinnisvaraga. Mõnel juhul võib olla mõttekas siduda kompensatsioon kinnisvara tegeliku müügihinnaga. Näiteks võib kokku leppida, et sugulane saab teatud protsendi müügihinnast. See võib motiveerida teda ka koostööd tegema, et kinnisvara saaks müüdud parima võimaliku hinnaga.

Kohtumenetluse algatamine: millal ja kuidas?

Kui läbirääkimised ebaõnnestuvad ja kompromissi ei leita, võib olla vajalik kasutada õiguslikke meetmeid. See peaks olema viimane abinõu, kuna kohtumenetlus on sageli nii raha- kui ajakulukas ja võib peresuhteid pöördumatult kahjustada.

Kohtumenetluse algatamiseks pead esitama hagiavalduse. Enne hagi esitamist on soovitatav saata ametlik nõudekiri, milles teavitad selgelt, et oled kinnisvara omanik, nõuad ruumide vabastamist konkreetseks tähtajaks ja selgitad, et kui nõuet ei täideta, pöördud kohtusse. Nõudekirja saatmine tõendatud viisil (nt tähitud postiga) on oluline, kuna see näitab kohtule, et oled püüdnud olukorda lahendada kohtuvälisel teel.

Kohtumenetluse algatamine peaks olema siiski viimane õlekõrs, mitte esimene reaktsioon. Kohus hindab muu hulgas, kas omanik on püüdnud enne kohtusse pöördumist leida mõistlikke lahendusi.

Kui kohus rahuldab sinu nõude ja kohustab sugulasi kinnisvara vabastama, kuid nad ei tee seda vabatahtlikult, tuleb pöörduda kohtutäituri poole. Kohtutäitur viib täitemenetluse seadustiku järgi läbi sunniviisilise väljatõstmise. Sellega seotud kulud kannab üldjuhul sissenõudja (omanik), kuid need võib hiljem sisse nõuda väljatõstetavalt. Kulud sõltuvad töö mahust ja võivad ulatuda mitme tuhande euroni.

Kinnisvara müügiks ettevalmistamine

Kui oled lahendanud olukorra elanikega, on järgmine samm kinnisvara müügiks ettevalmistamine. Pärandkinnisvara müügi puhul on dokumentatsioon eriti oluline. Ostjad ja nende pangad on
tähelepanelikud võimalike riskide suhtes, mis võivad olla seotud pärandvaraga. Olemas peavad olema pärimistunnistus, kinnistusraamatu väljavõte, ehitise tehnilised dokumendid,
kommunaalteenuste lepingud ja arved, et tõendada võlgnevuste puudumist, ning naabrussuhteid puudutavad dokumendid, näiteks piiride ja servituutide kohta.

Dokumentide korrastamine võib tunduda tüütu, kuid see aitab vältida hilisemaid probleeme ja kiirendab tehinguprotsessi. Mida selgem on kinnisvara juriidiline seisund, seda atraktiivsem see on potentsiaalsetele ostjatele.

Kinnisvara hindamine pärandvara kontekstis

Pärandkinnisvara hindamisel tuleb arvestada mitmete faktoritega, mis võivad mõjutada selle turuväärtust.

1. Füüsiline seisukord – sageli on pärandvara renoveerimata ja vajab täiendavaid investeeringuid.

2. Asukoht ja piirkonna arenguperspektiivid – eriti vanema kinnisvara puhul võib asukoha väärtus olla muutunud.

3. Ajalooline või kultuuriline väärtus – mõni vanem hoone võib omada ajaloolist väärtust, mis tõstab selle hinda.

4. Võimalikud piirangud ja koormatised – muinsuskaitse, servituudid või muud piirangud võivad mõjutada kinnisvara kasutusvõimalusi.

Pärandvara hindamisel on mõistlik kasutada professionaalse hindaja teenuseid, et saada objektiivne ülevaade selle turuväärtusest. Emotsionaalne side kinnisvaraga võib mõjutada omaniku arusaama selle väärtusest kas üles- või allapoole tegelikku turuhinda.

Müügistrateegia koostamine keerulises olukorras

Kui kinnisvara on olnud seotud perekondlike konfliktide või kohtuvaidlustega, tasub eriti meeles pidada, et Eesti tsiviilõiguses kehtib müüja teavitamiskohustus. See tähendab, et müüja peab ostjat teavitama kõigist olulistest asjaoludest, mis võivad mõjutada tema otsust.

Varjatud puuduste või probleemide ilmnemine pärast tehingut võib viia vaidlusteni. Müügilepingus saab sätestada, et müüja vastutab ostja ees, kui pärast tehingut ilmnevad kolmandate isikute nõuded seoses kinnisvaraga.

Problemaatilise taustaga kinnisvara puhul võib olla mõistlik määrata veidi madalam hind, et kompenseerida võimalikke riske ja kiirendada müügiprotsessi. Võtmesõnad on ausus ja läbipaistvus. Kuigi võib tunduda ahvatlev varjata vara problemaatilist ajalugu, toob see pikemas perspektiivis kaasa rohkem probleeme kui lahendusi.

Leida tuleb tasakaal

Sellise pärandkinnisvara, kus elavad omandiõiguseta sugulased, müük on keeruline protsess, mis nõuab tasakaalu leidmist seaduslike õiguste ja perekondlike suhete vahel. Kuigi omanikul on õigus oma varaga toimida oma soovi kohaselt, tasub meeles pidada, et läbimõtlematu tegutsemine võib kahjustada peresuhteid pöördumatult.

Parim lähenemine on tavaliselt kombinatsioon empaatiast ja kindlast eesmärgipärasusest. Paku sugulastele piisavalt aega kohanemiseks, alternatiivset lahendust elukohaga ja võimaluse korral ka rahalist kompensatsiooni. Samas ole selge oma kavatsustes ja ära lase vestlusel muutuda ebamääraseks, mis võib tekitada valesid ootusi.

Kui kompromissi saavutamine osutub võimatuks, on sul õigus kasutada seaduslikke vahendeid oma omandiõiguse kaitsmiseks. Kuid isegi sel juhul tasub tegutseda lugupidavalt ja inimlikult, et minimeerida emotsionaalset kahju. Läbimõeldud strateegia ja professionaalide abi kasutamine võib oluliselt lihtsustada seda protsessi ja aidata sul saavutada oma eesmärke nii vara võõrandamisel kui ka peresuhete säilitamisel.

Korduma kippuvad küsimused

Kas ma saan nõuda sugulastelt üüri tagasiulatuvalt kogu aja eest, mil nad on tasuta minu pärandkinnisvaras elanud?

Tagasiulatuvalt üüri nõudmine on üldjuhul keeruline, eriti kui puudub kirjalik leping või varasem kokkulepe tasu maksmise kohta. Kui tegemist on olnud nn prekaariumiga ehk tasuta
kasutamise loaga, ei saa omanik üldjuhul nõuda tagasiulatuvalt tasu perioodi eest, mil selline kokkulepe kehtis. Küll aga võid alates hetkest, mil oled selgelt teatanud kasutusõiguse lõppemisest või muutmisest, nõuda õiglast tasu vara edasise kasutamise eest.

Kas ma peaksin kinnisvara müüma koos seal elavate sugulastega või on parem enne müüki olukord lahendada?

Kinnisvaraeksperdid soovitavad üldjuhul lahendada olukord enne müüki. Kinnisvara, mida müüakse koos seal elavate inimestega, kes pole nõus lahkuma, on ostjatele oluliselt vähem atraktiivne ja selle turuväärtus on märkimisväärselt madalam. Samuti võib see pikendada müügiperioodi ja vähendada potentsiaalsete ostjate ringi. Erandiks võivad olla investorid, kes spetsialiseeruvad probleemsete kinnisvarade ostmisele, kuid sel juhul peab müüja olema valmis aktsepteerima turuhinnast oluliselt madalamat pakkumist.

Milline on vanemate inimeste kaitse väljatõstmise eest, kui nad on elanud päritud kinnisvaras aastakümneid?

Eesti seadused ei paku vanematele inimestele erilist kaitset pelgalt nende vanuse tõttu, kui neil puudub seaduslik alus kinnisvara kasutamiseks. Siiski võib kohus arvestada proportsionaalsuse ja mõistlikkuse põhimõtteid, eriti kui tegemist on väga eakate või haavatavate isikutega. Mõistlik on pakkuda vanematele sugulastele pikemat üleminekuaega ja aktiivset abi sobiva eluaseme leidmisel. Samuti võib kaaluda eluaegse kasutusõiguse seadmist teatud tingimustel.

Kas notariaalset kinkelepingut, millega eelmine omanik lubas sugulastele suuliselt „eluaegset elamisõigust“, saab tühistada?

Kui eelmine omanik on tõepoolest sõlminud notariaalse kinkelepingu, millega anti sugulastele eluaegne elamisõigus, ja see õigus on kantud ka kinnistusraamatusse, siis sellist õigust ei saa omanik ühepoolselt tühistada. Tegemist on asjaõigusliku koormatisega, mis kehtib sõltumata omaniku vahetumisest. Siiski võib sellise õiguse lõpetada vastastikusel kokkuleppel, tavaliselt kompensatsiooni eest, või teatud eritingimustel kohtu kaudu, näiteks kui õigustatud isik rikub oluliselt oma kohustusi.

Kuidas käsitleda kinnisvara müügil tekkinud tulu maksustamist, kui kinnisvara on saadud pärimise teel?

Pärimise teel saadud vara müügist tekkinud tulu maksustamisel on oluline teada, et tulumaksuseaduse kohaselt arvestatakse vara soetamismaksumuseks pärandaja poolt vara soetamisel tehtud kulud. Kui soetamismaksumust pole võimalik tõendada, loetakse selleks null eurot. Tulumaksuvabastus kehtib juhul, kui müüakse pärimise teel saadud eluaset, milles inimene on elanud vähemalt
kahe aasta jooksul. Kuna maksustamise reeglid on keerulised ja muutuvad ajas, on alati soovitatav konsulteerida maksuspetsialistiga.

Artikkel ilmus Äripäevas.