Eksperdid prognoosivad: Milline on 2024. aasta ärikinnisvaraturul

Kuigi eelmisel aastal langes nõudlus äripindade järele, valmib tänavu mitmeid uusi ärihooneid, sest vajadus kaasaegse, kesklinnas asuva ärikinnisvara järele pole kuskile kadunud. Kasvanud on ka laopindade nõudlus, selgub Kinnisvara24 ja RE Kinnisvara analüüsist.

RE Kinnisvara partneri Andi Pleskovski sõnul on ainuüksi Tallinnas planeerimisel mitusada tuhat ruutmeetrit uut büroopinda. „Kuna äripindade pakkumine ületab praegu nõudlust, võivad arendajate plaanid aasta jooksul muutuda. Seetõttu on täpsem järgida neid projekte, mille ehitusega on juba alustatud ja valdav osa pindadest juba ka üürilepingutega kaetud. Praegu on pealinnas ehitamisel 55 000 ruutmeetrit äripinda, mis valmib 2024. aastal.“

Üle poole sellest moodustab Tallinna südalinnas kerkiv Arter Kvartal, mille valmimine on planeeritud sügiseks. Suurematest projektidest on töös veel Wise`i uus peakontor, 30 000-ruutmeetrine ärihoone Põhja-Tallinnas Volta tänaval.

Pleskovski ütles, et eelmist aastat võib pidada ärikinnisvaraturul ühe tõusutsükli lõpuks. „Kuni eelmise aastani tõusis ärikinnisvaraturul pidevalt nii pakkumismaht kui ka hinnatase. Seda võimaldas kõrgel püsinud nõudlus ja ka tehinguid tehti aktiivselt. Eelmisel aastal langes aktiivsus eelkõige büroopindade üüriturul. Kuna intressimäärad tõusid järsult, tehti ka investeeringuid uutesse äripindadesse väga tagasihoidlikult.“

Kvaliteetselt ehitatud kaasaegsete äripindade järele püsib nõudlus aga endiselt. Kinnisvara24 tegevjuhi Urmas Uibomäe sõnul pakutakse portaalis Kinnisvara24 tänavu jaanuaris üürimiseks ligikaudu samas mahus äripindasid nagu aasta tagasi – portaalis on üleval 3267 ärikinnisvara kuulutust. „Kuigi vanemate äripindade järele on nõudlus langenud, leiavad heas asukohas, uued ja soodsate kõrvalkuludega äripinnad kiiresti üürniku. Pakkumiste jääk pole seetõttu suurenenud,“ tõi Uibomäe välja.

Vanema ärikinnisvara nõudlus on langenud

Ka Pleskovski hinnangul tuleb büroopindade turu seisu analüüsides eristada erineva tasemega objekte. „Oma töös jagame ärikinnisvara kvaliteedi ja asukoha alusel A-, B- ja C- kategooria pindadeks. Kaasaegsete, heas asukohas A-klassi pindade pakkumine ja nõudlus on heas tasakaalus ja seal ülepakkumist ei ole. Vakantsus on tõusma hakanud madalama klassi büroohoonetes, kus vabaks jäänud pindasid on tänasel turul keerulisem uuesti üürile anda.“ RE Kinnisvara monitoorib Tallinnas üle 300 tuntuma büroohoone, mille statistika näitab, et A-klassi kinnisvara vakantsuse määr jääb alla 10%, B-klassis 5-15% vahele ja C-klassi puhul 10-20% juurde. „Vakantsuse tõusu on järgmiseks kuueks kuuks ette näha kõikides segmentides, aga suurem muutus ootab ees B- ja C-taseme hooneid,“ lisas Pleskovski.

Urmas Uibomäe sõnul on Tallinnas kõrgeim nõudlus Kesklinna ja Põhja-Tallinna ning Kesklinna äärealadel paiknevates büroohoonetes. Ka teistes linnades on kõrgeim nõudlus kesklinnas. „Pikemaks ajaks jäävad tühjalt seisma vanemate büroohoonete äripinnad, mis asuvad kesklinnast kaugemal, näiteks magalarajoonides. Samuti ka hoonetes, mille omanikud on passiivsed ega soovi oma vara kaasajastada või käia kaasas üürnike vajaduste muutumisega.“ Uibomäe on arvamusel, et kõiki vanemaid objekte polegi mõistlik samaks otstarbeks kaasaegseks renoveerida, vaid need oma mõttekam võtta kasutusele muu sihtotstarbega. „On näiteid, kus endine büroohoone saab uue hingamise kas eluhoonena või teise sihtotstarbega ärihoonena,“ tõi ta välja.

Laopindade vajadus kasvab

Laopindade turul on vabade pindade saadavus püsinud viimastel aastatel väga madalal tasemel. „Paljud laohooned on olnud aastaid 100% välja üüritud – niipea, kui mõni pind hakkab vabanema, leidub sinna koheselt ka uus üürnik. Nõudlust on nii vanema ja soodsama laopinna järele kui ka uuemate multifunktsionaalsete stock-office tüüpi projektide vastu,“ rääkis Andi Pleskovski. Varasemad kaks aastat tõid Harjumaa turule pea 200 000 ruutmeetrit lao- ja stockoffice pindasid, millest enamik üüriti välja hoone valmimise hetkeks ehk klient pidi valiku tegema enne ruumi lõplikku valmimist.

„Kuigi ka lao- ja tööstuspindade sektoris valitseb teatud ebakindlus tuleviku osas, on mitu kogenud ja tugevat arendajat alustanud värskelt Harjumaal uute projektide ehitust, mis tähendab, et 2024. aastal valmib pea 80 000 ruutmeetrit uut pinda. Mitmed neist on vaid ühele ankurüürnikule tellimuse peale rajatavad hooned,“ tõi Pleskovski välja. Laopindade ja büroopindade turul on valdavaks tehingu vormiks üürileping, sest müügiks pakkumisi napib. „Professionaalsed arendajad eelistavad koguda pikaajalist ja stabiilset üürivoogu. Tänaste maa- ja ehitushindade ning finantseerimiskuluga ei tasu müügiks objekte ehitada ning sellisel hinnatasemel puuduvad ka ostjad. On ka üksikuid selliseid objekte, kus on võimalik soetada omale osa hoonest, aga valdavalt on tegu väikeettevõtetele ja väikeinvestoritele suunatud arendustega,“ selgitas Uibomäe.

Uute ärimajade valmimine võtab aega

Suurema ärihoone planeerimine ja ehitus võtab aega 2-3 aastat. Kui ehitusega on juba algus tehtud, läheb suurema büroohoone valmimiseni keskmiselt 18 kuud. Seetõttu valmivad tänavu nurgakivi saavad uued ärihooned alles järgmisel aastal. „Projektide valmimine võtab sageli planeeritust kauem aega. Näiteks valmivad mõned 2023. aastaks planeeritud hooned alles tänavu ja mõni esialgselt 2024. aastaks planeeritud hoone saab valmis alles 2025. aastal,“ rääkis Andi Pleskovski.

Kuna uute suurhoonete planeerimine ja ehitus on pikaaegne protsess, siis on arendajatel keeruline tabada turu parimat faasi ehk tuua pakkumine turule tõusufaasis ja olla ootel langusfaasis. Väiksemate hoonete puhul on sellist ajastust lihtsam teha. Pleskovski prognoosis, et mitmed väiksemad ja keskmise suurusega projektid jäetakse ootele kuni olukord turul muutub või leitakse projektile ankurüürnik. „Tugeva taustaga arendaja portfellis ja heas asukohas suurprojektid tuuakse turule vastavalt plaanile ehk suure tõenäosusega võib Tallinna kesklinna järgnevatel aastatel kerkida järjekordne kõrghoone.“

Huvi ärikinnisvarasse investeerida pole kuhugi kadunud

Pleskovski sõnul on professionaalsetel investoritel endiselt huvi ja likviidust uusi objekte ostes oma positsioone täiendada. „Võrreldes elukondliku varaga on ärikinnisvaras veel selgem numbrite mäng. Ostetav vara peab investoritele tootma oodatud tulu või siis omama selget potentsiaali. Kui elukondlikul turul on sageli näiteid, kus väikeinvestorid lihtsalt nö pargivad raha kinnisvarasse tuleviku nimel, ootuses, et kinnisvara kasvatab ajas väärtust, siis ärikinnisvaras jäävad tehingud tegemata, kui arvutused tootlust ei näita.“

Urmas Uibomäe lisas, et kuna laenuintressid on tänaseks juba langenud ja prognoositakse edasist langust, siis võiks tänavune aasta tuua teatud elavnemist ka ärikinnisvarasse investeerimisel.