Mis toimub täna äripindade turul?

Suurim on nõudlus hetkel nii büroo- kui ka laopindade järele, seejuures eelistatakse uusi hooneid ning pigem väikeseid pindu. Lao- ja tootmispindade segmendis on suurim nõudlus 200 – 300 m2 suuruste pindade järele, ka büroopindade kliendid on pigem väiksemate, 100 – 200 m2 pindade otsingul.

Pinna valikul on kliendile üheks tähtsamaks kriteeriumiks ka asukoht – kiiresti on saanud kõige kuumemateks piirkondadeks Ülemiste ja Kalamaja (Telliskivi), kuhu tänasel päeval on väga keeruline pinda leida. Pakkumised, mis aeg-ajalt ka turule tulevad, täituvad kiiresti. Asukoha kriteerium on olulisem just büroopindade klientide hulgas, laopinna kliendile on asukohast olulisem siiski sobiv pinna suurus ja head töötingimused. 

Peamiseks põhjuseks, miks ettevõtted uusi pindu otsivad, on ettevõtete kasvamine ning samal ajal ka büroopindade vananemine ja kulumine. Atraktiivne pind on tänases turukonkurentsis oluliseks kriteeriumiks nii töötajate värbamisel kui ka ettevõtte väärtuse tõstmisel klientide silmis. 

Büroohoone vananeb keskmiselt 10 aastaga. Kui pidada silmas, et üldiselt sõlmitakse uutes hoonetes üürilepingud viieks aastaks, siis paljud ettevõtted üle ühe korra lepingut ei pikenda. Hiljemalt 10 aasta möödumisel, kui finantsiliselt on võimalik, otsitakse juba uuemaid ja atraktiivsemaid pindu. Uued pinnad on kvaliteetsemad, suuremate mugavuste ja kaasaegsete tingimustega. Lisaks on uutel pindadel ka tunduvalt madalamad kõrvalkulud, seega lõpuks ei pruugigi uuele moodsamale pinnale kolimine palju kogukulutusi tõsta – üürihind võib olla küll kõrgem, aga kõrvalkulud on madalamad. 

Sobiva pinna leidmine valmistab raskusi eelkõige erinõuetega ettevõtetele. Kuna hetkel on üldiseks standardiks avatud bürooruumid, siis näiteks ongi raske leida pinda ettevõtetel, kelle jaoks on oluline kabinetsüsteemid. Näitena võib välja tuua koolitusfirmad ja advokaadibürood. Sama keeruline on pinna leidmine nt tervishoiuteenuseid osutavatel ettevõtetel, kus on tihtipeale vee- ja kanalisatsioonisüsteemidele keerulised nõudmised. 

Sama kehtib ka laopindade turul. Kuna standardina ehitatakse välja üsna lihtsad laopinnad, on raske leida pinda ettevõtetel, kellel on erinõuded nt kandevõime, vooluvõimsuse või muude sarnaste tingimuste suhtes. Keeruline on ka suure veekuluga, nt toiduainetööstusettevõtetel, kelle jaoks on reeglina standardsed pinnad liiga väikse veekande võimekusega. 

Kõige lihtsam lahendus oleks ettevõttel juba hoone ehituse käigus lasta endale sobiv laopind eritellimusena välja ehitada, kuna hiljem võib see juba keeruliseks osutuda. 

Ka võib sobiva pinna leidmist raskendada asjaolu, et pindade valik jääb aina kesisemaks, seda eriti just lao-ja tootmispindade hulgas. Peamagistraalide äärsed ja linnale lähedal asuvad krundid on juba täis ehitatud, jäävad vaid hooned, mis on kaugel ja logistiliselt keerulises asukohas – nt puudub hea ühistranspordiühendus, mis teeb kohale saamise keeruliseks nii töötajatele kui ka klientidele. Seega on mõistlik hea ja endale sobiva pakkumise leidmisel kiiresti tegutseda. 

Peatume põgusalt ka lepingu tingimuste teemal.  Uues hoones peab lepingu sõlmija arvestama, et neis on standardiks 5-aastase tähtajaga lepingud. Selle tingib reeglina pankade nõue. Tihtipeale on arendajal pangaga laenu osas keeruline kokkuleppele jõuda, kui ei ole garanteeritud vähemalt 5-aastased üürilepingud. Tipparendajad, kelle hooned valmivad suuremas osas omafinantseeringuga, saavad lubada ka lühemaid lepinguid. 

Ka vanemates hoonetes on enamasti võimalik sõlmida lepinguid lühema perioodi peale. Enamasti kehtibki loogika, et mida vanemas hoones pind asub, seda lühem on lepinguperiood. Samuti tehakse võrdlemisi lühikesed lepingud väikeste pindade üürimisel. Vanades majades, väikeste pindade puhul on võimalik kolme kuu etteteatamise ajaga lepingu sõlmimine või isegi tähtajatu leping. 

Pigem heaks uudiseks on ettevõtetele tõik, et üürilepingu sõlmimise aeg on muutumas aina lühemaks. Kui kunagi tehti isegi 10 aastat vältavaid lepinguid, siis täna tahavad ettevõtted olla paindlikumad ega soovi nii suuri kohustusi võtta.

Kuigi üüriturg täna on üsna professionaalne ja käitutakse vastavalt turustandardile, siis teatud kompromisside saavutamine lepingu sõlmimisel on siiski võimalik. Üürileandja huvides on klienti hoida, misõttu tehakse teatud kompromisse, sest kliendil on tänasel turul valikut rohkelt. Julgeme hinnata, et turule jäävad püsima need üürileandjad, kes on valmis kliendile vastu tulema. 

Kuna praegusel hetkel on pinnad erinevates hoonetes üsna ühelaadsed, jättes kliendile vähe valikut, tasub üürileandjal olla planeeringu muutmisel paindlik, kuna see võimaldab rohkematel ettevõtetel nende juures kergemini sobivat pinda leida. Ka lao- ning tootmispindade omanikel tasub arvestada eeskätt üürniku vajadustega ning pakkuda erinevaid lisandväärtusi. Nii püsiksid paremini konkurentsis ka vanemad hooned.  Planeering võiks olla muudetav kuni hoone valmimiseni, et üürival ettevõttel oleks võimalik pinna väljaehitamisel kaasa rääkida ning see vastavalt oma vajadustele planeerida.

Detailsemat ülevaadet 2019 II poolaasta turusituatsioonist saab lugeda juba peagi ilmuvast turuülevaatest.

Kui soovid täismahus turuülevaadet lugeda, registreeri oma huvi e-mailil: turuylevaade@re.ee