Büroopinda otsivad ettevõtted võivad jääda pika ninaga

Lähikuudel uut büroopinda otsivad ettevõtted võivad jääda pika ninaga, kirjutab RE Kinnisvara vanempartner Monica Meldo Äripevas

Veebruari keskpaigas kirjutas kolleeg Andi Pleskovski siinsamas Äripäeva veergudel, et uue büroopinna otsijad peaksid kiirustama, sest peagi on pindadest defitsiit, siis nüüd olemegi jõudnud seisu, kus lähiajal uut pinda soovijad võivad jääda tühjade kätega. Sellel on mitmeid põhjusi ning keeruline on nii ostu- kui üürisooviga.
Meie turuanalüüsist, mida korra poolaastas koostame, paistab, et turgu mõjutavad nii kiirenev majanduskasv, koroonaviiruse tõttu pausile pandud arendustegevused, nõudlus uute büroopindade ja kaasaegse töökeskkonna järele kui kvaliteedi eelistamine soodsatele hindadele.

Kasvav majandus ja hinnatõus

Võrdluses 2020. aasta sama perioodiga kasvas majandus 2021. aasta esimeses kvartalis 5,4% ja teises kvartalis 12,9%. Sealjuures on teise kvartali majanduskasv rekordiline Eesti iseseisvuse taastamisest peale. Osaliselt tuleneb muljetavaldav kasvunumber muidugi madalast võrdlusbaasist – mullune teine kvartal oli pandeemiast põhjustatud kriisi haripunkt, mil majandus langes 2019. aasta sama perioodiga võrreldes 7%, kuid ka võrdluses 2019. aasta sama perioodiga oli teise kvartali SKP 4,7% kõrgem.
Majanduskasv on peegeldunud ka ärikinnisvaraturul, mis on olnud 2021. aastal erakordselt aktiivne. Kui statistika võtab majanduses toimuva kokku mõnekuulise viitega, siis ettevõtjad näevad ja tajuvad nii positiivseid kui negatiivseid trende kiiremini ja lähtuvad oma otsustes tegevusalal saadud infost.
Kasvava majanduse tuules on tõusnud ka hinnad ning tarbijahinnaindeks (THI), mille kiire kasv on lubanud omakorda tõsta üürihindu. Ärikinnisvara üürilepingutes on tavaks kokku leppida üürihindade indekseerimine iga 12 kuu järel ja väga levinud on indekseerimine tarbijahinnaindeksi muutuse võrra.
Üldjuhul sätestatakse üürilepingutes, et üürileandjal on õigus, mitte kohustus tõsta üürihinda THI muutuse võrra. Kui 2020. aasta aprillist oli THI pikka aega languses, siis 2021. aastal on indeks olnud tõusuteel ning võib oletada, et paljud üürileandjad kasutavad võimalust üüri tõstmiseks.

Nälg uute büroopindade järele

Büroopindade turgu enim mõjutavaks teguriks on endiselt üürnike liikumine vanematest büroohoonetest uuematesse. Sealjuures hakkab mõiste „vanemad büroohooned” omandama uut sisu – kui veel mõned aastad tagasi võis vanemate büroohoonete all silmas pidada peamiselt Eesti NSV aegseid administratiivhooneid ja 1990. aastatel rajatud ehitisi, siis aeg liigub armutult ja nüüd hakkavad üürnikud lahkuma juba aastatel 2005–2009 rajatud büroohoonetest.
Ettevõtete eelistusi toidab soov pakkuda töötajatele kaasaegsemat, tervislikku ja inspireerivat töökeskkonda ning huvi rohelisest mõtteviisist kantud energiasäästlike hoonete vastu. Samas ei ole vanemate hoonete tühjenemine tingimata negatiivne nähtus – paljudel juhtudel võimaldab see vanemate hoonete omanikel alustada põhjaliku renoveerimisega, mida üürnikega täidetud hoones ja ruumides teha ei saaks.
Tihti liiguvadki üürnikud sama kinnisvaraettevõtte erinevate hoonete vahel – üürnik siirdub uuemasse hoonesse, kinnisvaraettevõte ei kaota klienti ja saab vanema hoone tänapäevasemaks kohandada, mis võimaldab peagi edukalt turule tagasi tulla.
Uute büroopindade puhul huvitavad ettevõtteid ka paindlikumat töökorraldust võimaldavad planeeringud. Kuigi kodust töötamine on pandeemia tõttu populaarsust kogunud, on samal ajal selgeks saanud, et paljud töötajad eelistavad ja vajavad ka büroopinda, mistõttu otsitakse planeeringuid, mis võimaldaks ühildada kontoris töötamise kaugtööga.

Aktiivne büroopindade üüriturg

Kui 2020. aastal lükkasid paljud üürnikud valitseva ebakindluse tõttu otsuseid edasi, siis 2021. aastal on ootele jäänud tegevused uuesti ette võetud. Selle aasta esimeses pooles on äripindade üüriturul tegutsenud mitmeid ettevõtteid, kelle pikaaegne üürileping lõppes möödunud aastal, kuid mida pikendati segaste aegade tõttu lühemaks ajaks, reeglina 6–12 kuuks.
Kuivõrd 2017.–2019. aastat iseloomustas tugev majanduskasv ning oodatud tagasilöögid 2020. aastal jäid prognoositust väiksemaks, on praegu lõppevate üürilepingutega ettevõtetest paljud kasvanud ja vajavad suuremat äripinda. Eriti kiiresti kasvavad tehnoloogiaettevõtted, mille büroopinna suuruse vajadus võib vaid mõne aastaga mitmekordistuda.
See viib uute lepingute sõlmimiseni uues asukohas. Kuna nõudlus ületab pakkumist, on 2020. aastal võimaldatud lühiajalised üürihinna või üüri tasumise soodustused suures osas möödanik, erandiks võivad olla sellised toitlustus- või majutuspinnad, mille üürnikud on kriisis enim kannatanud.

Lühiajaline büroopindade defitsiit

Uute büroopindade edukalt üürile andmine 2021. aastal on toonud kaasa olukorra, kus uutest büroopindadest on mõneks ajaks nappus käes. Kuigi 2020. aastal valmis Tallinnas rekordiline kogus uusi bürooruume, on nendes hoonetes pakutavate ruumide jääk hoogsalt sulanud.
Tavapäraselt järgneb suures mahus ruumide valmimisele tagasihoidliku mahuga aasta, kuna enamik arendajaid alustab uue projektiga eelmise valmimise järel ja büroohoonete ehitusaeg on 1–2 aastat. 2020. aasta kevadel lükati aga pandeemiast tingitud määramatuse tõttu ehituse algust edasi ja nii valmib järgmine laine uusi ärihooneid mõnevõrra hiljem.
Käesoleval aastal valmivaid hooneid ei ole palju ning enamik neist on juba üürile antud. Hetkeseisuga on Tallinnas valmimas veel kaks uut objekti, pärast mida tuleb uutesse bürooruumidesse kolimiseks oodata juba 2022. aasta hiliskevade või suveni.
Nii tekib büroopindade turul sõltuvalt soovitud asukohast ca kuue- kuni üheksakuuline aken, mil sissekolimiseks valmis uut büroopinda ei ole tõenäoliselt võimalik pakkuda. Kuna paljud ettevõtted alustavad otsingut vähem kui kuus kuud enne sissekolimise algust ning tavapäraselt lükatakse see suvekuudelt pigem sügisesse, siis lähikuudel otsingut alustavaid ettevõtteid on mõningase üllatusena tabamas võimaluste puudumine.
Kes kannatab, saab kolimist ilmselt edasi lükata. Paljud aga (sh kiire kasvuga tehnoloogiaettevõtted) ei kannata ning neil soovitame kaaluda kompromissi ning üürida ruumid mõnes hea kvaliteedi säilitanud vanemas hoones. Üürileandjatel soovitame olla julged – nõudlus on selgelt olemas ning heas asukohas ja hästi läbi mõeldud arendustega tasub alustada ka siis, kui suuremaid ankurüürnikke veel ei ole.
Loe pikemalt Äripäeva veebist: https://www.aripaev.ee/arvamused/2021/10/07/ekspert-turg-peab-nullindatel-valminud-kontoreid-juba-vanaks

Monica Meldo
RE Kinnisvara AS vanempartner