Valitsuse maksupakett tabab ka ärikinnisvara

Uue valitsuskoalitsiooni kavandatavatel maksumuudatustel on mitmekülgne mõju ärikinnisvaraturule, selgitab RE Kinnisvara vanemkonsultant Henno Viires.

Majanduse oodatust nõrgem taastumine mõjutab kindlasti ka ärikinnisvara turgu. Siinkohal peab mainima, et ärikinnisvara turg on piisavalt stabiilne mitte reageerimaks lühiajalistele muudatustele majanduses. Hea näide on võtta lähiminevikust, mil pandeemiast tingitud lühiajalise majanduslanguse mõju ärikinnisvara turul olulisi muutusi kaasa ei toonud.

Ka käesoleva majanduslanguse käigus ei ole veel ärikinnisvara turul drastilisi muutusi aset leidnud ja taastuda tuleb eeskätt aktiivsuse vähenemisest üüriturul. Viimane väljendub eelkõige varasemast mõnevõrra väiksemas huvis äriruumide üürile võtmise vastu, aktiivsuse taastumine sõltub majanduse väljavaate paranemisest.

Kui maksumuudatused aeglustavad majanduse taastumist, siis teoorias see aeglustab ka ärikinnisvara turu taastumist. Aga lõplik mõju on raskesti mõõdetav ja aktiivsuse kasvuks võib piisata juba väljavaadete paranemisest, mitte kasvumäära muutumisest mõningate protsendipunktide ulatuses. Maksumuudatuste negatiivset mõju majanduskasvule plaanib valitsus tasakaalustada kiirema Euroopa Liidu toetuste kasutuselevõtuga.

Käibemaks toob üürihindade tõusu

Väga konkreetne mõju ärikinnisvara turule tuleneb kavandatud käibemaksumäära tõusust. Maksumäära tõus põhjustab üürihindade tõusu valdavale osale ärikinnisvara üürnikest läbi üürihinna indekseerimise mehhanismi. Lisaks tõstab maksumäära tõus üürikulusid nende üürnike jaoks, kes ei saa üürihinnale lisanduvat käibemaksu täielikult maha arvestada. Maksumäära tõus 20% tasemelt 22% juurde tõstab toodete ja teenuste lõpphinda 1,67%, seda juhul, kui maksumäära tõus kantakse täielikult lõpphinda üle.

Rahandusministeeriumi hinnangul on majandus piisavalt tugev maksumäära täielikuks ülekandmiseks lõpphinda. Nii kaasneb planeeritud maksumuudatustega mõju tarbijahindadele. Aastatel 2024–2026 ulatub maksumeetmete hinnanguline mõju THI-le vastavalt 1,53%; 0,25% ja 0,13%ni. Võrreldes rahandusministeeriumi kevadise inflatsiooniprognoosiga (2024. aastal 3,0%; 2025. aastal 2,1%; 2026. aastal 1,3%) osutub lähiaastate THI selle võrra kiiremaks ja valdava osa meetmetega kaasnevast inflatsioonilisest mõjust moodustab käibemaksu määra tõstmine.

Kuna ärikinnisvara üürilepingutes on valdavalt kasutusel üürihinna indekseerimine THI võrra iga 12 kuu järel, siis oodatust kiirem THI tõus toob kaasa ka kiirema üürihindade tõusu. See kehtib muidugi vaid kehtivate üürilepingutega äriruumide osas – vabade ruumide üürihind kujuneb turul nõudluse ja pakkumise baasil. Ärikinnisvara turul kajastatakse üürihindu netohinnana, st. ilma käibemaksuta, seda põhjusel, et valdav osa üürnikest on käibemaksukohuslased ja saavad üürihinnale lisatud käibemaksu võrra oma tegevusest tulenevat käibemaksu tasumise kohustust vähendada.

Kuid teatud sektorites tegutsevad ja samuti paljud väiksemad ja alustavad ettevõtted ei ole käibemaksukohuslased ja nende jaoks on üürikulu käibemaksuga üür. Kuna üürihind on üürilepingus kokku lepitud, siis käibemaksumäära tõus 22% tasemele tõstab üürikulu 1,67% võrra.

Samuti on ettevõtteid, kes täielikult või osaliselt müüvad kaupu ehk osutavad teenuseid, millised on käibemaksuseaduse kohaselt maksuvabad, näiteks on maksuvabad rida tervishoiu- , haridus ja koolitusteenuseid ning kindlustusteenus. Nimetatud ettevõtted ei saa seetõttu ka üürihinnale lisanduvat käibemaksu täiel määral maha arvestada, mahaarvestamise määr sõltub maksustatava ja maksuvaba käibe osakaaludest. Nii võib ka nende ettevõtete puhul maksumäära muutusest tulenev üürikulu tõus küündida kuni 1,67%-ni.

Lõplik käibemaksumuudatuste mõju üürnikele sõltub sellest, kuivõrd saavad ettevõtted maksutõusu oma toodete ja teenuste hinda üle kanda või mil määral hindu tõsta. Ettevõtete püüe tõusvaid üürihindu kompenseerida oma hindade kergitamisega võib venitada käibemaksu tõusu mõju inflatsioonile eeldatust pikemaks ja ulatuslikumaks.

Kinnisvarainvesteeringud löögi all

Plaan tõsta 2025. aastal senist äriühingu tulumaksu määra 22%-ni ning kaotada soodusmäär 14% äriühingute regulaarselt jaotatavalt kasumilt toob endaga ilmselt kaasa ettevõtete soovi jaotada kasumist enne maksumäära tõusu rohkem dividende ning teha seda mõnevõrra vähem hiljem.

Vähemalt ajutiselt võivad tavapärasest suuremad dividendide väljamaksed mõjutada investeerimisvõimekust ja investeerimisaktiivsust, seda juhul, kui ettevõtted otsustavad varasema kasumi reinvesteerimise asemel hoopis dividende maksta. See võib puudutada ka ärikinnisvara turgu läbi investeeringute mahu mõningase vähenemise.

Tulumaksumäära tõus jätab jälje ka kinnisvarainvesteeringute tootlusele, väheneb omakapitali tootlus, milline on paljude ärikinnisvara vallas tegutsevate ettevõtete oluline mõõdupuu. Omakapitali tootlus saadakse jagades aasta puhastulu (pärast eelisaktsiate dividende ja enne lihtaktsiate dividende) omakapitali kogusummaga. Kõrgem tulumaksumäär sama dividendide väljamakse määra juures tähendab suuremat tulumaksukulu ja seeläbi väiksemat puhaskasumit. Kinnisvaraettevõtetel on tihti aga kõrge dividendimäär – omanikele makstakse dividendidena välja suur osa vabast rahavoost. Nii võib tulumaksumäära mõju omakapitali tootlusele kujuneda märgatavaks.

Kinnisvarafondid toovad investoritele esitatavas teabes enamasti välja oodatava omakapitali (aktsiakapitali) tootluse kui plaanitud dividendipoliitika. Näiteks Tallinna Börsil noteeritud Eften Real Estate Fundi oodatav aktsiakapitali tootlus on 15%. Dividendidena plaanitakse aga välja maksta kuni 80% vabast rahavoost (EBITDA miinus intressimaksed miinus annuiteetmaksete põhiosad).

Hetkel on aga intressikulude järsk tõus juba vähendanud oluliselt kinnisvaraettevõte omakapitali tootlust ning ka vaba rahavoogu. Kui vähenenud vaba rahavoog tingib ka väiksemad dividendid, siis vaatamata veidi kõrgemale maksumäärale võib tulumaksukulu osutuda varasemast hoopis märgatavalt väiksemaks.

Pankade maksutõus võib vähendada investeeringuid

Märgatav mõju ärikinnisvara turule võib tuleneda ka plaanist tõsta pankade avansiline tulumaks 14% tasemelt 22% tasemele, kuigi viimastel päevadel on selgunud, et valitsusliit võib tõsta pankade tulumaksu vähem, kui koalitsiooni¬kõnelustel kokku lepiti. Ühe põhjusena toovadki koalitsioonipoliitikud välja asjaolu, et pankadest ei ole mõistlik liiga palju kapitali välja võtta, sest see pärsib laenude kättesaadavust.

aastast jõustus maksumuudatus, mille kohaselt pangad maksavad kasumilt 14% tulumaksu, samas kui kõik muud ettevõtted tasuvad tulumaksu alles dividendide maksmisel. Kui pangad maksavad dividende, siis võetakse varem kasumilt makstud tulumaks ettemaksuna arvesse.

Finantsstabiilsuse tagamiseks kehtivad Eestis pankadele ranged omakapitali nõuded: iga välja laenatud saja euro kohta peab pangal olema umbes kaheksa eurot põhiomakapitali. Jaotamata kasum on pankade üks olulisemaid omakapitali suurendamise võimalusi. Kui tulumaks pankadele tõuseks, tähendaks see omakapitali kasvatamist aeglasemas tempos ja aeglustuks ka pankade laenumahtude kasv.

Eriti puudutab see kiiresti kasvavaid kodumaiseid panku (LHV Pank, Coop Pank, Bigbank jt), millised on viimastel aastatel suure osa kasumist suunanud laenumahtude kasvatamisse. Kui pangad pole enam laenumahtude kiirest kasvatamisest nii huvitatud kui varem, väheneb ka ärikinnisvarasse suunatud investeeringute hulk.

Henno Viires
RE Kinnisvara AS kutseline seenior konsultant